Sumario.- 1. Introducción, 2. ¿Qué se entiende por arrendamiento?, 3 ¿Qué se entiende por bien inmueble? 4. El arrendamiento de un bien indiviso (o sujeto a copropiedad), 4.1. Condicionabilidad de la validez los de actos de propiedad exclusiva en una copropiedad, 4.1.1. ¿Qué se entiende por bien indiviso?, 4.1.2. ¿Qué se entiende por ratificación? 4.1.2.1. La relación jurídica representativa en los actos jurídicos y contratos, 4.1.2.2. Los actos jurídicos celebrados por el representante dentro de los límites de sus facultades o fuera de ellos (exceso o violación) o sin poder de representación, 4.1.2.3. Los copropietarios como representantes legales de los bienes indivisos, 5. La concurrencia de arrendatarios, 5.1. Aplicabilidad de la concurrencia de acreedores, 6. Conclusiones, 7. Bibliografía.
1. Introducción
En la presente investigación analizaremos dos artículos del contrato de arrendamiento: el artículo 1669 del Código Civil (arrendamiento de un bien indiviso) y el artículo 1670 (concurrencia de acreedores) del mismo cuerpo normativo, los cuales al día de hoy siguen generando polémica por las diferentes interpretaciones que les han dado los operadores jurídicos (abogados, jueces y árbitros). En ese sentido, nuestra pretensión es intentar brindar una explicación simple pero clara de ambos artículos para lo cual requeriremos explorar también otros preceptos del Código Civil y categorías jurídicas relacionadas y pertinentes para lograr tal cometido.
Inscríbete aquí Más información
2. ¿Qué se entiende por arrendamiento?
Concebimos al arrendamiento como aquel contrato en virtud del cual una parte denominada arrendador se obliga a transferir a otra parte denominada arrendatario el uso de un bien de forma temporal (plazo determinado o indeterminado[1]) a cambio de una renta convenida. Debiendo el arrendatario devolver el bien sin más deterioro que el de su uso ordinario y el arrendador obligarse a mantener al arrendatario en el uso del bien y a realizar todas las reparaciones necesarias para conservarlo en buen estado y así cumplir con el fin del arrendamiento.
3. ¿Qué se entiende por bien inmueble?
Los bienes inmuebles comprenden a los predios, es decir, aquellos bienes de carácter fijo y permanente (diques y muelles, los lotes, terrenos edificados o no, edificaciones, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas, los aires, etc.) factibles de independización y susceptibles de inscripción en el Registro Público respectivo. Pero también a los derechos (las concesiones, los derechos sobre inmuebles inscribibles), a los yacimientos (mineros y de hidrocarburos), algunos bienes de carácter movible (naves y embarcaciones) y otros supuestos que contemple la ley.
4. El arrendamiento de un bien indiviso (o sujeto a copropiedad)
El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demás partícipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente (art. 1669 CC).
Inscríbete aquí Más información
4.1. Condicionabilidad de la validez de los actos de propiedad exclusiva en una copropiedad
Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto (art. 978 CC).
A continuación desarrollaremos algunos conceptos que consideramos esenciales para la presente investigación:
4.1.1. ¿Qué se entiende por bien indiviso?
Un bien indiviso es aquel bien sujeto a copropiedad[2], es decir aquella situación en la que sobre un mismo bien (verbigracia, un terreno o un edificio con departamentos) concurren dos o más personas denominadas copropietarios, teniendo cada uno de ellos, en principio, igual[3] cuota ideal, generalmente representada en porcentaje.
4.1.2. ¿Qué se entiende por ratificación?
Antes de esbozar un concepto de ratificación resulta imprescindible referirnos a la categoría de la cual proviene, es decir la relación jurídica representativa:
4.1.2.1. La relación jurídica representativa en los actos jurídicos y contratos
El acto jurídico puede ser realizado mediante representante, salvo disposición contraria de la ley. La facultad de representación la otorga el interesado o la confiere la ley (art. 145 CC).
De igual forma, el representante debe desempeñar personalmente el encargo, a no ser que se le haya facultado expresamente la sustitución (art. 157 CC).
Es decir, cuando sea el interesado (representado) quien le otorgue un poder (general o especial) al representante para realizar determinados actos jurídicos en su nombre y de forma personal, se tratará de un caso de representación voluntaria. En cambio, cuando la realización de determinados actos jurídicos sea conferida por la ley, se tratará de un caso de representación legal (padres como representante legales de los hijos menores de edad).
