SUMARIO: 1. Introducción — 2. Método — 3. Análisis e integración de la información — 4. Conclusiones — 5. Referencias bibliográficas
Resumen
El presente artículo aborda la seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria, un tema que ha generado un alto debate debido a las contradicciones contextuales y normativas inherentes a nuestro sistema registral facultativo; toda vez que dichas contradicciones facilitan el tráfico de terrenos e incluso la duplicidad de partidas, lo cual debilita la naturaleza de la seguridad jurídica y su finalidad, en merito a ello, el objetivo del presente estudio es analizar la seguridad jurídica en la propiedad inmobiliaria con el fin de contribuir, en la medida de lo posible, a la mejora de la Institución Jurídica Registral. Es así que, para la elaboración de este artículo, se adoptó un enfoque cualitativo con un método hipotético deductivo de carácter no experimental, realizando una exhaustiva revisión documental que incluyó artículos científicos relevantes y conexos al tema de investigación, así como informes y tesis, siendo un total de 40 investigaciones revisadas, no obstante, únicamente 16 investigaciones fueron seleccionadas por su pertinencia y actualidad. Los resultados abordaran la interpretación de los artículos que fueron seleccionados y el debate surgido entre los mismos, ello frente al tema bajo estudio. En conclusión, es fundamental modernizar el sistema de registro de la propiedad inmueble para abordar las deficiencias actuales que generan inseguridad jurídica y conflictos.
Palabras claves: Seguridad jurídica, Inmueble, Obligatoriedad, Sistema facultativo, y sistema constitutivo.
1. Introducción. –
La seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria es un componente esencial para el desarrollo económico y social de cualquier país, adquiriendo particular relevancia ante el acelerado crecimiento urbano y la complejidad del mercado inmobiliario. Este concepto se refiere a la certeza y protección que las leyes y regulaciones de un país ofrecen a los acreedores de un derecho de propiedad.
En los sistemas registrales del mundo, existen dos sistemas básicos de registro de bienes inmuebles: la declarativa o facultativa y la obligatoria o constitutiva.
Abordando el presente tema, a nivel mundial, en México, el autor Olvera (2020), refiere que el sistema de inscripción que se utiliza en este país es la facultativa, la cual presenta varias problemáticas significativas. En este sistema, la inscripción en el registro de predios es opcional y no obligatoria para la validez de los actos jurídicos entre particulares. Esto limita la eficacia del registro como reflejo fiel de la situación real de los inmuebles. Aunque la legislación exige la inscripción para que los actos surtan efectos contra terceros, los costos asociados, como la escritura (elaboración de la escritura pública), impuestos y honorarios notariales, dificultan que muchos ciudadanos cumplan con estos requisitos.
Esta situación fomenta la celebración de contratos privados sin inscripción formal, exponiendo tanto a compradores como a terceros a riesgos jurídicos significativos, como la falta de certeza sobre la titularidad y la posibilidad de que se inscriban embargos u otros gravámenes sobre el inmueble.
A nivel latinoamericano, Gimenez (2011) señala, que en el país de Paraguay el sistema registral de inmuebles es declarativo o también llamado facultativo, lo que significa que los derechos reales se transmiten por contrato, como establece el artículo 1.968° del Código Civil Paraguayo. Aunque la inscripción en el registro inmobiliario es necesaria para que la transferencia de propiedad sea oponible a terceros, el contrato entre las partes ya transfiere la propiedad. Sin embargo, este enfoque declarativo provoca problemas de seguridad jurídica, ya que la inscripción solo confirma la existencia de la transferencia frente a terceros y no garantiza automáticamente la validez o titularidad del derecho, lo que puede dar lugar a disputas sobre la propiedad y retrasos en la resolución de conflictos.
A nivel nacional, la legislación peruana no promueve explícitamente la obligatoriedad de inscripción y la publicidad registral, lo que genera una vulnerabilidad en la seguridad jurídica del bien inmueble y su titularidad. En este contexto, es relevante destacar el análisis de los maestros Casachagua y Flores, quienes señalan que el proceso de inscripción es actualmente facultativo, es decir, no impone una obligación de inscripción en el registro público, lo que evidencia una carencia en la legislación registral (2024, p. 09).
La presente investigación tiene relevancia porque examina el alcance de la seguridad jurídica en el contexto del registro de propiedad inmobiliaria, su esencia y objetivos, asimismo muestra cómo el sistema registral facultativo en nuestra realidad peruana trae consigo diversos conflictos jurídicos como; el estelionato, la usurpación, nulidad de acto jurídicos, duplicidad de partidas, entre otros.
