La Corte Suprema a través de este pronunciamiento rescata la enorme importancia que tiene la posesión del bien materia de litis para determinar si existe o no buena fe por parte del tercero registral.
No obstante, a pesar de encontrarnos de acuerdo con el sentido del fallo, es peligroso establecer como «deber general de diligencia» por parte del tercero registral la verificación de quién ejerce la posesión del inmueble, pues no puede presumirse que cada vez que esto no ocurra nos encontramos frente a un adquirente de mala fe, lo cual deberá ser analizado caso por caso.
SUMILLA: Debido a la importancia que supone la compraventa de un bien inmueble y estando a los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios, la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo dispuesto en el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACION 3187-2013 CAJAMARCA
Lima, veintidós de octubre de dos mil catorce.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número tres mil ciento ochenta y siete – dos mil trece, con el acompañado; luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia.
I. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN:
Se trata del recurso de casación interpuesto por Converción Agustina Contreras Luis a fojas quinientos noventa y dos, contra la sentencia de vista de fojas quinientos setenta y uno, de fecha veintisiete de marzo de dos mil trece, expedida por la Sala Especializada Civil de la Corte Superior de Justicia de Cajamarca, que revoca la sentencia apelada de fojas trescientos quince, de fecha veintitrés de mayo de dos mil doce, que declara fundada la demanda interpuesta a fojas veintiuno, sobre Mejor Derecho de Propiedad, en el extremo que declara fundada la misma y en el extremo que declara infundada la demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico; y reformándola declararon fundada la demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico e infundada la demanda sobre Mejor Derecho de Propiedad; en los seguidos por Converción Agustina Contreras Luis contra José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio, sobre Mejor Derecho de Propiedad y otros.
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN:
Que, el recurso de casación fue declarado procedente por resolución de fojas cincuenta y siete del cuadernillo de casación, formado por este Supremo Tribunal, de fecha cinco de noviembre de dos mil trece, por la causal de infracción normativa prevista en el artículo 386 del Código Procesal Civil. Como sustento de su recurso la impugnante denuncia la infracción normativa de los artículos 923, 949, 2012, 2014, 2016 y 2022 del Código Civil; sostiene que la misma está referida al directo agravio a la seguridad jurídica en relación a los títulos de propiedad, los mismos que incrementan la probidad y ejercicio absoluto de los derechos inherentes al propietario al momento de realizar su inscripción en los Registros Públicos, pues dicho acto de inscripción tiene como finalidad inmediata la de otorgar restricción a otras inscripciones y como finalidad mediata la de enervar ciertos derechos que terceros argumenten ostentar en el futuro, habiendo la Sala Superior tergiversado los dispositivos referentes a la propiedad y publicidad registral, al establecer una exigencia sujeta a su criterio y no a la obligación legal respecto a la adquisición de bienes inmuebles y su posterior inscripción convalidando una posesión de mala fe de la contraparte.
No obstante que ésta nunca tuvo la diligencia o urgencia de inscribir su derecho, atribuyéndose la posición jurídica de propietario de los doscientos diez punto setenta y tres metros cuadrados (210.73m2) del predio de la impugnante, no obstante que la misma Sala Superior reconoce que su derecho se encuentra a salvo en los trescientos veinticuatro punto diecisiete metros cuadrados (324.17m2), es decir, que ha declarado la nulidad de su título en cuanto a los primeros doscientos diez punto setenta y tres metros cuadrados (210.73m2) y reconoce los segundos trescientos veinticuatro punto diecisiete metros cuadrados (324.17m2), cuando la inscripción se ha realizado por la totalidad del predio, esto es sobre quinientos treinta y cuatro punto noventa metros cuadrados (534.90m2), siendo la sentencia de segunda instancia contradictoria en todos sus extremos, lo que vulnera el principio de congruencia procesal, pues sustenta la revocatoria de la sentencia de primera instancia amparando la pretensión de nulidad y acumulando de oficio una pretensión accesoria.
