Fundamento destacado. Octavo. Efectuada la revisión de autos, así como del análisis de la sentencia de vista, esta Suprema Sala concluye que la misma se encuentra incursa en causal de nulidad. En efecto, el ad quem para desestimar la demanda, declarándola infundada, si bien considera que el demandante no habría pagado al demandado el saldo del precio restante por la suma de U$ 36,000.00 o en su caso procedido a efectuar el pago por consignación regulado en el artículo 802 del código procesal civil a los efectos de exigir el otorgamiento de la escritura pública; sin embargo, no ha tenido en cuenta que el contrato de compraventa de fecha 14 de diciembre de 2013, celebrado entre el demandante y demandado, resulta ser un contrato con prestaciones recíprocas, por consiguiente, el análisis de la controversia debió ceñirse a establecer si ambas partes habían cumplido con los términos expuestos en dicho contrato, y no solo ceñirse a la obligación del demandante Wilder Alcántara Malca, de pagar el monto ofrecido, sin tener en cuenta además la obligación del demandado Anastacio Arnao Delgado, quien procedió a vender a tercera persona parte del predio objeto de compraventa, luego de la inscripción en registros públicos de la prescripción adquisitiva de dominio, incumpliendo con lo acordado en el contrato mencionado.
Sumilla: Se incurre en infracción normativa de los artículos 139 numerales 3 y 5 de la Constitución Política del Perú, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 122 numerales 3 y 4 del Código Procesal Civil, al haberse expedido la sentencia con motivación insuficiente, pues no contiene el mínimo de motivación exigible atendiendo a las razones de hecho o de derecho indispensables, y por cuanto adolece de un análisis pertinente de los medios probatorios que sirven para acreditar la pretensión de las partes.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN N° 1881-2018 LIMA ESTE
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Lima, nueve de marzo de dos mil veinte.
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número mil ochocientos ochenta y uno – dos mil dieciocho; y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN
Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante Wilder Alcántara Malca a fojas trescientos treinta y uno, contra la sentencia de vista, de fecha cuatro de enero de dos mil dieciocho, de fojas trescientos ocho, emitida por la Sala Civil Descentralizada y Permanente de San Juan de Lurigancho de la Corte Superior de Justicia de Lima Este, que confirmó la sentencia apelada de fojas doscientos cuarenta y cinco, de fecha diez de julio de dos mil diecisiete, que declaró infundada en todos sus extremos la demanda sobre cumplimiento de contrato.
2. ANTECEDENTES
Previamente a la absolución de las denuncias formuladas por el recurrente, conviene hacer las siguientes precisiones respecto de lo acontecido en el proceso:
2.1. Demanda.
Mediante escrito presentado el 18 de mayo de 2015, de fojas 44, Wilder Alcántara Malca interpone demanda contra Anastacio Arnao Delgado, teniendo como pretensión principal el cumplimiento del contrato privado de compraventa de fecha 14 de diciembre del 2013, por el cual el demandado transfirió al demandante el 50% de acciones y derechos del inmueble de un área total de 255.00 m2, ubicado en la Calle Las Dalias N° 109 (Mz. T, Lote 16), Urbanización Canto Grande-Unidad 6 (referencia: Lado derecho entrando al predio matriz- altura del paradero 8 de las Avenidas Wiesse y Canto Grande, lugar conocido como Urbanización Los Jazmines, San Juan de Lurigancho, y como pretensión accesoria, que el demandado también cumpla con:
a) El pago de la penalidad acordada en la cláusula séptima del contrato por la suma de U$ 15,000.00 dólares americanos; y,
b) El reembolso de los gastos realizados por el accionante en abogado defensor para el demandado en los procesos de prescripción adquisitiva de dominio y otros por la suma de S/. 4,000.00 soles. Fundamenta entre otros argumentos:
– Sostiene que, por contrato de compraventa del 14 de diciembre del 2013, adquirió del demandado el 50% de las acciones y derechos del inmueble mencionado, en la parte que se identifica como Sub Lote 16 A, con un área ocupada de 127.50 m2 , inscrito en la Partida Electrónica N° 13340198, p or el precio en $ 37,000.00, del cual pago la suma de $ 1,000.00, debiendo cancelar el resto mediante un cheque de gerencia, cuando termine el proceso de prescripción adquisitiva que el demandado ya había iniciado.
– Afirma que el demandado le hizo entrega de la posesión de las acciones y derechos objeto de la compraventa, sin embargo, luego de más de 06 meses, con fecha 11 de junio del 2014 el demandado lo despojó de la posesión, informándole su decisión de resolver el contrato porque supuestamente el ahora demandante no le estaba pagando al abogado defensor.
– Enterado de la culminación del proceso de prescripción adquisitiva, indica que también tomó noticia que el demandado había independizado dos sub lotes: Sub Lote 16 A y Sub Lote 16 B, transfiriendo el Sub Lote 16 A, a favor de Nélida Becerra Cervera.
2.2. Contestación
Por resolución N° 5 de fecha 4 de abril de 2016, se declara rebelde al demandado Anastacio Arnao Delgado; no obstante, el juez de la causa incorpora al proceso a Nélida Becerra Cervera en calidad de litisconsorte necesaria pasiva, encontrándose esta última en esa condición, mediante escrito presentado el 6 de febrero de 2017, contesta la demanda, señalando como argumentos principales:
– Que, a la fecha de la suscripción del contrato, el demandado Anastacio Arnao Delgado aún no era propietario del predio materia de venta, pues aún se encontraba en trámite el expediente N° 221-2013 sob re prescripción adquisitiva; además, dicha persona vendió una cuota ideal equivalente al 50% de los derechos y acciones, resultando imposible que le haya dado posesión sobre esos derechos y acciones.