Cabe agregar que el poder general sólo comprende los actos de administración (verbigracia el arrendamiento) mientras que el poder especial comprende los actos para los cuales ha sido conferido (verbigracia actos de disposición como la donación y venta o de gravamen) (art. 155 CC)
Asimismo, para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad (art. 156 CC).
Si bien normativamente los representantes legales (art. 167 CC) requieren de autorización expresa para realizar los siguientes actos sobre los bienes del representado:
1. Disponer de ellos o gravarlos.
2. Celebrar transacciones.
3. Celebrar compromiso arbitral.
4. Celebrar los demás actos para los que la ley o el acto jurídico exigen autorización especial.
Consideramos que los representantes voluntarios también requieren de autorización expresa para realizar los actos comprendidos en el art. 167 CC.
Por las razones expuestas, se dice que la relación jurídica representativa es el vínculo existente en las situaciones de representante y representado, de la cual se derivan una serie de derechos, deberes y cargas (Espinoza, 2010, p. 134).
4.1.2.2. Los actos jurídicos celebrados por el representante dentro de los límites de sus facultades o fuera de ellos (exceso o violación) o sin poder de representación
El acto jurídico celebrado por el representante, dentro de los límites de las facultades que se le haya conferido, produce efecto directamente respecto del representado (art. 160 CC).
En cambio, el acto jurídico celebrado por el representante excediendo los límites de las facultades que se le hubiere conferido, o violándolas, es ineficaz con relación al representado, sin perjuicio de las responsabilidades que resulten frente a este y a terceros. También es ineficaz ante el supuesto representado el acto jurídico celebrado por persona que no tiene la representación que se atribuye (art. 161 CC).
Por la razones expuestas, se dice que la ratificación es un acto jurídico unilateral recepticio con el cual se subsana un acto ineficaz (Espinoza, 2010, p.161).
Inscríbete aquí Más información
4.1.2.3. Los copropietarios como representantes legales de los bienes indivisos
Las decisiones sobre el bien común (art. 971 CC) se adoptarán por:
1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él.
2. Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.
En este caso, podemos interpretar el siguiente artículo de dos formas: 1. o bien está diseñado específicamente para regular el arrendamiento de un bien indiviso o sujeto a copropiedad o, 2. podría extenderse al contrato de arrendamiento convencional y en esa línea entenderse siempre al arrendamiento, sin importar el tiempo del plazo por el cual se pacte, como un acto de administración extraordinaria para el cual siempre se requerirá que el poderdante, representado o persona con discapacidad y discernamiento, confieran facultades especiales o poder especial o autorización expresa al administrador, apoderado, representante o apoyo, para que puedan dar el bien, sobre el que ejercen actos de administración, en arrendamiento a un tercero.
Si bien queda claro que se trata de un acto de administración (y no de disposición), la duda, al menos jurisprudencial, se resuelve, en nuestra opinión, gracias al art. 971 CC, por lo que nos decantamos justificadamente por la extraordinariedad del arrendamiento del acto de administración.
Empero, si bien el art. 971-1 CC requiere la unanimidad para celebrar contratos de arrendamiento, de comodato y cualquier modificación jurídica del bien. La doctrina ha criticado con razón este exceso de protección que entrañaba peligrosarnente la explotación económica del bien común y en muchos casos, lo hace imposible. En efecto, la sola oposición de uno de los comuneros, sin importar el porcentaje de su cuota, puede impedir la celebración de un contrato como el arrendamiento, lo cual convierte a cualquier copropietario en titular de un auténtico «derecho de veto», incompatible con los postulados del Derecho moderno. (Gonzáles, 2013, p. 1502)
Por eso, en los anteproyectos de reforma del Código de 1984 se contempla eliminar el requerimiento de unanimidad para actos que no sean de riguroso dominio. Mientras ello no ocurra, el excesivo proteccionismo de nuestro régimen legal obliga a que los copropietarios recurran al nombramiento de un administrador judicial o, por último, a la acción de división o actio communi dividundo. (Ídem)
Por otro lado, para Castillo Freyre, el arrendamiento de una parte específica de un bien, que se encuentra bajo el régimen de copropiedad, es un acto que importa el ejercicio de propiedad exclusiva; en la medida en que, conforme a lo dispuesto por el artículo 974 del propio código, cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común siempre que no altere su destino, ni perjudique el interés de los demás. En tal sentido, a pesar de no tratarse de un acto de enajenación, dada la naturaleza del arrendamiento, este acto sí importaría el ejercicio de propiedad exclusiva. (2010, p. 54)
En el caso concreto del arrendamiento de un bien indiviso o sujeto a copropiedad, los copropietarios tienen la calidad de representantes legales, en consecuencia, se requerirá de unanimidad para arrendar el bien, o en todo caso, quienes no participen directamente del arrendamiento pero tengan conocimiento y estén de acuerdo con su celebración, podrán otorgar facultades especiales o poder especial o autoridad expresa a uno o a varios de los otros copropietarios para que puedan realizar este acto de administración extraordinaria.
