Derechos reales: características de la servidumbre

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Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos realesdel reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura imprescindible para todo estudiante de derecho.

Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos realesTomo II, Instituto pacífico, 2021, pp. 961-966.


Sumario: 1. Derecho real, 2. Predialidad, 3. Utilidad, 4. Unilateralidad, 5. Inseparabilidad, transmisibilidad y subsistencia, 6. Perpetuidad, 7. Indivisibilidad, 8. Especialidad, 9. Accesoriedad.


Caracteres de la servidumbre

Los caracteres que jurídicamente distinguen a la servidumbre son:

1. Derecho real

Es real porque afecta al predio sirviente que aunque cambie de dueño la servidumbre sigue subsistiendo. La servidumbre atribuye al titular del predio dominante un derecho real sobre el predio sirviente.

2. Predialidad

Es un derecho predial porque se ejerce solamente sobre bienes de esta naturaleza (es praedis inhaerent); se constituye sobre un predio sirviente en beneficia de un predio dominante. Es decir, solamente son objeto de la servidumbre los predios, bienes inmuebles. No existe servidumbre sobre bienes muebles. Luego la servidumbre es un derecho real predial, por el que el predio sirviente, con abstracción de su dueño, beneficia al predio dominante, también con abstracción de su propietario. La mutación de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones recíprocas de los predios.

3. Utilidad

La servidumbre para existir debe prestar una utilidad o, como dice la ley. un beneficio al predio dominante, es un gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otro de propietario distinto. Está destinada necesariamente a ser utilizada en beneficio del predio dominante, aunque la utilidad consista solamente «en la mayor comodidad o amenidad del predio dominante»[1]. Desde el Derecho romano se estableció que la servidumbre fuese praedio utilis. El propietario del predio sirviente no puede limitar unilateralmente esa utilidad.

4. Unilateralidad

Es unilateral en el sentido de que toda la ventaja está de parte del predio dominante y toda la desventaja de parte del predio sirviente; aunque pueden existir servidumbres recíprocas, cuando por un mismo título, los dos predios quedan gravados y beneficiados mutuamente; cada predio es considerado sirviente y dominante respecto del otro.

Es un derecho accesorio establecido en beneficio de un predio dominante y a cargo de un predio sirviente. La servidumbre es inseparable de los predios a los que activa y pasivamente pertenece, sigue a dichos predios cualquiera sea el propietario o poseedor a los que pasen. No puede ser enajenada o gravada sino solo conjuntamente con los predios a los que grava y beneficia. Por afectar al predio sirviente y beneficia al dominante, cualesquiera sean sus propietarios, se dice que es ambulatoria.

Es un derecho perpetuo que grava al predio sirviente en beneficio del predio dominante. La perpetuidad está en la naturaleza de la servidumbre, pero no es de su esencia, porque nada impide que sea establecida por un cierto plazo o a condición.

5. Inseparabilidad, transmisibilidad y subsistencia

Artículo 1036. Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Sólo pueden trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario.

Antecedentes normativos: CC 1852: art. 1128; CC 1936: art. 961; CC colombiano: art. 883; CC chileno: art. 825; CC ecuatoriano: art. 881.

La servidumbre es inherente al predio sirviente y al predio dominante, no pudiendo ser separada de ninguno de los dos predios y, por tanto, no puede ser transferida sin el predio dominante ni sin el sirviente[2]. No se puede transferir sin el predio dominante o sin el sirviente. El enajenante de cualquiera de los dos predios no puede reservarse la servidumbre para sí o transferirla a un tercero distinto de los adquirentes del predio.

Cuestión distinta es, como dice ALBALADEJO[3],

que la utilidad que objetivamente es susceptible de proporcionar el gravamen pueda ser recibida efectivamente por otro predio o, directamente, por otra persona. Tal cosa puede ser posible en unos casos, y no en otros. Por ejemplo, el agua que saca del pozo del vecino el que tiene el derecho (servidumbre) a regar el suyo con el agua del otro, podría también servir para regar cualquier tercera finca. Y, por el contrario, el que no se edifique en tal o cual sitio de un predio solo puede ser útil al contiguo (en cuanto le permita luz o vistas).

Aislar la utilidad de la servidumbre es despredializarla, y, entonces, es transmisible porque ya no es servidumbre predial. Así, pues, agrega ALBALADEJO,

el que la servidumbre predial sea inseparable del predio dominante, no significa que, considerado en abstracto y aisladamente el poder que otorga sobre el predio sirviente, no sea trasmisible aparte de la propiedad del predio dominante, sino que, en cuanto gravamen en beneficio de un fundo, no puede ir a parar sino a quien pertenezca tal fundo.

La servidumbre, en cuanto gravamen del predio sirviente en beneficio del dominante, reúne los caracteres de ser inseparable del predio dominante y del predio sirviente, de ser transmisible conjuntamente con ambos predios y de subsistir cualquiera que sea el propietario de cada uno de dichos predios.

La servidumbre, en cuanto es establecida en beneficio de determinado predio dominante, no se puede separar de este ni del predio sirviente y, por tanto, no puede ser transferida en beneficio de otro fundo, salvo que este sea del mismo propietario (del predio dominante).

6. Perpetuidad

Artículo 1037. Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto contrario.

