FUNDAMENTO DESTACADO: 5. Visto así el asunto, podría afirmarse sin más que cualquier persona distinta al propietario podría realizar la declaración de fábrica, pues dicho acto siempre aprovechará al propietario del suelo. Sin embargo, el artículo 27 de la precitada ley legitima únicamente al propietario para instar el reconocimiento de la edificación. Esa legitimación no es arbitraria, sino que guarda coherencia con lo dispuesto por el artículo 889 del Código Civil, en cuanto establece la regla según la cual los bienes integrantes (en nuestro caso los materiales de construcción o la edificación) siguen la suerte del bien al que se han unido (el suelo), la ley o el contrato pueden autorizar su diferenciación o separación. Considerando que una edificación es susceptible —legalmente— de separarla en secciones (departamentos, casas en copropiedad, tiendas, oficinas, etc.), y que la propiedad del suelo es diferenciable del dominio de la edificación cuando media un derecho real de superficie, es evidente que se trata de bienes separables del suelo y, por ende, las partes diferenciadas pueden ser objeto de derechos pertenecientes a distintos titulares. Por ello, permitir que cualquier persona distinta al dueño del suelo declare la fábrica levantada sobre este daría lugar a potenciales conflictos, al no poder establecerse con certeza si dicha declaración se efectúa en interés del propietario del suelo, o para proteger el interés propio que el declarante tiene sobre la edificación. Para conjurar este peligro (y no porque se trate de un acto dispositivo que solo pueda ser otorgado por su titular), la antedicha ley ha optado expresamente por autorizar que el reconocimiento legal de la existencia de una edificación sólo pueda ser realizado por el propietario del suelo.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 217-2018-SUNARP-TR-T
Trujillo, 23 de marzo de dos mil dieciocho.
APELANTE : ÓSCAR JOSÉ RIVAS LÓPEZ
TÍTULO : 2211165-2017 del 16.10.2017
INGRESO : 007-2018
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° 1— SEDE PIURA
REGISTRO : DE PREDIOS DE PIURA
ACTO(S) : REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA
SUMILLA(S):
Regularización de declaratoria de fábrica
El propietario con derecho inscrito está legitimado para declarar en vía de regularización la edificación levantada sobre su predio.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Se solicita inscribir la declaratoria de fábrica correspondiente al predio de la partida P15141295 del Registro de Predios de Piura, en virtud del procedimiento de regularización de edificaciones previsto en la Ley N.° 27157.
Para este efecto se adjuntaron los siguientes documentos:
-Formulario registral n.° 1 de la Ley 27157 con las firmas certificadas notarialmente del arquitecto Jorge Ricardo García Saavedra y del señor Nicolás Ruesta Peña.
-Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios n.° 021-2017- MPP-GDU y R-SLAU de fecha 20.9.2017 expedido por la Municipalidad Provincial de Paita.
-Informe técnico de verificación (memoria descriptiva) con las firmas certificadas notarialmente del arquitecto Jorge Ricardo García Saavedra y del señor Nicolás Ruesta Peña.
– Planos de localización y ubicación, y de arquitectura (planta existente — 2d° piso y planta existente — 1er piso) con las firmas certificadas notarialmente del arquitecto Jorge Ricardo García Saavedra y del señor Nicolás Ruesta Peña.
– Fotocopia certificada notarialmente del informe técnico de verificación (memoria descriptiva) suscrito por el arquitecto Jorge Ricardo García Saavedra y el señor Nicolás Ruesta Peña.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue observado en dos oportunidades. El 23.11.2017, la registradora pública Erika del Carmen García Apaza formuló la segunda observación al título alzado. Los fundamentos de su decisión se reproducen cabalmente a continuación:
b.1.-Se solicita la inscripción de la regularizador de la fábrica del predio ubicado en la manzana U, late 1C del Asentamiento Humano El Tablazo, del distrito y provincia de Palta, departamento de Piura, que corre inscrito en la partida P15141295.