Lo anterior mencionado resulta contrario a la motivación suficiente prevista en el artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú; señala además en relación al objeto física o jurídicamente imposible o indeterminable, que el error grave consiste en haber omitido verificar al evaluar el medio probatorio de los concurrentes al proceso que su adquisición es de buena fe al estar el bien en dominio de la vendedora por haberlo adquirido vía sucesión intestada de sus difuntos padres, estando debidamente inscrito en los Registros Públicos en su totalidad, mientras que el de los terceros no está plenamente reconocido ni determinado; agrega además que en lo concerniente a la finalidad ilícita que se pretende también desconocer no solo la publicidad registral, sino también lo prescrito por el artículo 949 del Código Civil.
III. CONSIDERANDO:
Primero: Que, del examen de los autos se advierte que a fojas veintiuno, Converción Agustina Conteras Luis interpone demanda sobre Mejor Derecho de Propiedad contra José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio respecto del terreno ubicado en los Jirones Alfonso Ugarte números 189 y 197 así como José Leal números 680 y 690, del Barrio Santa Ana del Distrito y Provincia de Cajabamba (Cajamarca), con un área de quinientos treinta y cuatro punto noventa metros cuadrados (534.90m2) de los cuales a la fecha conduce realmente un área de trescientos veinticuatro punto diecisiete metros cuadrados (324.17m2), mientras que los demandados conducen un área de doscientos diez punto setenta y tres metros cuadrados (210.73m2).
Siendo éste el predio en litigio, debiéndose por lo tanto declarar la preferencia de su derecho de propiedad frente al derecho real que ostentan los demandados José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio.
Sostiene como fundamentos fácticos de su demanda que es propietaria del referido predio urbano de un área de quinientos treinta y cuatro punto noventa metros cuadrados (534.90m2), al haberlo adquirido de su anterior propietaria Brígida Fredesvinda Arana Márquez mediante Escritura Pública de fecha cuatro de julio de dos mil ocho, encontrándose inscrita en la Partida número 11088901 del Registro de Predios de los Registros Públicos de Cajamarca, Asientos números G00001 y C00002, habiendo solicitado a los demandados la entrega de un área de doscientos diez punto setenta y tres metros cuadrados (210.73m2), sin que hasta la fecha lo hayan realizado, alegando por el contrario contar con el respectivo título de propiedad.
Admitida a trámite la demanda, mediante Resolución de fecha diecinueve de enero de dos mil once, se declaró la rebeldía de los demandados José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio.
Segundo: Que, de otro lado, mediante Resolución de fecha dieciséis de marzo de dos mil doce, de oficio, el A quo ordena la acumulación del presente proceso a la causa signada con el número 2009-83-C.
En ese sentido, del petitorio de la demanda de fojas cuarenta y ocho del proceso acumulado, se aprecia que José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio solicitan que se declare la nulidad de acto jurídico contenido en la Escritura Pública de fecha cuatro de julio de dos mil ocho, celebrada entre Brígida Fredesvinda Arana Márquez (vendedora) y Converción Agustina Contreras Luis (compradora), la cancelación de Asiento Registral número C 00002 de la Partida número 11088901 y una indemnización por la suma de ochenta y ocho mil nuevos soles (S/.88,000.00).
Refieren como fundamentos fácticos de su demanda lo siguiente:
a) Que los demandantes han adquirido sucesivamente tres lotes de terreno; el día tres de setiembre de mil novecientos ochenta y cinco un lote de ciento sesenta y dos punto setenta y cinco metros cuadrados (162.75m2) de Juan Francisco Arana Zavaleta; el día cinco de setiembre de mil novecientos ochenta y cinco un lote de setenta y dos metros cuadrados (72m2) de Alberto Márquez Flores y Andrea Toribio Polo de Márquez y finalmente el día quince de junio de mil novecientos noventa y tres un lote de noventa y dos punto cuarenta metros cuadrados (92.40m2) de Andrea Toribio Polo viuda de Márquez; lo que hace un total de trescientos veintisiete punto quince metros cuadrados (327.15m2); terrenos en los que han construido una casa que sirve de vivienda a los demandantes y que consta de una tienda, sala, antesala, baño, cocina y dormitorio en el primer piso y dos dormitorios y un baño en el segundo piso, de material de adobe con piso de tabla.
