Fundamentos destacados: 8.- Cómo es de verse el demandado comprador ha opuesto la accionante vendedor la excepción sustantiva de incumplimiento, suspendiendo el pago de los meses restantes del monto pactado hasta que el accionante cumpla con acreditar la propiedad del predio trasferido, y con ello perfeccionar la trasferencia de dominio; esto último constituye una obligación asumida conforme a lo previsto en el artículo 1549 del Código Civil, y consiste en la entrega de los documentos y títulos relativos a la propiedad del bien vendido como lo dispone el artículo 1551 del Código acotado, a efectos de la elaboración de la minuta, el otorgamiento de la escritura pública, y la inscripción registral; situación de dominio lo cual el accionante transferente no ha acreditado a lo largo del proceso no obstante haber suscrito la trasferencia como dueño – propietario del bien vendido, ni asimismo ha otorgado garantía de su condición de propietario para perfeccionar la trasferencia pactada.
9.- En efecto la excepción de incumplimiento conforme a lo previsto en el artículo 1426 del Código Civil se presenta en los contratos con prestaciones recíprocas que deben cumplirse simultáneamente en que cada una de las partes tiene el derecho de suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo hasta que se satisfaga la contraprestación o se garantice su cumplimiento; en el caso de autos la parte demandada compradora ha hecho uso de tal derecho el mismo que fue opuesto oportunamente vía comunicación notarial de fecha 19 de setiembre de 2006, de folios 11, estando aun vigente el plazo para la cancelación total de la deuda (de dos años, o 24 meses según la cláusula tercera del contrato, y la ampliación del plazo de 24 a 36 meses acordado en la modificación del contrato recaudado a folios 217), y venía cumpliendo con los pagos mensuales acordado con el accionante vendedor al punto que le extendía recibos a satisfacción hasta agosto de 2006 (la carta de reclamo de la falta de pago, y la resolución del contrato se cursó en setiembre de 2006, y la respuesta comunicando la suspensión de pago por la propiedad del predio se hizo de inmediato el mismo setiembre de 2006); Este medio de defensa de fondo cumple con las exigencias y requisitos legales, y jurisprudenciales para su amparo conforme a lo establecido en la Casación N° 291-2015, Lima Norte, de fecha 22 de noviembre de 2016, quinto fundamento, como son la presencia de un contrato con prestaciones recíprocas simultáneas el pago del precio, y la trasferencia de la propiedad; el incumplimiento del accionante de perfeccionar la propiedad; la falta de incumplimiento del demandado quien ha venido cumpliendo con el pago mensual a satisfacción del vendedor; y la buena fe del excepcionante quien ha venido actuando diligentemente haciendo pagos mensuales a satisfacción del demandante, y estando aún vigente el plazo (de dos años, o 24 meses según la cláusula tercera del contrato, y la ampliación del plazo de 24 a 36 meses acordado en la modificación del contrato recaudado a folios 217) para el pago de la totalidad del precio, y ante la carencia de título del transferente era dable, y de esperarse que suspendiera el pago del resto del precio adeudado.
Sumilla: En el presente caso resultan amparables los agravios señalados en el recurso de apelación, por no haber cumplido la parte vendedora con sanear el título de propiedad
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA SUR
“Comprometidos con una Justicia Pronta y Eficaz”
“Año del Buen Servicio al Ciudadano”
SALA CIVIL
S E N T E N C I A D E V I S T A
EXPEDIENTE Nº 00557-2013-CI
APELACIÒN DE SENTENCIA
RESOLUCIÓN NÚMERO TRES.
En Chorrillos, a los 31 días de diciembre de 2019, la Sala Civil Transitoria de la Corte Superior de Justicia de Lima Sur, integrada por los magistrados Tóbies Rios (Presidente), Huamancayo Pierrend, y Manrique Zegarra, observando las formalidades previstas en el artículo 131o del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, realizada la vista de la causa el día 10 de los corrientes, interviniendo como ponente el Juez Superior Tóbies Rios, emite la presente resolución, en cumplimiento de lo dispuesto por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia en la Casación N° 4316-2014, Lima Sur, de fecha 17 de setiembre de 2018.
I. ASUNTO
Viene en apelación la sentencia contenida en la resolución 16, de fecha 04 de julio de 2012, de folios 150, que declara fundada la demanda de fojas 19 a 23, y en consecuencia resuelto el contrato suscrito entre Román Octavio Sarmiento Salazar, con Máximo Torres Huari, y Juana Araceli Castillo Suyo, debiendo cumplir los demandados con restituir, y entregar al demandante el inmueble ubicado en Mártir Olaya Sur, Mz. L, Lote N° 06, del Distrito de Punta Hermosa, en el plazo de cinco días, bajo apercibimiento de ley; con costas, y costos.-
II. ARGUMENTOS DE LA APELACIÓN (agravios)
Mediante escrito de fecha 24 de mayo de 2013, de folios 189, los demandados Máximo Torres Huari, y Juana Araceli Castillo Suyo interponen recurso de apelación contra la sentencia expedida, argumentando lo siguiente.
1.- La sentencia incurre en incongruencia procesal al señalar en la parte introductoria que se demanda resolución de contrato a fin de que se declare como propietario de un inmueble ubicado en el Distrito de Lurín, y en otros extremos de la sentencia se hace referencia al inmueble ubicado en Punta Hermosa, y además conlleva la declaración de propiedad de un inmueble diferente al que se establece en el fallo;
2.- El A quo no ha realizado una distinción entre resolución de contrato, y rescisión, si bien la presente causa es sobre resolución judicial del contrato de alquiler venta celebrado entre las partes la cual se rige por las disposiciones establecidas en nuestro Código Civil, también es que para amparar la pretensión la A quo resuelve hacer efectiva la cláusula cuarta del contrato referido a la rescisión; por lo que a efectos de amparar la demanda lo que debió establecer es si los hechos demandados se encuentran en el supuesto del artículo 1371 del Código Civil;
3.- No ha existido una debida, y adecuada valoración de los medios probatorios no se ha analizado si la carta notarial cursado por el demandante a los recurrentes declarando unilateralmente la resolución del contrato de alquiler venta cumple con los requisitos legales para su validez, y tener por resuelto el contrato; además los contratos presentados por ambas partes son distintos, en su última parte el presentado por los recurrentes existe un agregado en el punto 6) se amplía el plazo de 24 a 36 meses, por lo que no
resultaría claro cuando se tendría que realizar la primera parte (50%);
4.- La sentencia no ha verificado el cumplimiento de los presupuestos legales para declarar la resolución del contrato de acuerdo con el Código Civil; como lo dispuesto en los artículos 1428, y 1429; en el caso de autos el actor no ha cumplido con requerir mediante carta notarial el cumplimiento del contrato, y mucho menos otorgado el plazo establecido, por lo que no se ha cumplido con el requisito previo establecido en la ley;
5.- Sobre la pretensión accesoria de restitución debió haber sido materia de análisis si la restitución de la posesión solicitada guarda relación con la pretensión principal, es decir si al momento de la suscripción del contrato se le entregó a los demandados también la posesión del inmueble; no se encuentra debidamente identificado el área materia de restitución la cual tampoco se detalla en el contrato, por lo que no podría ampararse bajo la modalidad de accesoria, debiendo ser materia de prueba a efectos de determinar cuál es el área materia del contrato; habiendo los recurrentes efectuado construcciones de material noble que le pertenecen exclusivamente de 160.00 m2., y no al demandante por lo que para solicitar la restitución de un inmueble deben acreditar ser propietarios también de las construcciones.
[Continúa…]
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