En el IV Pleno Casatorio Civil la Corte Suprema estableció el siguiente precedente vinculante (Precedente 5.4):
“La enajenación del bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquirente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708° del Código Civil” (el resaltado es mío).
A través de este Precedente la Corte genera el incentivo para que los arrendatarios inscriban sus respectivos contratos, pues de no hacerlo quedarán expuestos a la posibilidad de que, una vez transferida la propiedad del bien, el nuevo propietario los desaloje.
Ahora bien, considero que lo dicho por la Corte no es del todo exacto si es que tomamos en cuenta lo que expresamente establece el artículo 1708° CC: “En caso de enajenación del bien arrendado (…) Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido”.
La norma es clara en el sentido que la transferencia del inmueble sobre el cual existe un arrendamiento no inscrito, habilita al nuevo propietario para que éste PUEDA darlo por concluido. Es decir, el fenecimiento del título del arrendatario no es inmediato –como lo dice el Precedente 5.4– sino que responderá a una decisión del nuevo propietario, quien deberá –si así lo desea– comunicarlo al arrendatario para –recién allí– convertirlo en precario.
Por ello, considero que el Precedente 5.4 debe ser releído, a efectos de que se entienda que, en caso de un arrendamiento no inscrito, la transferencia de propiedad del inmueble (no necesariamente a través de una compraventa, pues funciona igual tratándose de una donación, permuta, etc.) trae como única consecuencia la adquisición de un derecho potestativo por parte del nuevo propietario, consistente en dejar sin efecto el arrendamiento en cualquier momento.
Por otro lado, el Precedente 5.4 tiene el acierto de reconocer que aun si el arrendamiento no llegara a inscribirse, el nuevo propietario deberá respetarlo si es que en su respectivo contrato de adquisición se obligó a ello. Esto es importante porque responde a una realidad: es usual que en los contratos de arrendamiento se le imponga al propietario/arrendador la obligación de, en caso decida transferir la propiedad del bien, incluir en su respectivo contrato de transferencia una cláusula en la que el adquirente se obligue a respetar el arrendamiento hasta el vencimiento de su plazo.
Ahora bien, esto último no deja de ser riesgoso para el arrendatario, porque podría ocurrir que el arrendador no cumpla con dicha obligación y omita informarle al nuevo propietario sobre la existencia del arrendamiento. De ocurrir ello, ningún mecanismo de defensa podrá activar el inquilino frente a la decisión del adquirente de poner fin al arrendamiento y obtener la posesión del bien; a dicho inquilino sólo le quedará accionar contractualmente contra su arrendador por haber incumplido con la obligación previamente asumida. Es por ello que, para desincentivar este tipo de conductas por parte del arrendador, se suele castigar su incumplimiento con una penalidad cuantiosa; no obstante, si dicha penalidad no hubiese sido pactada, al arrendatario no le quedará más remedio que demandar y acreditar los daños que hubiese sufrido por haber tenido que devolver el inmueble antes del vencimiento del plazo.
Ahora bien, en caso el arrendador sí cumpla con su obligación e informe al nuevo propietario (un comprador, por ejemplo) de la existencia del arrendamiento, es importante que dicho comprador no solo declare conocer la existencia del arrendamiento, sino que expresamente se obligue a respetarlo. Y en caso asuma tal obligación, ello podrá darse de forma parcial; es decir, el comprador podría obligarse a respetar el arrendamiento solo por cierto periodo de tiempo. No olvidemos que la venta del bien cuando el arrendamiento no está inscrito genera el derecho potestativo del adquirente de poner fin al contrato cuando él lo decida, salvo que se obligue a respetarlo. Siendo así, dicho adquirente podrá asumir esta obligación de respeto con la intensidad que él desee: ya sea por todo el tiempo que reste del arrendamiento como por una parte del mismo. Y como es obvio, si se obliga de esta forma (es decir, parcialmente), entonces el desalojo solo será procedente una vez que haya transcurrido el periodo de tiempo por el cual se garantizó la vigencia del arrendamiento.
Una segunda forma que tienen los arrendatarios (cuyos contratos no están inscritos) para protegerse ante la eventualidad de que el bien sea transferido, es obligando al arrendador a que, en caso de transferir la propiedad, suscriba un acuerdo de cesión de posición contractual con el adquirente, de tal forma que éste pase a formar parte del contrato de arrendamiento en condición de “arrendador”. De ocurrir ello, el inquilino podrá exigirle al nuevo propietario no solo que respete el plazo del arrendamiento, sino que además podrá ejercer contra él las eventuales prórrogas, preferencias, renovaciones e incluso el derecho de opción que en el contrato de arrendamiento original le hayan sido otorgados (debe quedar claro, entonces, que una cosa es que el nuevo propietario se obligue a respetar el arrendamiento y otra – mucho más amplia – es que asuma la posición contractual del arrendador en el contrato de arrendamiento). Sin embargo, aquí también existe un riesgo, pues si el arrendador no cumple con hacer que el nuevo propietario suscriba la cesión de posición contractual, entonces el inquilino no tendrá ninguna defensa en caso el nuevo propietario decida ponerle fin al arrendamiento antes del vencimiento de su plazo.
Una tercera forma de protección a la que recurren los arrendatarios es incorporando en sus contratos cláusulas en las que su arrendador se obligue a no transferir la propiedad mientras se encuentre vigente el arrendamiento. Esta medida, sin embargo, no es efectiva, en tanto resulta nula por contravenir el artículo 882° CC. Por ello, por más que un contrato de arrendamiento contenga una restricción de ese tipo, mañana más tarde el propietario/arrendador podrá desconocerla y enajenar el bien, sin que el arrendatario tenga ningún remedio ni contra el nuevo propietario ni contra su arrendador (este último se habría limitado a ejercer una facultad que como propietario el ordenamiento jurídico le reconoce – vender el bien -, por lo que los eventuales daños que genere el ejercicio de tal derecho no serían resarcibles).
Tener todo esto en cuenta es muy importante cuando alguien asesora a quien está interesado en tomar en arrendamiento un bien, pues se le debe informar, con la mayor claridad posible, que la única defensa realmente efectiva frente al nuevo propietario es inscribiendo el contrato de arrendamiento; solo con esto se le puede garantizar al arrendatario que el nuevo propietario no lo desalojará hasta antes del vencimiento del plazo. Por el contrario, las protecciones para el inquilino a través de obligaciones asumidas por el arrendador en el respectivo contrato de arrendamiento –obligación de informar al nuevo adquirente sobre la existencia del arrendamiento, obligación de suscribir con el nuevo propietario una cesión de posición contractual o la obligación de no enajenar el bien durante la vigencia del arrendamiento– son siempre pasibles de ser incumplidas por el arrendador, por lo que ninguna protección real le brindarán al inquilino en caso el nuevo propietario decida dejar sin efecto el contrato de forma anticipada.