b) Que las demandadas Brígida Fredesvinda Arana Márquez y Converción Agustina Contreras Luis dolosamente celebraron entre si el Contrato de Compraventa del terreno sito en los Jirones Alfonso Ugarte números 189 y 197 y José Leal números 680 y 690, del Barrio Santa Ana del Distrito y Provincia de Cajabamba (Cajamarca), pues la compradora Converción Agustina Contreras Luis conocía perfectamente que los lotes de terreno que iban adquirir pertenecían a los demandantes.
Tercero: Que, admitida a trámite la demanda, en rebeldía de la codemandada Brígida Fredesvinda Arana Márquez, mediante escrito de fojas ciento setenta, Converción Agustina Contreras Luis contesta la demanda señalando esencialmente que los lotes adquiridos por los demandantes corresponden a terrenos completamente distintos al predio adquirido por la recurrente, el mismo que está debidamente identificado e inscrito en los Registros Públicos de Cajamarca y que, recién ha tomado conocimiento de que los demandantes poseen títulos de propiedad, ya que, pese a que les remitió una Carta Notarial con fecha veinticinco de agosto de dos mil ocho, han construido en propiedad de terceras personas, en un área de doscientos diez punto setenta y tres metros cuadrados (210.73m2), dentro de los quinientos treinta y cuatro punto noventa metros cuadrados (534.90m2) que adquirió.
Por lo tanto, tampoco existe causal para la cancelación del respectivo asiento registral. Mediante escrito de fojas ciento setenta y siete, la demandada Converción Agustina Contreras Luis interpone demanda reconvencional sobre Reivindicación y Demolición de Edificaciones existentes en el predio sub materia, refiriendo que los reconvenidos José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio en forma abusiva, indebida y arbitraria han ingresado a una parte de su predio, sin autorización alguna, construyendo edificaciones de material rústico, ocupando un área de doscientos diez punto setenta y tres metros cuadrados (210.73m2).
Cuarto: Que, mediante sentencia de primera instancia de fecha veintitrés de mayo de dos mil doce, el Juzgado Especializado Civil de Cajabamba de la Corte Superior de Justicia de Cajamarca declara fundada la demanda sobre Mejor Derecho de Propiedad, infundada la demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico, Cancelación de Asiento Registral e Indemnización por Daños y Perjuicios e improcedente la demanda reconvencional de Reivindicación de Inmueble y Demolición de Edificaciones, por cuanto:
a) Se comprueba con las diligencias de inspección judicial de fojas trescientos veintidós a trescientos veintinueve del proceso acumulado y de fojas doscientos setenta y cuatro a doscientos ochenta de este proceso, que el área de quinientos treinta y cuatro punto noventa metros cuadrados (534.90mv) está siendo conducida parcialmente por Converción Agustina Contreras Luis pues se aprecia que dicha persona posee un área de trescientos veinticuatro punto diez metros cuadrados (324.10m2) en tanto que los esposos demandados José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio conducen un área de ciento sesenta y ocho punto cuarenta y nueve metros cuadrados (168.49m2, área que corresponde a los predios adquiridos por ellos de los esposos Alberto Márquez Flores y Andrea Toribio Polo de Márquez según Escritura Pública de fecha cinco de setiembre de mil novecientos ochenta y cinco, de fojas ciento setenta y uno a ciento ochenta y de Andrea Toribio Polo según Contrato Privado de Compraventa de fecha quince de junio de mil novecientos noventa y tres, de fojas ciento ochenta y uno a ciento ochenta y dos.
