Fundamento destacado: 6. Respecto a la inscripción de un contrato modal sujeto a condición suspensiva debemos tomar en cuenta lo regulado en el artículo 2019 del Código el cual prevé como uno de los actos inscribibles en el Registro de Predios “El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados”.
De lo estipulado en la indicada norma, no queda claro si es que el contrato sujeto a condición debe inscribirse previamente o conjuntamente con él la condición cumplida.
Al respecto el LXXII Pleno del Tribunal Registral aprobó el siguiente acuerdo:
“Es inscribible el acto modal sujeto a condición, siempre que el cumplimiento de ésta implique una modificación en la situación jurídico real del inmueble”.
El acuerdo tiene como sustento entre otros que “Carecería de toda significación para un contratante ser adquirente de un derecho real sujeto a condición si es que ésta no se inscribe en el registro, pues de cumplirse aquella no podría oponerla válidamente a un tercer adquirente que adquirió el derecho del titular”. (…) Finalmente, el artículo 173 del Código Civil faculta al adquirente a realizar actos conservatorios, pudiendo ser uno de ellos la inscripción en el Registro.
En tal sentido, no es necesario acreditar que la condición suspensiva se ha cumplido para inscribir un contrato modal.
7. Ahora bien, el apelante considera que estamos ante una dación en pago. Al respecto conforme consta del artículo 1265 del Código Civil, la dación en pago es la denominación del acto en virtud del cual el deudor, realiza, a título de pago, una prestación diversa de la debida del acreedor, quien acepta recibirla en sustitución de ésta. Ello no sucede en el presente caso, puesto que no consta en el contrato que se hubiera pactado con anterioridad otra forma de pago.
De acuerdo a la redacción del contrato “Se pacta que la señora doña Hercilia Vargas Ricci cederá el 15% (quince por ciento) de sus acciones y derechos que tiene de su propiedad (…) y por el presente documento cede al abogado Carlos Huerta Escate este quince por ciento para que ejerza la defensa de los procesos judiciales existente y por existir (…) y este pago dependerá del resultado exitoso (…)”.
Como puede apreciarse se trata más bien de un contrato de prestación de servicios entre un abogado y su patrocinada[8], habiéndose pactado como forma de pago la transferencia de un porcentaje de cuotas ideales de propiedad que tiene la patrocinada en el predio inscrito en la partida 49059882. Pago, como ya dijimos se encuentra condicionado al resultado exitoso del servicio profesional.
Ahora bien, el artículo 96 del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios precisa que “En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los datos previstos en el literal d) del artículo 13, la cuota ideal con respecto a la totalidad de predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título.(…)”
Sin embargo en el presente caso, sólo se ha consignado el porcentaje de alícuotas en relación a la participación de la patrocinada, esto es del 50% y no en relación a la totalidad del predio.
Por todo lo expuesto se revoca la tacha y se observa el título por defecto subsanable.
Estando a lo acordado por unanimidad;.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°.- 1172- 2014-SUNARP-TR-L
Lima, 24 de junio del 2014
APELANTE : CARLOS HUERTA ESCATE
TÍTULO : 312428 del 28/03/2014
RECURSO : HTD N° 031817 del 16/04/2014
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (S) : Transferencia sujeta a condición.
SUMILLAS
ACTOS JURÍDICOS SUJETOS A CONDICIÓN.
“Es inscribible el acto modal sujeto a condición suspensiva, cuando el cumplimiento de ésta implique una transferencia de dominio otorgada por el titular del dominio’’.
TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES.
“De conformidad al artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los datos previstos en el literal d) del artículo 13 del mismo reglamento, la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Se solicita inscribir el contrato de “Pago de Honorarios Profesionales con terreno”, que otorgó Hercilia Ricci Vargas a favor de Carlos Adolfo Huerta Escate. Para tal efecto se presenta parte notarial de la escritura pública de fecha 13/11/2012 expedido por el Notario de Lima Serafín Martínez Gutarra.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Elena Beatriz Sánchez Abanto, tachó en forma sustantiva el título en los siguientes términos:
“Se tacha el presente título de conformidad con el artículo 42 inciso b) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, por cuanto procede la tacha de títulos que contengan actos no inscribibles, siendo que se adjunta escritura pública de fecha 13/11/2012 mediante la cual la Sra. Hercilia Ricci Vargas, se obliga a transferir un porcentaje de acciones y derechos de su propiedad respecto del inmueble inscrito en la P.E: N° 49059882, a favor de su abogado como honorarios profesionales, * declarándose que “se hará efectivo dicho pago al finalizar todos los procesos creados y por crearse, sobre el referido bien inmueble y este pago dependerá del resultado exitoso como si defendiera su misma propiedad, de sus derechos y acciones, esto hasta que se encuentren concluidos estos procesos y se mantenga la actual inscripción registrar; por lo que al no constar que dicha condición haya sido cumplida mediante ¡a declaración de voluntad de ambas partes, la escritura señalada no contiene acto inscribible al no constituir, modificar o ampliar el derecho real.
Por lo expuesto se procede a TACHAR el presente título.
BASE LEGAL: Art. 31°, 32° y 42° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Arts. 2010° y 2011° del C.C.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos:
– Solicita que el Tribunal Registro se pronuncie si el acto jurídico de dación en pago no es acto inscribible.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha 1646840 que continua en la partida 49059882 del Registro de Predios de Lima, consta inscrito el predio ubicado en la calle General Mendiburu, parte del lote 3 Mz. 62 Urb. Fundo Santa Cruz del distrito de Miraflores.
En el asiento C0004 se encuentra inscrita la compraventa a favor de Felicita Consuelo Vargas Otiniano.
En el asiento C0005 consta inscrito el anticipo de legítimo del 50% de las participaciones efectuado por Felicita Consuelo Vargas Otiniano a favor de Hercilia Ricci Vargas
[Continúa]
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