La importancia académica, así como para la sociedad en general del presente tema, radica en que con su estudio se permitirá contribuir con la comprensión y análisis del sistema registral facultativo, así como identificar los desafíos legales que enfrenta la seguridad jurídica en la propiedad inmobiliaria.
Históricamente, el tema materia de análisis ha evolucionado significativamente, toda vez el derecho registral ha experimentado un notable desarrollo a lo largo de años; durante la edad moderna, especialmente con la Revolución Francesa y la creación del Código Civil Napoleónico de 1804, se introdujo reformas importantes en el registro de propiedades. España, por su parte, desarrolló uno de los primeros sistemas modernos de registro de propiedades con la creación de los “Registros de la Propiedad”. El nacimiento de los registros públicos en el Perú data desde el año 1565, año en el cual se abre el libro de registro de inscripciones de tributos y censos.
El Registro de la Propiedad Inmueble fue constituido el 2 de enero de 1888, operando con una técnica de inscripción manual. Las partidas registrales se plasmaron en tomos y a posterior en el año 1970 en fichas con la aplicación de mecanismos de seguridad muy deficientes. En el año 1994 se promulga la ley N° 26366 que crea el sistema nacional de los registros públicos y la superintendencia nacional de los registros públicos (SUNARP) con el propósito de agrupar todos los registros en un solo sistema. Este se divide en cuatro grandes registros: Personas Naturales, Personas Jurídicas, Propiedad Inmueble y Bienes Muebles.
En el año 1997, la SUNARP reemplaza el archivo de las Oficinas Registrales de Lima y Callao por un sistema de micro archivos que almacenan la huella digital con calidad de firma electrónica del registrador.
A posterior, bajo la lucha contra el fraude en el sector inmobiliario, se implementa el Sistema de Intermediación Digital (SID) de la Sunarp, el cual radica en una plataforma virtual que posibilita al notario público la presentación electrónica de los instrumentos notariales firmados digitalmente y enviarlo directamente al registro para su calificación.
En nuestro país el sistema de transferencia de propiedad inmueble facultativo tiene sus raíces en el Código Civil de 1852. En este cuerpo legal, se introdujo por primera vez un sistema para regular la transferencia de propiedad inmueble, inspirado en el Código Napoleónico de 1804. Este sistema, conocido como el sistema francés o de simple consenso, establece que basta el acuerdo de las partes (consentimiento) para que la propiedad de un bien inmueble sea transferida. Aunque este enfoque ha permanecido en los dos Códigos Civiles posteriores, de 1936 y 1984.
Por estas consideraciones, destacamos sus pertenencias en el contexto actual, ya que por lo mismo que nuestro sistema registral en el registro de predios es facultativo, los ciudadanos no tienen la obligación de inscribir los actos jurídicos correspondiente al registro de propiedad inmueble, por lo tanto, esto genera una serie de inconvenientes en el tráfico inmobiliario.
Dentro del presente tema se identifica el área de debate o controversia en la literatura existente, teniendo juristas a favor del sistema facultativo, como el jurista Mantilla (2015) quien considera que el registro debería ser una herramienta de utilidad pública y no una obligación. Resalta que, al ser facultativo, el registro evita complicaciones y costos para quienes prefieren no hacer uso de él, permitiendo una mayor flexibilidad en la gestión de derechos.
Pero existe opiniones en contra como Chávez y Mendoza (2022) quienes indican que el sistema facultativo de registro de la propiedad genera una carencia de protección, por parte del mismo Estado, donde aquellas personas que, si bien son parte pasiva en un acuerdo respecto a un bien inmueble, no inscriben sus propiedades en el registro correspondiente, aunque este último no sea un requisito legal en las disposiciones de nuestra legislación vigente, generando con ello numerosas pérdidas patrimoniales frente a la adquisición que en un inicio fueron evidentemente legítimas.
Por lo señalado, se justifica la importancia del tema señalando sus implicaciones prácticas, mediante el cual se pretende que se opten mejoras en el sistema registral de la propiedad inmobiliaria en el Perú, lo que permitirá que se genere una plena seguridad jurídica. De igual forma, se pretende ofrecer una justificación teórica que aporte y fortalezca el pleno conocimiento sobre los alcances del tema elegido.
