Mediante anteproyecto de ley 114/2016-CR, el jueves 16 de agosto de 2018, el Pleno del Congreso de la República aprobó el proyecto de “Ley que Regula la Administración Inmobiliaria”, el que pretende, con buenas intenciones, crear un escenario más propicio y flexible respecto de la funcionalidad directiva (interna) y económica, de la administración inmobiliaria dentro del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
Aun cuando el proyecto es interesante y denota una clara preocupación del legislador, quiero –a partir de este acto legislativo–, enfocarme en una necesidad social, en mi concepto y perspectiva, más urgente.
Las relaciones obligatorias de las personas, deben partir del principio de convivencia y de colaboración social. Ninguna relación jurídica puede estar exenta de un presupuesto como el descrito.
Cuando una persona crea una relación jurídica, por ejemplo, de naturaleza contractual, el derecho le da cobertura al amparo de dos dispositivos legales generales, así, el artículo 1361 del CC dispone que “los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos” y el artículo 1363 del CC, prescribe que “los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo en cuanto a éstos si se trata de derechos y obligaciones no trasmisibles”.
Con ello, como es lógico comprender, el derecho está informando al mercado que las relaciones contractuales creadas por los agentes económicos deben respetarse, en los términos por ellas establecidos.
Pero, lamentablemente, vivimos en una sociedad cuantitativamente ascendente en números e incertidumbres, donde la confianza es un valor, en vías de extinción y, por tanto, las personas no saben, exactamente, con quien están estableciendo una relación jurídica. Es, por ello, científicamente comprobable, que una persona puede valerse de algunos indicios para obtener un perfil de su contraparte contractual, pero esto no es un referente absoluto, toda vez que una persona puede incumplir su obligación, sobre la base de consideraciones objetivas (materiales) o subjetivas.
Sin importar la razón que motiva el incumplimiento contractual, lo que tenemos, a ciencia cierta, en la realidad, es una suerte de absoluta frustración de una persona, la que cumplió, en tiempo y modo oportuno, y a cabalidad, con su obligación contractual.
Podemos citar varios ejemplos, siendo uno, manifiestamente oportuno, el de aquella persona (arrendador propietario del bien) que celebró un contrato de arrendamiento, con el arrendatario, al amparo del artículo 1666 del CC, en mérito del cual, “el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.
Como acontece en todo contrato, las partes, de común acuerdo, establecen deberes y derechos, las principales obligaciones del arrendador, por ejemplo, son:
a) está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos (art. 1678 del CC);
b) a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento (inciso 1 del art. 1680 del CC);
c) a realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto (inciso 2 del art. 1680 del CC).
Por otro lado, el arrendatario también tiene un grupo de obligaciones, entre las cuales, una de las más importante es: “devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario” (inciso 10 del art. 1681 del CC).
Lamentablemente, para la sociedad y el derecho, esta última obligación jurídica –que es consustancialmente natural al contrato–, es una de las más incumplidas dentro del ordenamiento jurídico peruano. Es así que, en el contexto peruano, existen casos que nos muestran que, a pesar que el arrendador cumplió con sus obligaciones, en su oportunidad, el arrendatario, usualmente, incumple –manifiesta y descaradamente– la obligación legal más básica, como es la devolución del bien arrendado, alterando la convivencia social y promoviendo el conflicto entre las partes, además de hacerlo con la anuencia del propio ordenamiento jurídico.
Típico caso de esta situación se da en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, en donde, inexplicablemente, el derecho y su instrumento social organizativo, el ordenamiento jurídico, a pesar que existe una noma constitucional, en cuyo artículo 70, expresa que “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley (…)”, se tiene que lo que acontece en la realidad es inversamente situacional a lo declarado por la norma jurídica, pues el arrendatario inmobiliario incumplidor, en el contrato de la referencia, no devuelve el bien inmueble a su propietario y con ello está violando el legítimo derecho de propiedad de este, al mantener para sí, el uso de un bien que sabe y le consta que no es suyo y, por otro lado, el Estado, no le garantiza – al propietario – la inviolabilidad de su derecho (en la modalidad de restitución) sino al arrendatario, la permanencia en el uso del bien, mientras no sea desalojado, luego de un largo y extenuante proceso judicial, en donde, en todo momento, el propietario se ve privado (en términos constitucionales) de su propiedad.
