Fundamentos destacadas: SÉTIMO.- Que, se debe precisar que, las cláusulas de todo contrato deben ser interpretadas en forma conjunta teniendo en cuenta la real naturaleza del negocio jurídico celebrado; siendo esto así, de las cláusulas anteriormente descritas, se advierte que en dicho contrato las partes cumplen con los elementos esenciales que debe contener todo contrato de compra venta como son la individualización del objeto del contrato, precio, forma de pago, entre otros, lo cual se corrobora con lo señalado en la sétima cláusula de dicho contrato, al indicarse que: “el comprador se obliga a comunicar fehacientemente al vendedor, el lugar fecha y hora, en la que debe suscribir la escritura pública de compra venta…” es decir, en dicha cláusula se verifica la obligación que tienen las partes para la formalización del contrato de compra venta, por lo que dadas las características del contrato de arras suscrito, se advierte que estamos ante un contrato de arras confirmatorias, al encontrarnos ante un “negocio real” celebrado por las partes, como es la celebración de contrato de compra venta de un inmueble, ya que se advierte el acuerdo de voluntades a la que han llegado
los suscribientes, por cuanto el contrato de arras confirmatorias constituye la evidencia de la celebración del contrato principal, lo cual se ha dado en el presente caso.
OCTAVO.- Que, siendo esto así, se concluye que no estamos frente a un contrato preparatorio, sino ante un contrato definitivo en el cual se ha realizado un negocio jurídico que es la compra venta de un bien inmueble, por lo que no se advierte que se haya infraccionado lo dispuesto en los artículo 1412 y 1549 del Código Civil, ya que dicho artículos son de aplicación a los contratos definitivos como correctamente lo ha señalado la Sala Superior, por lo tanto, las partes deben cumplir con la formalización de dicho contrato, debiendo suscribir la escritura pública de compra venta respectiva.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
SENTENCIA
CAS. N°. 2739-2010
LIMA
Lima, dos de junio de dos mil once.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; Vista la causa número dos mil setecientos treinta y nueve del dos mil diez; en audiencia pública de la fecha; producida la votación de acuerdo a lay, emite la siguiente sentencia.
1. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación de fojas ciento cincuenta y cinco interpuesto por el demandado Víctor Manuel Zevallos Muñoz, contra la sentencia de vista de fecha nueve de abril del dos mil diez, corriente a fojas ciento cuarenta y uno, pro dida por la Sétima Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, la 7 revoca la sentencia de fecha once de junio del dos mil nueve, que declara infundada la demanda, y reformándola la declara fundada, en consecuencia, cumpla la parte demandada con otorgar a favor de la demandante la escritura pública correspondiente de acuerdo a los términos y estipulaciones expresados en el documento de fojas uno y dos.
2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO:
Esta Sala Suprema mediante la resolución de fecha diez de noviembre de dos mil diez, declaró procedente el recurso de casación por las siguientes causales:
a) Infracción normativa referida a la aplicación indebida de los artículos 1549 y 1412 del Código Civil; señala que dichos dispositivos no resulta de aplicación al contrato preparatorio con pacto de arras, en la medida que las mencionadas normas es de aplicación para los contratos definitivos, es decir, a la relación jurídico material que ambas partes acuerden realizar un contrato preparatorio con pacto de arras, siendo de aplicación al caso concreto lo prescrito en los artículos 1414 y 1480 del Código Civil, máxime si la accionante en su escrito de apelación interpuesto con fecha primero de julio del dos mil nueve, afirma el a hecho de que existe un pacto de arras y no un contrato definitivo, por lo que la aplicación de la Sala Superior contraviene la voluntad de las partes referidas a los contratos preparatorios y de consecuencia la aplicación de los artículos mencionados. Asimismo, indica que no se ha cumplido con la obligación previa, esto es, comunicar el lugar y día para la referida suscripción, que debía realizar la accionante y que menciona en reiteradas oportunidades la Sala Superior, siendo por ello la aplicación del artículo 1426 del Código Sustantivo; y, b) Infracción normativa referida a la inaplicación del artículo 1426 del Código Civil; argumenta que del contrato de arras fluyen obligaciones para ambas partes contratantes, tal como lo prescribe el artículo 1361 del Código acotado, que son de cumplimiento obligatorio para ambas partes, de las cuales se encuentra acreditado en autos – para la sentencia de vista – la obligación de suscribir el contrato definitivo entre las fechas veintisiete de diciembre del dos mil siete al veintisiete de diciembre del dos mil ocho y además existe la obligación dirigida a la parte demandante de comunicar al presunto obligado mediante conducto notarial, el lugar y fecha donde se formalizaría el contrato definitivo lo cual — la comunicación – no se ha acreditado en autos, pero si se ha mencionado en el cuarto considerando de la sentencia recurrida.
3. CONSIDERANDOS:
PRIMERO.- Que, antes de absolver las denuncias planteadas conviene hacer un breve recuento de lo acontecido en el proceso. Así se tiene que la demandante mediante la demanda incoada, pretende que el demandado cumpla con otorgar la Minuta y escritura Pública de compra venta, respecto del inmueble (casa habitación) de dos plantas ubicada en la avenida Santiago de Surco número cuatro mil ciento diecinueve, en la Urbanización, Vista Alegre, Distrito de Santiago de Surco, Lima, para lo cual debe perfeccionar el acto jurídico contenido en el documento denominado contrato de arras de fecha veintisiete de diciembre de dos mil siete de fojas uno.
[Continúa…]
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