Si bien el artículo 1669 del Código Civil hace la referencia a que la validez se
encuentra sujeta a que el arrendamiento se encuentre ratificado por los demás copropietarios, el término correcto es eficacia (Villota, 2024, p. 350).
En consecuencia, si la celebración del arrendamiento ocurre sin la participación directa, conocimiento o consentimiento unánime de los copropietarios (por representación defectuosa o falta de representación), el acto jurídico o contrato resultará ineficaz salvo que los no participantes, conociendo posteriormente del acto lo consientan y lo doten de eficacia plena a través de la ratificación.
Opina Moisés Arata que el Código señala que el negocio será eficaz cuando el copropietario que celebró el mismo logre adjudicarse el bien o la parte del bien sobre la que había pretendido incidir sin el suficiente poder de disposición, lo que lo lleva a considerar que el acto señalado como medio para lograr dicho cometido no es otro que la partición, pues es en ella en la que se hacen adjudicaciones a los copropietarios, asignándoseles derechos exclusivos sobre los bienes que hasta ese momento eran comunes. (2020, pp. 546-547)
Sin embargo, es menester reconocer que el copropietario podría llegar a convertirse en titular exclusivo del bien y, por consiguiente, adquirir eficacia el acto por otras vías distintas a la partición como podría ser la consolidación, esto es, la adquisición del total de las cuotas de sus demás condominos, también por el ejercicio del derecho de preferencia con ocasión de la subasta pública si se trata de un bien indivisible o por la participación en el remate del bien común llevado a cabo a pedido de un acreedor de todos los copropietarios. (Ídem)
Pensamos que el copropietario no tiene que realizar necesariamente un acto de disposición sobre el bien indiviso o sujeto a copropiedad para que se considere un ejercicio de propiedad exclusiva, bastando la ejecución de actos de administración extraordinarios como dar en arrendamiento el bien mencionado a un tercero pero sin el consentimiento de los otros copropietarios
5. La concurrencia de arrendatarios
Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta (art. 1670 CC).
5.1. Aplicabilidad de la concurrencia de acreedores
Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua (art. 1135 CC).
El artículo transcrito ha merecido opinión favorable por parte de un agudo profesor (Juan Luis Hernández Gazzo); pero, más allá del problema que aparentemente supera, Castillo Freyre se ha manifiestado contrario a la permanencia de esta norma en el Código Civil Peruano de 1984. En abono de su posición, brinda como ejemplo el supuesto en el cual se estuviese frente a una concurrencia de acreedores en donde parte de los mismos sean arrendatarios y los restantes cuenten con títulos de distinta naturaleza. (2010, pp. 358-359)
En tal caso, habría que aplicar únicamente las reglas generales de los artículos 1135 y 1136, y abstenerse de hacerlo con relación al artículo 1670, el cual únicamente resultaría aplicable cuando la totalidad de los acreedores que concurran para la entrega de un bien sean arrendatarios (supuesto, por lo demás, poco frecuente) (Ibídem, p. 359)
Según refiere Jack Bigio, debe notarse que el artículo 1670 del Código Civil no hace distinción en cuanto a la naturaleza de los bienes arrendados a que se aplica; por lo tanto, es claro que la norma se refiere tanto a bienes inmuebles como a bienes muebles. En caso de concurrencia, el precepto establece un orden de preferencia que se basa en pautas objetivas (inscripción, posesión, fecha cierta, título de fecha anterior) que, a su vez, deben ir acompañadas de otro elemento indispensable: la buena fe, puesto que si se comprobase la mala fe de uno de los arrendatarios que concurren, aunque el mismo hubiese inscrito su derecho, no tendría preferencia en relación a otro que procedió de buena fe, incluso si este último no hubiera inscrito su derecho. (Castillo, 2010, p. 355)
La diferencia advertida entre la concurrencia de acreedores y la concurrencia de arrendatarios es que la primera no incluye a la posesión dentro de su orden de preferencia (inscripción, fecha cierta y título de fecha anterior además de la buena fe).