Si el propietario usa los medios de fuerza, para recuperar lo que es suyo, será denunciado por la comisión del delito de usurpación, recibiendo como “premio” de dos a cinco años de pena privativa de libertad o, agravándose la sanción, hasta los doce años de pena privativa de la libertad, si se incurren en supuestos especialísimos, del tipo penal y que son, particularmente comunes, en la sociedad peruana.
Es más, si la desesperación y obnubilación de un propietario, por recuperar su único bien inmueble, lo condujera a las vías de hecho, el ordenamiento jurídico le da la obligación a la Policía Nacional del Perú y a las Municipalidades respectivas, a prestar el apoyo necesario a efectos de garantizar la restitución posesoria a este (el poseedor), medida que, si bien no es oponible al propietario del inmueble, salvo que el poseedor haya adquirido la titularidad por prescripción adquisitiva de dominio, igual lo deja – al propietario – sumido en un proceso penal (3er párrafo del artículo 920 del Código Civil).
Si se usa los canales civiles, entonces, el propietario tendrá que: a) plantear una demanda de desalojo por vencimiento de contrato y, como también sucede usualmente, pagos de arriendo, sin requerir – la devolución del bien, en la vía del juzgado de paz letrado; b) si cursa una carta notarial de requerimiento de devolución del bien inmueble, entonces habría constituido a su arrendatario en precario y tendría que plantear una aletargada demanda de desalojo por ocupación precaria, ante el juez especializado en lo civil, que le asegura un dilatado proceso judicial que se desenvolverá en meses hasta culminar con una sentencia de primera instancia, para proseguir otros tantos meses en segunda instancia y, quizás, meses también, en la Corte Suprema, con el riesgo, siempre latente, que algún magistrado opte por las inadmisibilidades, improcedencias o nulidades de actos procesales o sentencia y sin contar el plazo, propiamente dicho, de la ejecución de la decisión favorable al propietario, todo lo cual hunden a este (al propietario) en un profundo y obscuro foso, de constante desasosiego, incredulidad y desconfianza en las propias instituciones jurídicas.
Ante ello, nos preguntamos: ¿Dónde está la justicia para el propietario?, ¿Qué pecado ha cometido el propietario para tener que sufrir este calvario?, ¿Acaso lo único que hizo no fue intentar crear relaciones jurídicas, dinamizando el mercado de bienes inmobiliarios?, ¿Por qué el Estado no lo defiende a él? Y, además, ¿qué acontece si nuestro propietario es, todavía, una persona adulta mayor?, ¿cuán desacreditado queda el Ordenamiento Jurídico frente a esta persona, adulta mayor, por esta actitud del Ordenamiento Jurídico?
Es en esta línea de pensamiento, que creemos es urgente, para el legislador, solucionar este acuciante problema y terminar esta permanente situación de indefensión, en contra del propietario inmobiliario en particular y de todos los propietarios de bienes, en general.
Para tal efecto, la solución saludable e inmediata seria que el legislador modifique el artículo 679 del Código Procesal Civil, el cual prescribe que: En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo del contrato o por otro título que obligue la entrega, procede la ejecución anticipada de la futura decisión final, cuando el demandante acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien.
Considero que, con una evaluación objetiva, de los principios que guían e informan al sistema económico peruano, el legislador no podría sino concluir que es necesario e inminente realizar una reforma legal, de tal suerte que la redacción del dispositivo antes mencionado, podría quedar así: En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo del contrato o por otro título que obligue la entrega, procede la ejecución anticipada de la futura decisión final, cuando el demandante acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida.