– Afirma que, el demandado sí estaba facultado para resolver el contrato conforme a la normatividad de los contratos con prestaciones recíprocas, pues el demandante tenía un saldo impago, no habiendo demostrado haberlo pagado, ni que haya consignado u ofrecido su pago.
– Refiere que, luego de retornar el bien a propiedad del demandado, este procedió a independizarlo en dos predios independientes y autónomos, transfiriéndole el Sub Lote 16 A con fecha 26 de diciembre del 2014, esto es, 4 meses y 14 días después de producida la resolución. Agrega que tal adquisición se efectuó de buena fe, pues a esa fecha, no aparecía en Registros Públicos ningún impedimento sobre el vendedor
2.3. Sentencia de Primera Instancia
Mediante resolución número dieciséis, de fecha diez de julio de dos mil diecisiete, de fojas doscientos cuarenta y cinco, el A quo resuelve declarar infundada la demanda en todos sus extremos, señalando como fundamentos los siguientes:
i. El demandado Anastacio Arnao Delgado, vendió al demandante un bien inmueble del cual aún no era propietario, pues a la fecha de suscripción del citado contrato, el proceso de prescripción adquisitiva aún continuaba en trámite, además, el resultado final del mismo era aún incierto; por lo demás, la declaración finalmente efectuada en dicho proceso no surtió efecto sino hasta su final inscripción, posterior al contrato que se intenta hacer valer con la demanda.
ii. El 14 de diciembre del 2013, fecha en que se firmó el contrato, no existía el predio identificado como sub lote 16 A, el cual -junto al sub lote 16 B-, se originó recién al inscribirse la independización por subdivisión con fecha 01 de diciembre del 2014, según la inscripción efectuada el día 01 de diciembre del 2014 en la partida electrónica 43186825. Las precisiones del nuevo sub lote 16 A, corren inscritas en el asiento A00001 de la partida electrónica 13340198.
iii. En cuanto a la entrega de la posesión que se pactó, en el contrato se transfirió el 50% del bien matriz y se señaló el área que entre las partes correspondía a ese porcentaje (125.5m2), pero nunca se precisó la ubicación de ese 50% del lote matriz sobre el cual el demandado podía ejercer las facultades que señala el artículo 896 del Código Civil.
iv. En cuanto a la autorización de la construcción de una pared divisoria, no existe en el contrato forma de precisar dónde debía ser construida, pues la única división realizada en el presente caso, fue efectuada también de manera ulterior al contrato.
v. Respecto a la resolución del contrato de compraventa de fecha 14 de diciembre del 2013, se aprecia que mediante carta notarial el demandado comunicó su decisión al demandante, sustentándose en el incumplimiento del convenio que este último habría cometido. Sobre el tema, la determinación de uno o más incumplimientos contractuales por parte del demandante, exigirían la actuación de medios probatorios en un proceso en el cual la parte interesada pretenda la resolución, o esta sea negada por su contraparte. vi. En cuanto al pedido de pago de la penalidad, de la lectura e interpretación de la cláusula séptima, se aprecia que se pactó la mutua posibilidad de desistirse del contrato; y en cuanto al reembolso de gastos realizados por el demandante al abogado defensor para el demandado en el proceso de prescripción adquisitiva de dominio y otros, no se aprecia en el contrato de fecha 14 de diciembre de 2013 acuerdo alguno.
2.4. Sentencia de Vista Apelada que fuera la sentencia, la Sala Superior mediante sentencia de vista del cuatro de enero de dos mil dieciocho, de fojas 308, confirmó la sentencia que declara infundada la demanda en todos sus extremos, expresando como fundamentos principales:
i. Si bien en el caso de autos el demandante y demandado se obligaron mutuamente a prestaciones recíprocas, sin embargo, se aprecia que hasta la culminación del proceso de prescripción adquisitiva de dominio, con la inscripción del bien inmueble en el Asiento C00001 de la Partida N.° 43186825 de los Registros Públicos de Lima a nombre del demandado, con fecha 19 de setiembre de 2014, el demandante no ha cumplido con endosar a nombre del demandado el saldo de $ 36,000.000 (treinta y seis mil 11/100 dólares americanos), ni mucho menos ha procedido a consignar dicho pago, por ello, no puede exigir el cumplimiento del contrato de fecha 14 de diciembre de 2013.
ii. El demandado con fecha 01 de diciembre de 2014, efectúa ante Sunarp una anotación de Independización por Subdivisión Sub Lote 16 A y Sub Lote 16B, que luego con fecha 26 de diciembre de 2014, es dado en compra venta a Nélida Becerra Cervera, por ello no se podría efectuar un cumplimiento de contrato si ya fue enajenado el 50 % de derechos y acciones, máxime, si en el contrato en comento no se ha precisado sobre qué área corresponde tal porcentaje de derechos, de manera que no es posible sostener que le vendió el sub lote 16-A de la Calle Las Dalias N° 109, más aún si en la actualidad el área de 255 m2 cuenta con la existencia de dos sub lotes (16-A y 16 -B).
[Continúa…]
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