La controversia se suscita entre la empresa Desarrollos Siglo XXI Sociedad Anónima, la demandada Jesús Esther Tambini Miranda y la demandante tercerista Miriam Ivonne Hermida Clavijo. Es importante mencionar con relación al caso que, al momento en que se ejecutó la medida cautelar, los inmuebles en litigio no eran de propiedad de la deudora demandada, sino de la demandante tercerista Miriam Ivonne Hermida Clavijo. En tal sentido, siendo procedente el levantamiento de la medida cautelar decretada, la demanda de tercería resultó amparable.
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La minuta de compraventa de fecha 26 de mayo de 2004 —respaldada con las copias de las letras de cambio que acreditan el pago mensual—, el impuesto predial pagado el 24 de agosto de 2005 y el impuesto de alcabala pagado el 31 de agosto de 2005 constituyen pruebas fehacientes que acreditan no solo el acuerdo de voluntades respecto del bien que se enajenó, sino que convierten a la tercerista en propietaria del inmueble, sin que sea necesario que el a quo así lo declare. Además, se acredita que se encuentra en posesión, y que esta es anterior al embargo en forma de inscripción trabado sobre el inmueble de propiedad de la tercerista y no de la ejecutada Desarrollos Siglo XXI. En tal orden de ideas, la minuta de compraventa otorga a la tercerista un derecho real que resulta oponible al embargo trabado en virtud al crédito de Jesús Esther Tambini Miranda por su acreencia contra la ejecutada.
Es importante hacer mención del artículo 949 del Código Civil, el cual estipula que “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.” Dicho artículo hace hincapié en que, en nuestro ordenamiento jurídico, la transferencia de la propiedad opera de manera extrarregistral. El artículo muestra claramente la influencia francesa de la teoría espiritualista, según la cual la transferencia de la propiedad se lleva a cabo de acuerdo con el principio del consensualismo. Esto significa que no es necesario el registro. Así, nuestro sistema no es constitutivo como el alemán, en el cual se dan dos momentos: el “título” y el “modo”. Nuestro sistema de propiedad es declarativo; por lo tanto, al inscribir el derecho de propiedad lo que se está haciendo es declarar un derecho que no se crea con el registro, sino que solo le otorga publicidad y seguridad jurídica, pero esto solo se suscita en materia de derechos reales y no en derechos de otra naturaleza como detallaremos más adelante.
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Villanueva (2014, p. 53) señala que “el sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es por excelencia de herencia e influencia francés, por lo cual adopta el sistema espiritualista francés o sistema declarativo. La sola obligación de dar una cosa inmueble determinada hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario, norma jurídica que estaba contenida en el C.C de 1852 en sus arts. 574 y 1306”. El mencionado autor pone de relieve la tradición francesa y nos brinda como antecedente relevante nuestro Código Civil de 1852.
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En relación con sistema de propiedad en el Perú, Jorge Avendaño (2005, p. 120), sostiene que: “En materia inmobiliaria hay un sistema de titularidad en el que se mezcla el contrato y el registro. En principio la propiedad de un inmueble se transfiere por el contrato, pero cuando este de por medio el derecho de terceros, es menester que el contrato sea inscrito.” Como hemos visto, esta postura solo puede aplicarse en materia de colisión de derechos de la misma naturaleza y no en derechos que se posición entre sí de manera antagónica. El propio Avendaño (2000, p. 101), al hablar de la transferencia de propiedad en nuestro país, afirma: “Para nuestro código, como la inscripción no se produce en dos momentos, no hay pues como el derecho alemán, suizo y austriaco y de varios países de Europa, principalmente del Centro Europeo, dos momentos: el título (contrato, en definitiva) y el modo (en materia inmobiliaria de la inscripción).
Mencionaremos, asimismo, una jurisprudencia en materia registral que vale la pena citar: “El que compra un inmueble de quien aparece en el registro de propiedad como dueño adquiere válidamente el dominio y no tiene por qué responder de los vicios que pudiera presentar la compra hecha por su vendedor, en razón al mérito y garantía que le ofrece la fe registral” (Expediente 1804-92. Normas Legales. No 245, p. j-7).