b) Que del examen del acto jurídico cuestionado suscrito entre Brígida Fredesvinda Arana Márquez (vendedora) y Converción Agustina Contreras Luis (compradora), respecto del predio de un área de quinientos treinta y cuatro punto noventa metros cuadrados (534.90m2), no se advierte que su objeto se encuentre al margen de la ley o que sea contrario a derecho, pues ha sido la propietaria del bien quien lo ha enajenado por la suma de cuarenta mil nuevos soles (S/.40.000.00), según se aprecia de la cláusula primera de la citada Escritura, merced a las facultades previstas en el artículo 923 del Código Civil, por lo tanto se debe declarar infundada la demanda en este extremo.
c) Que en cuanto a la pretensión sobre Mejor Derecho de Propiedad, resulta que ambas partes ostentan título de propiedad sobre el bien sub litis, así el título de propiedad de Converción Agustina Contreras Luis resulta ser el Contrato de Compraventa contenido en la Escritura Pública de fecha cuatro de julio de dos mil ocho, obrante de fojas seis a nueve, inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble, según copia certificada de la Partida Registral de folios diez a once.
Por su parte, el Título de Propiedad de los esposos José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio, consiste en dos contratos de compraventa, el primero de fecha cinco de setiembre de mil novecientos ochenta, contenido en Escritura Pública (fojas ciento setenta y uno a ciento ochenta) y el segundo de fecha quince de junio de mil novecientos noventa y tres, contenido en un documento privado (fojas ciento ochenta y uno a ciento ochenta y dos).
Los títulos de los esposos José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio son obviamente de fecha anterior al de Converción Agustina Contreras Luis, sin embargo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 2016 del Código Civil, por el principio de prioridad en el tiempo que confiere el Registro, ésta última ostenta un mejor derecho de propiedad sobre el área de terreno discutida.
Siendo que por este motivo se debe declarar fundada la demanda de Mejor Derecho de Propiedad planteada por Converción Agustina Contreras Luis.
d) Que respecto a las edificaciones efectuadas sobre el predio sub materia, la demandada Converción Agustina Contreras Luis en este proceso ha admitido que la construcción o fábrica le pertenece a José Rosas Castillo Toribio y a su esposa Adriana Paulina Márquez Toribio, en consecuencia se descarta que dicha construcción (casa habitación de dos plantas de material rústico) pertenezca a Converción Agustina Contreras Luis pues ésta ha adquirido tan solo el terreno, el día cuatro de julio de dos mil ocho.
e) Se asume la buena fe de los esposos José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio en la posesión y conducción del inmueble sub litis considerando que conforme al artículo 914 del Código Civil la buena fe del poseedor se presume salvo prueba en contrario, por lo tanto, no habiendo obrado los demandados de mala fe en la construcción en suelo ajeno, resulta de aplicación el artículo 941 del Código Civil, en ese sentido la pretensión de Destrucción o Demolición de Construcción postulada por Conversión Agustina Contreras Luis debe desestimarse habida cuenta que no se ha acreditado que los poseedores, José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio lo hayan sido de mala fe.
f) Asimismo, al haberse establecido que el inmueble sub materia está compuesto tanto por el terreno, cuya propiedad le corresponde a Converción Agustina Contreras Luis, así como por una construcción (casa habitación de dos plantas de material rústico), cuya propiedad le corresponde a los poseedores, la demanda de Reivindicación postulada por aquélla deviene en improcedente, por existir legitimidad para obrar pasiva, pues se entiende que la pretensión de Reivindicación se plantea contra el demandado poseedor no propietario; cosa que no ocurre en autos, pues el demandado poseedor es propietario de la construcción o fábrica.
g) En cuanto a la pretensión sobre Indemnización, no se acredita la existencia de daño cierto y antijurídico del comportamiento del presunto responsable, por lo tanto dicho extremo debe desestimarse.