Esto implica, como puede apreciarse, una modificación mínima al texto legal vigente, dado que la norma exige, para su configuración: a) la acreditación indubitable del derecho a restituir y, b) el abandono del bien. En la práctica, todo propietario podría acreditar su titularidad, indubitablemente, con la documentación respectiva. Lo que no se puede acreditar, porque no sucede en la realidad, es el abandono (entendido como desocupación) del bien.
Cierta posición doctrinal y técnica refiere que el supuesto establecido en la norma antes indicada, no es un proceso propiamente cautelar, sino que se está ante una situación de evidente urgencia (tutela de urgencia / ejecución anticipada del proceso), que incide en el fondo de la controversia, prácticamente resolviéndola, y que debería estar normada en el supuesto típico de desalojo; además, se alega que su permanencia en el Código Procesal Civil afecta la naturaleza misma de toda medida cautelar, por la instrumentalidad que la caracteriza y que desaparece si, a través de ella, se resuelve la controversia peticionada (restitución posesoria), pero estamos seguros que esta simple y sencilla medida implicaría, en la práctica, que el propio interés del poseedor (ocupante) se diluiría, puesto que tendría opción de seguir litigando, pero lejos del bien inmueble que ocupa, la mayor de las veces, indebidamente.
El hecho del poseedor del inmueble, de litigar sin recibir (ni asumir) las consecuencias de su acto (puesto que litiga poseyendo el bien), es un incentivo perverso a que litigue, enrarezca y dilate –ilegítimamente– el proceso; Por esa razón, este tipo de causas constituyen una de las pretensiones procesales más abundantes en la justicia peruana.
Otra opción importante, seria implementar, completamente, el “Sistema de Alerta Judicial para personas Adultas Mayores”. Este sistema se normó en el 2016, en donde, por Resolución Administrativa N° 134-2016-CE-PJ, del 1 de junio de 2016, publicada en el Diario Oficial el peruano el 15 de julio de 2016, se aprueba la Directiva N° 006-2016-CE-PJ, denominada “Sistema de Alerta Judicial para personas Adultas Mayores”.
El Sistema antes aludido es el resultado de la evolución de dos grupos de normas. Por un lado, las disposiciones internacionales como, por ejemplo, las recomendaciones de la XIV Cumbre Judicial Iberoamericana Brasilia, celebrada entre el 4 y 6 de marzo de 2008, la cual concluyó con un documento denominado “100 Reglas de Brasilia sobre el Acceso a la Justicia de Personas en Condiciones de Vulnerabilidad”, entre las que se encuentra, como regla número 6, aquella que estipula que: “El envejecimiento también puede constituir una causa de vulnerabilidad cuando la persona adulta mayor encuentre especiales dificultades, atendiendo a sus capacidades funcionales, para ejercitar sus derechos ante el sistema de justicia”.
Por otro lado, en términos organizativos, se dispuso, desde el Poder Judicial, por Resolución Administrativa N° 028-2016-CE-PJ, crear el “Programa Nacional de Acceso a la Justicia de Personas Vulnerables y Justicia en tu Comunidad”, a fin de lograr un mejor desarrollo y cumplimiento de las funciones, estrategias y actividades desarrolladas para la ejecución de las 100 Reglas de Brasilia y de la Carta de los Derechos de las Personas ante el Poder Judicial peruano; Asimismo, por Resolución Administrativa 090-2016-CE-PJ, se aprobó ”El Plan Nacional de Acceso a la Justicia de Personas en Condición de Vulnerabilidad – Poder Judicial del Perú 2016-2021”.
Dentro del propio Ordenamiento Jurídico Peruano, estas decisiones normativas se constituían en una política pública judicial – a partir de la Constitución Política del Perú, cuya norma matriz, prescribe, en la primera parte del artículo 4rto, que: “La comunidad y el Estado protegen especialmente al niño, al adolescente, a la madre y al anciano en situación de abandono”, lo que puede interpretarse, extensivamente en el sentido que la vejez y/o ancianidad, es una situación de evidente vulnerabilidad que el ordenamiento jurídico debe (o debería) cautelar.