b.2.-Sobre ello, y revisado el documento presentado en REINGRESO, se aprecia que S mismo no cumple con subsanar las observaciones contenidas en esquela de tedia 20/10/2017 formulada por el Registrador (e) Augusto Núñez Rezo, referidas a la discrepancia entre el titular registral-propietario del predio cuya declaratoria de fábrica se solicita y el solicitante del trámite de regularización, parlo que se reiteran dichas obsenadones en los mismos términos:
2.1.-Revisado lo que consta inscrito en nuestra base registral, tenemos que en la Partida P15141295 se encuentra inscrito como propietario mediante compraventa en el asiento 14 de la Partida N° P15141295 al señor Oswaldo Fidel Castro Díaz, legitimado su derecho con fecha 05/07/2016; sin embargo, toda la documentación presentada se encuentra suscrita por persona distinta al propietario, esto es, por el señor Nicolás Ruega Peña quien no acredita ningún derecho inscrito a su favor o un poder otorgado por el actual propietario facultandolo para realizar el trámite materia de rogatoria.
Por lo que, deberá tener en cuente lo señalado en el último párrafo del artículo 4 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA (TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, dal Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común) el cual señala que la regularización de fábrica se realiza a través de/a declaración contenida en el FOR, suscrita por el propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.
Asimismo, de conformidad con el art. 5° del T.U.0 del Reglamento de la Ley N°27157 (Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA) estipula: “El notario cumple las siguientes funciones: (…) a) Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de éste en el FOR y otros documentos anexos, Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Técnico de Verificación (…).
De la misma forma, el Art. 2013 del Código Civil recoge el principio de Legitimación, establece que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez, en el mismo sentido el art. VII del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
De lo manifestado se tiene que la inscripción del derecho del propietario (actual) lo legitima activa y pasivamente para ejercerlo sin más límites que los legales y los que aparezcan de la partida. De ello resulta que cualquier mutación de la situación jurídica inscrita exige la participación activa o pasiva del titular del derecho inscrito, Cuando se trate de su participación activa se exigirá el consentimiento forme de ese titular (Ver Resolución 463-2014-SUNAR-TR-L).
En el presente caso el titular con derecho Inscrito es Fidel Oswaldo Castro Díaz. quien se encuentra legitimado para efectuar la declaratoria de fábrica, en consecuencia el Sr. Fidel Oswaldo Castro Díaz, podrá ratificar la declaratoria de fábrica mediante documento privado con firmas certificadas notarialmente.
Téngase presente que si bien en su escrito de levantamiento de observadores, se indica que en la partida donde obra Inscrito el predio (Partida P15141295) corren anotadas diferentes medidas cautelares de anotación de demanda, lo cual hace presumir que existen sobre dicho predio procesos judiciales; se debe precisar que en el asiento de inscripción regional de dominio (Asientos N° 13 y 14) figura don Osvaldo Fidel Castro Diez, asiento que se encuentra protegido por el principio de legitimación, regulado por el artículo 2013° del Código Civil y el numeral VII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, mediante los cuales los asientos registrales se presumen exactos y válidos producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellas, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el Reglamento referido o se declare judicialmente su invalidez, o se cancele por suplantación o falsedad documentaria.
Al respecto, y como se ha señalado, el principio de legitimación protege la inscripción, considerando que la misma debe ser respetada como cierta por todos, aunque la inscripción no refleje la realidad, aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un titular y la posibilidad que este tiene de ejercitar el contenido del derecho que el registro publica; no obstante ello, tenemos que la presunción de exactitud y certeza que produce la legitimación es luris tantum, es decir, los asientos registrales pueden ser rectificados por el Registro o invalidados por los tribunales jurisdiccionales o cancelados por suplantación o falsedad documentaria, tal como lo establece el artículo 2013° del Código Civil y el numeral VII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, ella concordado con lo regulado por el artículo 90° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos que señala: “Conforme al Artículo 2013 del Código Civil, corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional la declaración de invalidez de los asientos registrales. Consecuentemente, no resulta procedente que mediante rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se produzca declaración en tal sentido”, Por tanto, corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional o al órgano arbitral la declaración de Invalidez: de los asientos regionales, por lo que, no cabe que en sede administrativa se disponga la declaración de nulidad del mismo, ya que si existiera la posibilidad de cuestionar la validez de los asientos registrales en sede registral, esto originaría una incertidumbre completa en los agentes económicos y una inseguridad total en la contratación.
[Continúa…]
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