Quinto: Que, apelada que fuera la sentencia de primera instancia, la Sala Superior mediante resolución de vista de fecha veintisiete de marzo de dos mil trece revoca la sentencia apelada que declara fundada la demanda planteada a fojas veintiuno, en el extremo que declara fundada la demanda sobre Mejor Derecho de Propiedad y en el extremo que declara infundada la demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico; y reformándola declararon fundada la demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico e infundada la demanda sobre Mejor Derecho de Propiedad, por cuanto:
a) Revisado el documento público cuestionado, se verifica que las partes contratantes celebraron con fecha cuatro de julio de dos mil ocho una compraventa respecto del bien inmueble con frente al Jirón José Leal números 189 y 197 y el Jirón Alfonso Ugarte números 680 y 690, Distrito y Provincia de Cajabamba, Departamento de Cajamarca, con un área de quinientos treinta y cuatro punto noventa metros cuadrados (534.90m2);
b) Respecto a la inscripción del derecho de propiedad de Converción Agustina Contreras Luis en los Registros Públicos, la presunción prevista por los artículos 2012 y 2014 del Código Civil no resulta de aplicación, pues conforme se verifica de los medios probatorios adjuntados por la demandante Converción Agustina Contreras Luis, Brígida Fredesvinda Arana Márquez (vendedora), inscribe su derecho de propiedad sobre el lote ubicado en los Jirones Alfonso Ugarte números 189 y 197 y José Leal números 680 y 690 en la Partida Electrónica número 11088901 el día veintiocho de enero de dos mil ocho (fojas ciento sesenta y uno), es decir con excesiva posterioridad a la fecha en que José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio adquieren su derecho de propiedad; siendo que Converción Agustina Contreras Luis inscribe su derecho de propiedad con fecha diez de julio de dos mil ocho (fojas ciento sesenta y dos).
c) Que esta anterioridad en el tiempo, del derecho de propiedad de José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio está debidamente acreditada en autos. Así:
c.1) La Escritura Pública de Compraventa de fecha tres de setiembre de mil novecientos ochenta y cinco, adquirieron de Juan Francisco Arana Zavaleta, un corral interior ubicado en el Barrio Santa Ana de la Provincia de Cajabamba, que el vendedor había adquirido por derecho hereditario de su finado padre Tobías Fortunato Arana Jiménez, siendo la extensión de éste de ciento sesenta y dos punto setenta y cinco metros cuadrados (162.75m2);
c.2) La Escritura Pública de Compraventa de fecha cinco de setiembre de mil novecientos ochenta y cinco, los demandantes adquieren de los cónyuges Alberto Márquez Flores y Andrea Toribio Polo de Márquez (padres de la demandante Adriana Paulina Márquez Toribio) un retazo de solar que es parte integrante de otro de mayor extensión ubicado en el Jirón Alfonso Ugarte de la Provincia de Cajabamba, que en su totalidad lo adquirieron de su anterior propietaria Fredesvinda Brígida Arana Márquez de Arroyo por Escritura Pública de fecha dos de julio de mil novecientos cincuenta y ocho, dentro del área total del solar, la venta comprendía únicamente setenta y dos metros cuadrados (72m2).
c.3) El Contrato de Compraventa de fecha quince de junio de mil novecientos noventa y tres, donde figura que los demandantes adquirieron de Andrea Toribio Polo viuda de Márquez (madre de la demandante Adriana Paulina Márquez Toribio) el lote de terreno urbano ubicado en el Jirón Alfonso Ugarte número 181, de la Provincia de Cajabamba con una extensión de noventa y dos punto cuarenta metros cuadrados (92.40m2); esa vendedora acreditó su derecho de propiedad con la Escritura Pública de fecha dos de julio de mil novecientos cincuenta y ocho.