También se tuvo en cuenta la Ley 28803, Ley de las Personas Adultas Mayores, texto legal que reconoce que será considerada como adulta mayor a toda aquella persona que supere los 60 años de edad, además, de acuerdo con el inciso 8vo, del artículo 3ero, de la misma ley antedicha, estas personas tienen derecho, entre otros, a “Recibir un trato digno y apropiado en cualquier procedimiento judicial y administrativo que la involucre”. Es más, la propia norma referida, afirma, en su artículo 4rto que es deber del Estado, establecer, promover y ejecutar “medidas administrativas, legislativas y jurisdiccionales que sean necesarias para asegurar el pleno ejercicio de los derechos de las personas adultas mayores. Toda persona adulta mayor tiene derecho a la protección efectiva del Estado para el ejercicio o defensa de sus derechos.”
A esto se suma una disposición ejecutiva del Gobierno Central, el Decreto Supremo 002-2013-MIMP, publicado en el diario oficial el peruano el 16 de julio de 2013 y dos disposiciones internas del Consejo Ejecutivo del Poder Judicial, la Resolución Administrativa N° 266-2010-CE-PJ, por la que se adhiere a la implementación de las 100 Reglas de Brasilia y la Resolución Administrativa N° 090-2016-CE-PJ , que aprueba el Plan Nacional de Acceso a la Justicia de Personas en Condiciones de Vulnerabilidad.
Si bien, del análisis y evaluación del conjunto de dispositivos mencionados no se desprende que estas medidas de implementación requieran grandes esfuerzos de aplicación práctica y ejecutiva, lo cierto es que su implementación, está siendo dirigida, presumiblemente, a partir de la especialidad de las materias del derecho. Así, primero se ingresará al área familiar, luego al área civil, luego al área laboral y, finalmente, al área penal, lo cual denota bastante ingenuidad y desconocimiento de la naturaleza de los litigantes (y de sus pretensiones) a los que va dirigida esta medida, puesto que si nos basamos en la realidad, su incidencia y participación se encuentra claramente establecida en causas civiles y laborales (propietarios que no pueden desalojar al arrendatario incumplidor y acciones de reconocimiento de derechos laborales, previsionales y demás), siendo los temas familiares y penales, excepciones situacionales de los agentes estudiados.
Ciertamente, que la preocupación teórica, oscila en si crear privilegios es la mejor forma de estructurar supuestos de aplicación de justicia, en un Estado de derecho, es así que, por un lado, la orientación procesal pareciera haber dejado por sentado que debe existir igualdad en todos los litigantes, pero a ellos, les ha surgido la tutela diferenciada, la cual, a partir de –entre otras consideraciones de orden fáctico– radicaliza y pregona un argumento en contra de la igualdad y en pro de la distinción, que es el que –claramente– se deja vislumbrar en los dispositivos descritos.
No hay pues, en este extremo, una modificación del ordenamiento jurídico ni de ninguna de sus normas, sino la creación de una situación de privilegio de la causa/expediente que se está resolviendo, ante la instancia correspondiente, atendiendo a un hecho objetivo, la edad del litigante.
En conclusión, este escenario se presenta trágico para un propietario no ocupante de su inmueble, más aún si este es, además, adulto mayor, pudiendo concluirse que estamos ante una necesidad social apremiante y urgente, con relación al proceso de desalojo y a su eficacia real, por un lado, y presenciando, por otro, el nacimiento y formación de una política pública judicial, que debería materializarse, en ambos casos, inmediatamente, si es que la finalidad última y valiosa, del legislador y del sistema judicial, es otorgar la preferencia en la resolución de los conflictos intersubjetivos de intereses, a quien el ordenamiento jurídico considera su titular (propietario) o en situación de vulnerabilidad.