Veamos a continuación el orden de preferencia en la concurrencia de arrendatarios:
5.1.1.1. Se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito
Cuando se arriende un mismo bien a dos o más personas, se preferirá al arrendatario de buena fe cuyo título haya sido primeramente inscrito.
5.1.1.2. En defecto de la inscripción, se prefiere al arrendatario de buena fe que ha empezado a poseer el bien
Cuando se arriende un mismo bien a dos o más personas, se preferirá, en defecto de la inscripción, al arrendatario que haya empezado a poseerlo.
5.1.1.3. En defecto de la posesión, se prefiere al arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta
Cuando se arriende un mismo bien a dos o más personas, y ninguno haya empezado a poseerlo, se preferirá al arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta. En consecuencia la fecha cierta prevalecerá sobre la fecha anterior.
Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde (art. 245 Código Procesal Civil):
1.- La muerte del otorgante;
2.- La presentación del documento ante funcionario público;
3.- La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas;
4.- La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y
5.- Otros casos análogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le produzcan convicción.
Inscríbete aquí Más información
6. Conclusiones
En el caso del arrendamiento de un bien indiviso o sujeto a copropiedad, los copropietarios tienen la calidad de representantes legales, en consecuencia, se requerirá de unanimidad para arrendar el bien, o en todo caso, quienes no participen directamente del arrendamiento pero tengan conocimiento y estén de acuerdo con su celebración, podrán otorgar facultades especiales o poder especial o autoridad expresa a uno o a varios de los otros copropietarios para que puedan realizar este acto de administración extraordinaria.
Si la celebración del arrendamiento ocurre sin la participación directa, conocimiento o consentimiento unánime de los copropietarios (por representación defectuosa o falta de representación), el acto jurídico o contrato resultará ineficaz salvo que los no participantes, conociendo posteriormente del acto lo consientan y lo doten de eficacia plena a través de la ratificación.
La concurrencia de acreedores de bienes inmuebles establece dentro de su orden de preferencia a la inscripción, fecha cierta y título de fecha anterior además de la buena fe. En cambio, la concurrencia de arrendatarios, establece dentro de su orden de preferencia a la inscripción, posesión, fecha cierta y título de fecha anterior además de la buena fe (excluyendo totalmente a la posesión). Resultando aplicables las normas sobre la concurrencia de arrendatarios (art. 1670 CC) solo en el (infrecuente) supuesto en el que todos los acreedores del bien sean inquilinos. Si uno de los acreedores lo fuese a título distinto automáticamente se aplicarán la normas sobre la concurrencia de acreedores de bienes inmuebles (art. 1135 CC).
7. Bibliografía
Arata, M. (2020). Comentario al artículo 978 del Código Civil. Validez de acto de propiedad exclusiva. Código Civil Comentado. Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias de derecho civil. Tomo V. Derechos Reales. Lima: Gaceta Jurídica. pp. 529-548.
Castillo, M. (2010). Tratado de los contratos típicos. Tomo I. Lima: Palestra Editores.
Espinoza, J. (2010). Acto jurídico negocial. Análisis doctrinario, legislativo y jurisprudencial. Lima: Gaceta Jurídica.
Gonzáles, G. (2013). Tratado de derechos reales. Tomo II. Lima: Jurista Editores. 469
Villota, M. (2024). Comentarios a la legislación y a la jurisprudencia del contrato de arrendamiento en el Perú a los 40 años de vigencia del Código Civil. THĒMIS-Revista de Derecho 85. enero-junio 2024. pp. 341-378.
Inscríbete aquí Más información
[1] Artículo 1703 Código Civil (CC).- Fin del arrendamiento de duración indeterminada
Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.
[2] Artículo 969 CC.- Noción de Copropiedad
Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas
[3] Artículo 970 CC.- Presunción de igualdad de cuotas
Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario.
El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, está en proporción a sus cuotas respectivas.
Te recomendamos ver esta disertación en el canal de youtube de LP.