Medios probatorios que acreditan que los demandados adquirieron tres lotes de terreno colindantes, contratos de los cuales se puede establecer que en la primera compra adquirieron un área de ciento sesenta y dos punto setenta y cinco metros cuadrados (162.75m2), en la segunda compra adquirieron setenta y dos metros cuadrados (72m2) y en la tercera compra adquirieron noventa y dos punto cuarenta metros cuadrados (92.40m2), haciendo un total de trescientos veintisiete punto quince metros cuadrados (327.15m2), área que vienen poseyendo.
d) El área que reclama la demandante está siendo poseída por los demandados; que dicho inmueble está ubicado en el Jirón Alfonso Ugarte números 155 y 181, el primer número corresponde a una construcción de dos plantas de material rústico, con una puerta de acceso al interior; y el segundo corresponde a otra construcción de una sola planta de material rústico a la cual se accede a través de una sola puerta, esta diferenciación en las construcciones y en la numeración lo explican los demandados pues anteriormente fueron predios independientes y que fueron comprados en diferentes fechas, pero que actualmente forman una sola unidad ya que han abierto puertas de acceso en ambas construcciones.
e) En el inmueble signado con el número 155 en el Jirón Alfonso Ugarte, se constató la existencia de construcciones muy antiguas, de unos treinta años aproximadamente.
f) Se verifica que los demandados han ejercido los derechos inherentes a la propiedad en forma pública y pacífica, desde hace más de veinte años antes de que se realizara la compraventa materia de nulidad.
g) Teniendo en cuenta que el derecho de propiedad de las codemandadas se encuentra inscrito con posterioridad a las compras que han realizado los demandantes, resulta evidente que las codemandadas en el proceso de Nulidad de Acto Jurídico (Converción Agustina Contreras Luis y Fredesvinda Brígida Arana Márquez) han actuado de mala fe, la cual no solo se reduce a aquélla que proviene del ámbito registral y que propiamente se sustenta en el principio de publicidad, sino además en el ámbito fáctico o material, ya que de los hechos probados antes valorados se aprecia que los predios que adquirieron José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio y que se convirtieron en una unidad se encontraban en su “posesión”.
h) La compraventa realizada por Converción Agustina Contreras Luis, de fecha cuatro de julio de dos mil ocho, fue celebrada en la época en que los demandados venían ejerciendo la posesión del inmueble, lo cual obviamente le ha permitido a la compradora tomar cabal y pleno conocimiento acerca de la real situación del inmueble que estaba adquiriendo, es decir que lo adquiría de persona que no poseía el bien, lo que aunado a la expresión contenida en la séptima cláusula del contrato sub materia demuestra la mala fe con la que han actuado ambas partes, pues lo mínimo razonable y comprensible de una persona que está interesada en adquirir un inmueble es por lo menos preguntar al “poseedor” en qué situación se encuentra el inmueble o cuál es el derecho que le asiste, lo cual como lo han señalado José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio efectivamente se produjo, e incluso le brindaron copias fotostáticas de sus respectivas Escrituras Públicas, por lo tanto la conducta de la compradora Converción Agustina Contreras Luis no puede ser amparada por el derecho.
i) En cuanto a la declarada rebelde Fredesvinda Brígida Arana Márquez, la mala fe de su actuación se hace evidente por cuanto de la Escritura Pública de fecha dos de julio de mil novecientos cincuenta y ocho, fue ella misma la que vendió a los cónyuges Alberto Márquez Flores y Andrea Toribio Polo de Márquez (padres de la demandante Adriana Márquez Toribio), el lote de terreno que se describe en dicho documento, parte del cual posteriormente fue vendido por los mencionados compradores a los demandantes.
Es así como consta en la primera cláusula de la Escritura Pública de fecha cinco de setiembre de mil novecientos ochenta y cinco, por lo tanto tenía conocimiento de que parte del terreno que con posterioridad vendió a Conversión Agustina Contreras Luis ya no era de su propiedad.