Consideramos idónea la postura que sostiene Gunther Gonzales Barrón (2009, p. 48), en cuanto a que —evidentemente— no se podría aplicar el artículo 2016 del Código Civil al caso materia de comentario, debido que el derecho de crédito (el embargo) no será oponible a la propiedad no inscrita, por los fundamentos antes expuestos sobre nuestro sistema declarativo de propiedad. Además, es necesario hacer resaltar una vez que la sola voluntad de las partes contenida en el acto jurídico creador de la relación obligatoria es suficiente para producir un efecto traslativo de la propiedad. Por su parte, el artículo 2022 del Código Civil establece que “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”.
En primer lugar, debemos advertir que no coincidimos con la línea doctrinaria según la cual el embargo tiene naturaleza real, debido que su principal fin es afectar el patrimonio de la persona que está obligada con el acreedor, y de esa manera cumplir la obligación. Consideramos que la naturaleza del embargo es un derecho de crédito (personal); no se puede negar este hecho con posturas distorsionadas como la mencionada.
Es importante resaltar que el derecho de propiedad posee una protección constitucional. En efecto, el artículo 70° de nuestra carta política, sobre inviolabilidad del derecho de propiedad, consagra a la letra: “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio”.
Asimismo, el derecho a la propiedad privada también ha recibido protección en el ámbito de los derechos humanos, tal como se aprecia del artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, que citamos a continuación:
Artículo 21. Derecho a la Propiedad Privada
1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.
2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley.
3. Tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la ley.
Comprobamos que el derecho de propiedad goza de una protección constitucional; por lo tanto, es un derecho fundamental. Además de ello, tiene el rango de derecho humano (artículo 17 de la Declaración de los Derechos Humanos; artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos). Este derecho reviste una importancia tal que va más allá del ámbito del derecho civil (derechos reales) y trasciende toda norma que esté en nuestro ordenamiento jurídico.
Hasta aquí hemos desarrollado la posición en la cual prevalece la propiedad versus el embargo no inscrito. Es pertinente señalar que numerosos autores han celebrado la dación de esta sentencia de la Corte Suprema, debido a que origina unidad jurisprudencial en esta temática.
Sin embargo, un autor como Alan Pasco Arauco (2016) sostiene que “el verdadero problema es que esta sentencia da cabida a una interpretación catastrófica de otros casos que pueden ampararse en esta sentencia”. El autor opina que, siempre que se constituya un derecho (personal o real) a favor de alguien, este lo perderá si se prueba que antes de su adquisición otra persona había constituido un derecho de distinta naturaleza sobre el mismo bien.
En conclusión, consideramos que el Sétimo Pleno Casatorio implica un retroceso, debido que, al pretender favorecer el derecho de propiedad, se ha tornado un amparo de inseguridad legal.
Referencias
Avendaño Valdez, Jorge. “La propiedad: ¿está protegida?”. Ius et veritas. Vol 15, N° 30 (2005).
Avendaño Valdez, Jorge. “El derecho de propiedad, el sistema registral peruano y la reforma del Código Civil”. Conferencia dictada con motivo de la presentación del primer número de la revista Folio Real el 26 de mayo de 2000 en el Colegio de Abogados de Lima.
Gonzales Barrón, Gunther. “¡Lo mío es tuyo! Crítica a la doctrina, ilegal e inmoral, por lo cual las deudas de unos se pagan con los bienes de otros: análisis y crítica jurisprudencial”. Diálogo con la Jurisprudencia, N° 134 (noviembre de 2009).
Pasco Arauco, Alan. “Sentencia del VII Pleno Casatorio Civil: y ahora ¿quién podrá defendernos?” Disponible en http://laley.pe/not/3033/sentencia-del-vii-pleno-casatorio-civil-y-ahora-quien-podra-defendernos-/: (viernes, 8 de enero de 2016).
Villanueva Contreras, Noel. “¿Cómo bloquear la doble o triple venta, y no poseas solo el papel?”. Lex & Iuris (2014).