Así como su relevancia para profesionales en el campo del derecho registral, notarial, civil y corporativo, ya que les permite conocer cómo funciona el sistema registral facultativo y disponer lo conveniente para atender a contingencias o necesidades previsibles en la práctica laboral, así como para iniciar investigaciones futuras que influencien en las políticas públicas las cuales deben estar diseñadas para fortalecer la seguridad jurídica, garantizando un entorno estable y propicio para el desarrollo integral de la sociedad.
2. Método. –
En el presente artículo de revisión, se aplicó el método científico hipotético deductivo de carácter no experimental, asimismo, fue de enfoque cualitativo, con un método de análisis basado en la recolección de datos específicos relacionados con el tema de investigación. En ese contexto primero se filtró la información en las diversas bases de datos, ello a fin de llevar a cabo una revisión, selección y recopilación de las fuentes primarias que serán objeto de análisis, con el objetivo de asegurar la precisión, rigurosidad y credibilidad del estudio.
Para este efecto se realizó la búsqueda en bases de datos con alto nivel académico como: Dialnet, Scielo, Proquest, Redalyc, entre otros. En virtud de lo señalado, se realizó la búsqueda empleando los siguientes descriptores básicos: Seguridad jurídica, Propiedad inmobiliaria, Seguridad jurídica y propiedad inmobiliaria, Obligatoriedad de inscripción registral y Sistema facultativo o sistema constitutivo. Como criterio de inclusión se aplicó la metodología aplicada y el criterio espacial. En cuanto al criterio de exclusión, se utilizó el tiempo, la falta de relevancia del problema y el objetivo con respecto al tema de investigación, así como la ausencia de información actualizada.
Encontrando que en los años 2019 hasta el 2024 se publicaron aproximadamente 21,210 artículos de investigación, de los cuales se seleccionaron 40. No obstante, al depurar, se conservó un total de 16 artículos relevantes. Donde los principales hallazgos señalaron que el sistema registral inmobiliario es facultativo y que la seguridad jurídica es crucial para el traspaso de titularidad. Siendo que las metodologías utilizadas fueron de enfoque cualitativo y las conclusiones obtenidas se basaron en resaltar la seguridad jurídica bajo el contexto del registro de la propiedad inmobiliaria.
3. Análisis e integración de la información. –
Los principales hallazgos obtenidos fueron los siguientes: la falta de inscripción puede resultar en una menor protección legal para los propietarios no registrados. En casos de litigios, los derechos de los propietarios no inscritos pueden no ser reconocidos o protegidos adecuadamente. La inseguridad sobre la titularidad y la falta de documentación adecuada contribuyen a un aumento en las disputas inmobiliarias. La ausencia de un registro obligatorio puede complicar la resolución de conflictos y afectar la certeza jurídica.
La literatura refiere que los propietarios que inscriben sus propiedades pueden obtener beneficios significativos, como mayor protección legal y facilidad en la transferencia de bienes inmuebles. Sin embargo, estos beneficios no siempre son suficientemente conocidos o comprendidos por el público.
Se identificaron patrones en la literatura que resaltan la necesidad de contar con modificaciones respecto al proceso de traspaso de titularidad, ello a fin de transformar el sistema registral como clave para mejorar la seguridad jurídica. Dado que, en nuestra legislación es opcional la inscripción del derecho de propiedad inmobiliaria.
Siendo las tendencias emergentes, la modernización de nuestro sistema registral a uno que garantice la protección de la titularidad en el registro de propiedad inmueble adecuándose a las crecientes necesidades de los ciudadanos. Algunas de las tendencias actuales en este tipo de sistemas incluyen: La digitalización de los procesos registrales, adoptando plataformas digitales para facilitar el acceso y la gestión de los registros, esto incluye la implementación de los registros electrónicos, firmas digitales y servicios en línea, que hacen que el proceso de inscripción sea más eficiente y accesible. Asimismo, la formación para usuarios y funcionarios en torno a la capacitación en el uso de nuevas tecnologías y procedimientos registrales y los incentivos para la inscripción voluntaria destacando los beneficios y protecciones legales que ofrece el registro facultativo.
Conforme a lo descrito, podemos comparar los siguientes análisis en donde se identifican las similitudes y diferencias, conforme se expondrá a continuación de manera independiente.