j) Aunado a esto se tiene en cuenta que los demandados han probado el tracto sucesivo de los lotes que adquirieron con el Contrato de Compraventa de fecha dos de julio de mil novecientos cincuenta y ocho (fojas siete) y con la Minuta de Compraventa de fecha ocho de junio mil novecientos sesenta y uno (fojas nueve);
k) En este contexto se declara la nulidad del acto jurídico celebrado entre las codemandadas, de fecha cuatro de julio de dos mil ocho y la nulidad de la inscripción registral correspondiente, de fecha diez de julio de dos mil ocho, a favor de Conversión Agustina Contreras Luis, dejándose a salvo su derecho respecto del lote de terreno que adquirió de Fredesvinda Brígida Arana Márquez y que viene poseyendo pacíficamente.
l) Finalmente, sobre la pretensión de Mejor Derecho de Propiedad planteada por Conversión Agustina Contreras Luis contra José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio, respecto de doscientos diez punto setenta y tres metros cuadrados (210.73m2) que vienen poseyendo dichos demandados, derecho que sustenta en la Escritura Pública de fecha cuatro de julio de dos mil ocho, se declara infundado debido a que el acto jurídico en el que dicha demandante basa su derecho de propiedad es declarado nulo.
Sexto: Que, existiendo denuncias por infracción de normas de derecho material y procesal, corresponde verificar primero si se ha configurado o no esta última causal, pues en caso de ser estimada, se dispondría el reenvío de la causa al estadio procesal correspondiente, impidiendo que sea factible el análisis de las normas materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la resolución recurrida.
Séptimo: Que, al denunciar la causal procesal, la recurrente refiere que la sentencia de vista deviene en contradictoria al haber amparado la pretensión sobre Nulidad de Acto Jurídico, acumulando de oficio la pretensión accesoria sobre Nulidad de Inscripción Registral.
Que, analizando el texto de la sentencia de vista impugnada, no se advierte incongruencia procesal alguna, si se tiene en cuenta que la Sala Superior sobre la base del principio de accesoriedad de la nulidad ha procedido a declarar la nulidad de la inscripción registral de fecha diez de julio de dos mil ocho, a favor de Conversión Agustina Contreras Luis, respecto de la Escritura Pública de Compraventa de fecha cuatro de julio de dos mil ocho.
En efecto, habiendo el Ad quem declarado nula dicha Escritura Pública de Compraventa, en aplicación del referido principio de accesoriedad, la inscripción registral de la citada Escritura Pública, también resultaba nula, por adolecer de fin lícito y al ser su objeto jurídicamente imposible. Finalmente, respecto a las demás alegaciones que sustentan la causal procesal, como haber omitido verificar que la adquisición del predio sub litis resultaba ser de buena fe, en desconocimiento del principio de publicidad registral, además de lo prescrito en el artículo 949 del Código Civil, se advierte que aquéllas no corresponden ser analizadas a través de la norma procesal denunciada, dado que se trata de aspectos de fondo que en todo caso deberán ser materia de examen al tratar la causal material denunciada.
Octavo: Que, entrando al análisis de la causal material declarada procedente, corresponde establecer si la Sala Superior ha incurrido o no en infracción normativa de los artículos 2012, 2014, 2016, 2022 y 923 del Código Civil referidos a los principios de publicidad registral, fe pública registral, prioridad registral y derecho de propiedad respectivamente.
En el caso de autos, de los medios probatorios anexados valorados en sede de instancia se aprecia la existencia de un Contrato de Compraventa oneroso de fecha cuatro de julio de dos mil ocho, que ha generado la existencia de una prestación, así como su correspondiente contraprestación, como en el caso de autos en que por un lado Brígida Fredesvinda Arana Márquez ha transferido un bien inmueble y por el otro Converción Agustina Contreras Luis ha pagado un precio por el mismo.
Sin embargo, conforme a las conclusiones arribadas por la Sala Superior, se ha probado que Brígida Fredesvinda Arana Márquez (vendedora) inscribió su derecho de propiedad respecto del predio sub litis el día veintiocho de enero de dos mil ocho (fojas ciento sesenta y uno) y por su parte Converción Agustina Contreras Luis (compradora) inscribió su derecho de propiedad el día diez de julio de dos mil ocho (fojas ciento sesenta y dos).