Respecto a la adopción del sistema facultativo en la legislación peruana, este ha generado un marco normativo en el cual la inscripción en los registros públicos es opcional, lo que puede impactar en la seguridad jurídica en la transferencia de propiedad inmueble.
Según López (2018), este tipo de sistema permite que los actos o derechos reales se constituyan fuera del registro, y su inscripción, aunque no obligatoria, otorga publicidad, protección del derecho y seguridad jurídica. Este enfoque ha sido mantenido históricamente en el Perú.
Chávez (2022) refuerza esta idea al destacar que la sociedad peruana ha operado bajo una premisa contractual-consensual, reflejada en el Sistema Declarativo asumido por el Código Civil de 1984, particularmente en el Artículo 949°. Este artículo establece que el simple pacto de enajenar un bien inmueble convierte al acreedor en propietario, sin necesidad de recurrir a otra instancia para validar la transferencia.
Leyva (2021) complementa esta visión al señalar que, en el ordenamiento jurídico peruano, la transferencia de bienes inmuebles está regulada principalmente por la obligación de enajenar. Esto implica que no se requieren formalidades adicionales para validar la transferencia, simplificando el proceso al centrarse en el acuerdo entre las partes sin necesidad de trámites adicionales.
Arias (2020) agrega que, en los Sistemas Registrales Declarativos, la registración es esencial para que el acto o derecho sea oponible a terceros.
Por su parte Zamir (2022) destaca que el consentimiento es un aspecto fundamental en el derecho contractual. La validez del consentimiento es crucial para determinar la legitimidad de un contrato, ya que cualquier defecto en el consentimiento, como el error o la coacción, puede afectar la validez del contrato.
En este contexto, Gálvez (2021) señala que el principio consensualista facilita la circulación de la riqueza al permitir que el adquirente se convierta en propietario desde el momento del consentimiento, incluso antes de la entrega del bien o del pago del precio acordado. No obstante, a pesar de los beneficios del consensualismo, como la facilitación del intercambio y la pronta circulación de la riqueza, este enfoque presenta limitaciones significativas. La falta de mecanismos de publicidad para informar a terceros sobre las transferencias y la situación jurídica de los bienes puede exponer a los adquirentes a riesgos, como la dificultad para establecer quién es el propietario actual y la existencia de cargas sobre el bien, lo que puede llevar a situaciones litigiosas complejas.
Respecto a la importancia de la seguridad jurídica en el registro de propiedades inmuebles, el letrado Hernández (2022) afirma que la seguridad jurídica es un principio esencial en cualquier Estado de Derecho, tanto en su dimensión pública como privada.
Postura que también comparte Adames (2022), quien indica que el registro de la propiedad tiene como objetivo fundamental garantizar la seguridad jurídica en el comercio inmobiliario, ya que, con el tiempo, el sector inmobiliario ha adquirido una importancia creciente, destacando su “relevancia social y económica”.
Ahora bien, Hernández (2022) señala que los Estados modernos confían en el registro para asegurar la propiedad registrada mediante la publicidad de los derechos, lo que fomenta el crecimiento económico y dinamiza la economía, contribuyendo al desarrollo de la nación.
En este mismo contexto señala Alíes (2021) señala que, a través de la publicidad formal o registral, se da a conocer públicamente el contenido del registro, garantizando así la veracidad de lo publicado para asegurar la seguridad jurídica que requiere el comercio inmobiliario.
Siendo acorde a la idea planteada, el doctor Gutiérrez (2021) señaló que la seguridad jurídica se refiere al conjunto de normas estables y accesibles que regulan las transacciones económicas, permitiendo a los participantes prever las consecuencias de sus acciones.
De igual manera, lo mencionado Cantero y Salmerón (2023) señalando que el Registro de la Propiedad es una entidad jurídica fundamental para asegurar la estabilidad legal en las transacciones de bienes inmuebles.
Finalmente, Cervantes (2020), señala que el estado ha regulado un procedimiento previo (notarial y registral) que brinda seguridad jurídica a la constitución de derechos reales y a la contratación inmobiliaria, la cual puede ser clasificada como seguridad jurídica preventiva. Sin embargo, el sistema registral que se opta para la transferencia de derechos de reales sobre inmuebles que prescribe el código civil, es consensual, el artículo 949 CC detalla que la sola obligación de enajenar un predio hace propietario de él al acreedor.
Entonces para que se produzca la transferencia inmobiliaria se requiere solo el consentimiento de las partes intervinientes y para oponer el derecho adquirido a terceros, se requiere su inscripción. De esta forma, solo si es que se cuenta con un título inscrito se tendrá seguridad jurídica.
Bajo la premisa de otorgar seguridad jurídica en el sistema registral facultativo, el doctor Otárola (2022) refiere que, debido a la inscripción facultativa en nuestro sistema registral vigente, se ha podido evidenciar problemas de identificación física de los inmuebles, así coma los derivados de la inexactitud de medidas de las áreas y linderos superficiales, los que han originado múltiples litigios administrativos, judiciales y agresividad social y múltiples conflictos. (p.06).
Por estas deficiencias no se ha podido concretar unos avances entre los registros de la propiedad.
En esa misma línea Salazar (2023) refiere que esta deficiencia en nuestro sistema registral, lo que provoca más de un problema, así como superposiciones de áreas, duplicidad de inscripciones y otros que perjudica el derecho del propietario, incumpliendo con el principio de celeridad, impenetrabilidad y otorgando una publicidad deficiente.
Evidenciando en nuestro propio sistema la existencia de una incipiente aplicación de una modernización registral de acuerdo al contexto legislativo que no logra ofrecer una plena garantía, ni seguridad jurídica.
Vivar (2022) refiere la necesidad de la búsqueda, conocimiento y estudio de cada uno de los factores en relación a la organización del Registro, así como el tipo de diseño de la organización, que permita la implementación o no de una política eficaz en el Sistema de registro.
Ahora, respecto a la importancia en la seguridad jurídica, los autores citados se encuentran de acuerdo al afirmar que la seguridad Jurídica es fundamental en un estado de derecho y principalmente para el comercio inmobiliario, además que las mismas deberán de pasar por una publicidad formal o registral a fin de garantizar la veracidad.
Por otro lado, se advirtió diferencias que reflejan que aún no se tiene una uniformidad en cuanto al sistema registral ideal que debería optar el Perú. Por una parte autores como Alfredo Solf y Manuel Augusto Olaechea, citado por Palacio (2019), en donde el primero defiende un sistema constitutivo registral donde es obligatoria la inscripción para que la transferencia de inmuebles tuviera validez jurídica, buscando así fortalecer la seguridad y transparencia en las transacciones. Por otro lado, autores como Olaechea abogan por la transferencia por simple consenso, como lo establecía el Código Civil de 1852, destacando la agilidad del proceso. (Palacio, 2018).
Por esta razón las futuras investigaciones deben abordar temas como, estrategias para aumentar la inscripción voluntaria en el registro de propiedad inmueble, efectos de la aplicación de un sistema registral facultativo, efectos de la aplicación de un sistema registral constitutivo, análisis de los factores sociales económicos, culturales y políticos que intervienen en el adecuado funcionamiento de la inscripción constitutiva en el registro de propiedad inmobiliaria e investigaciones prácticas que aborden propuestas de reformas legislativas , en pro de mejorar la seguridad jurídica.
4. Conclusiones
El sistema facultativo de inscripción ha colaborado a la existencia de graves problemas en el tráfico inmobiliario, lo que evidencia que a pesar que se tiene un amparo legal en lo prescrito por el artículo 949° del Código Civil de 1984, la propiedad que tenga lugar fuera del registro público no otorga una seguridad jurídica garantista.
Asimismo, se destaca la necesidad de modernizar el sistema de registro de la propiedad inmueble para abordar las deficiencias actuales que generan inseguridad jurídica.
Las limitaciones inherentes a esta revisión incluyen sesgos metodológicos potenciales y la escasez de información actualizada sobre la eficacia del sistema facultativo, lo que ha restringido el alcance del análisis a áreas temáticas específicas. Además, la falta de estudios recientes en algunos países latinoamericanos ha afectado la comprensión integral del sistema registral facultativo y la seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria.
Asimismo, en cuanto a áreas de investigación futura, se necesita mayor análisis e información sobre los efectos del sistema facultativo en la seguridad jurídica, los beneficios que brinda la aplicación de los sistemas facultativos vs constitutivo, investigaciones que profundicen posibles reformas al sistema registral facultativo. La cual permitirá abordar de manera efectiva los vacíos identificados.
Se recomienda llevar a cabo investigaciones exhaustivas que aborden las lagunas detectadas, enfocándose en aspectos críticos como la eficacia del sistema de inscripción facultativo, su impacto en la seguridad jurídica y las implicaciones para el mercado inmobiliario.
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