Por consiguiente, en ambos casos las codemandadas antes señaladas han inscrito su derecho de propiedad con fecha muy posterior a la data en que José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio adquieren su derecho de propiedad, pues del Informe Pericial de fojas doscientos noventa y cinco a doscientos noventa y seis, el cual no ha sido observado por las partes en conflicto, se acredita que los esposos José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio adquirieron tres lotes de terreno.
El primero con fecha tres de setiembre de mil novecientos ochenta y cinco, con un área de ciento sesenta y dos punto setenta y cinco metros cuadrados (162.75m2), el segundo con fecha cinco de setiembre de mil novecientos ochenta y cinco, con un área de setenta y dos metros cuadrados (72m2) y el ultimo con fecha quince de junio de mil novecientos noventa y tres, con un área de noventa y dos punto cuarenta metros cuadrados (92.40m2), que hacen un total de trescientos veintisiete punto quince metros cuadrados (327.15m2), en cuyo terreno se aprecia que los demandados han efectuado construcciones que cuentan con una antigüedad aproximada de treinta años, habiendo además ejercido los derechos inherentes a la propiedad desde hace más de veinte años.
Noveno: Que, por consiguiente, de lo antes expuesto se verifica que los principios de publicidad registral, fe pública registral y prioridad registral denunciados, no resultan de aplicación al presente caso, dado que conforme se aprecia de la sentencia de vista, el Contrato de Compraventa de fecha cuatro de julio de dos mil ocho materia de nulidad, fue celebrado cuando José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio venían ejerciendo posesión física del inmueble, a lo que se agrega que si bien en la cláusula séptima del referido contrato se establece que la entrega del bien sub materia debía efectuarse a la suscripción de la Minuta correspondiente. Sin embargo, ello no se relaciona con la realidad de los hechos, en tanto que, conforme se tiene dicho los referidos demandados a dicha fecha ya se encontraban en posesión del bien, lo que acredita la existencia de mala fe en la actuación de las partes contratantes en cuanto al referido Contrato de Compraventa de fecha cuatro de julio de dos mil ocho.
A lo cual se añade finalmente que los demandantes han acreditado la existencia del tracto sucesivo de los predios adquiridos mediante los Contratos de Compraventa de fechas dos de junio de mil novecientos cincuenta y ocho (fojas siete y ocho) y ocho de junio de mil novecientos sesenta y uno (fojas nueve y diez).
Décimo: Que, en el sentido descrito precedentemente se aprecia que la Sala Superior ha privilegiado la posesión de José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio al contar éstos con título de propiedad por encima de los principios registrales invocados por la demandada Converción Agustina Contreras Luis, dado que esta última con un mínimo de diligencia hubiera podido constatar que el bien que pretendía adquirir estaba siendo poseído por terceros con título de propietarios.
Por lo tanto, los principios registrales invocados, así como el derecho de propiedad del artículo 923 del Código Civil, alegado por la recurrente respecto del predio sub materia queda desvirtuado, tanto más, si se tiene en cuenta que debido a la importancia que supone la compraventa de un bien inmueble y estando a los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios, la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo dispuesto en el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario.
Siendo esto así, al no configurarse las causales denunciadas el presente recurso de casación resulta infundado debiendo procederse conforme a lo dispuesto en el artículo 397 del Código Procesal Civil.
Por cuyas razones declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Converción Agustina Contreras Luis a fojas quinientos noventa y dos; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de fojas quinientos setenta y uno, de fecha veintisiete de marzo de dos mil trece, expedida por la Sala Especializada Civil de la Corte Superior de Justicia de Cajamarca; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano bajo responsabilidad; en los seguidos por Converción Agustina Contreras Luis contra José Rosas Castillo Toribio y otra, sobre Mejor Derecho de Propiedad; y los devolvieron. Ponente Señor Ticona Postigo, Juez Supremo.
SS.
TICONA POSTIGO
CABELLO MATAMALA
MIRANDA MOLINA
CUNYA CELI
[Continua…]