Antecedentes normativos: CC 1936: art. 964; CC argentino: art. 3009.

La servidumbre es un derecho real perpetuo si no hay convención o ley que dispongan lo contrario.

Como dice CERVELLI[4], la arcaica perpetuidad hoy ha devenido solamente en permanencia, en el sentido de que la servidumbre, limitada en el tiempo, perdura hasta que no intervenga una de la causas de extinción, cuando en una persona e reúnen la propiedad del predio dominante y del predio sirviente. Aunque no esté textualmente previsto, el negocio constitutivo de la servidumbre, como todo negocio que no sea actus legitimus (acto jurídico que no puede ser sometido a término o condición), puede estar sometido a término final o a condición resolutoria.

7. Indivisibilidad

Artículo 1038. Las servidumbres son indivisibles. Por consiguiente, la servidumbre se debe entera a cada uno de los dueños del predio dominante y por cada uno de los del sirviente.

Antecedentes normativos: CC 1852: art. 1129; CC 1936: art. 962; CC argentino: art. 3007.

Artículo 1039. Si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste en favor de los adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio sirviente.

Antecedentes normativos: CC 1852: art. 1130; CC 1936 art. 963.

Este carácter significa que, de la inherencia activa y pasiva de la servidumbre, según la cual uno de los predios sirve de beneficio al otro, se deduce que tal ventaja jurídica del lado pasivo comprende todo el predio sirviente y del lado activo todo el predio dominante. Por consiguiente, la servidumbre no puede constituirse, adquirirse, ejercerse ni perderse por partes. Como no se puede fraccionar no es posible la constitución de servidumbre sobre sus cuotas ideales de un predio.

Las consecuencias de este carácter surgen cuando los predios, no la servidumbre, son divididos.

Como señala ALBALADEJO[5], si el predio sirviente se divide en dos o más predios, la servidumbre no se modifica, sino que cada propietario debe tolerar a la servidumbre en la parte que le corresponde. Si con la división alguno de los predios queda fuera del sector afectado con la servidumbre esta se extingue respecto de dicho predio.

Si es el predio dominante el que se divide en dos o más, cada uno de los propietarios de estos puede usar por entero la servidumbre. Si después de la di visión, la servidumbre no beneficia a alguno de los predios en que se fraccionó el dominante, para él se extingue la servidumbre[6].

La unión del predio con otro, lo mismo del predio dominante que del sirviente, no produce alteración en la servidumbre, de modo que el beneficio el gravamen recaerá sobre la parte del nuevo predio correspondiente al antiguo menor, salvo acuerdo distinto de las partes que no contravenga normas imperativas, el orden público, las buenas costumbres, ni perjudique a terceros.

8. Especialidad

La servidumbre es un derecho real de contenido especial en el sentido de que no asegura al titular un goce genérico del predio sirviente, sino un goce parcial y específicamente determinado, por consiguiente impone a los terceros el deber de abstenerse de efectuar determinadas injerencias en el predio sirviente.

El carácter especial puede ser contrapuesto solamente al derecho de pro piedad, porque solamente este derecho atribuye a su titular facultades generales e indeterminadas no circunscritas a una enumeración legal; las facultades de usar. gozar y disponer del bien son solamente ejemplificativas.

9. Accesoriedad

Sea quien sea el titular del predio dominante, él es el titular de la servidumbre que grava al predio sirviente. Es accesoria en el sentido que las servidumbres están adheridas tanto al predio sirviente como al dominante, con la consecuencia de que la transferencia de los predios conlleva la transferencia de la servidumbre constituida a favor o en contra del predio transferido[7]. Cada uno de los predios, dominante y sirviente, se pueden transferir juntamente con la servidumbre, por actos entre vivos o mortis causa, a los sucesores universales o a título singular.

Desde el Derecho romano rige la característica de las servidumbres de ser praedis inhaerent, recogida en el art 1036, que establece que «las servidumbres son inseparables de ambos predios», razón por la que «solo pueden transmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario». Por consiguiente, la servidumbre tiene carácter accesorio por estar íntimamente ligada al predio sirviente y al dominante, no siendo posible separarse de ellos.


[1] CÓDIGO CIVIL ITALIANO.

Artículo 1028. Noción de utilidad La utilidad puede consistir también en la mayor comodidad o amenidad del fundo dominante. Puede igualmente ser inherente al destino industrial del fundo.

[2] CÓDIGO CIVIL DE GUATEMALA.

Artículo 755. Inseparabilidad Las servidumbres son inseparables del inmueble a que activa o pasivamente pertenecen. Si los inmuebles mudan de dueño, la servidumbre continúa, ya activa, ya pasivamente, en el predio en que estaba constituida, hasta que legalmente se extinga.

[3] ALBALADEJO, Curso de Derecho civil español, ob. cit., p. 366.

[4] CERVELLI, I diritti reali, ob. cit., p. 226.

[5] ALBALADEJO, Curso de Derecho civil español, ob. cit., p. 364.

[6] CÓDIGO CIVIL ALEMÁN.

Artículo 1025. División de la finca dominante Si la finca del titular se divide, continúa la servidumbre predial en favor de las parcelas singulares; sin embargo, en caso de duda, el ejercicio solo está permitido de manera que no se haga más gravoso para el propietario de la finca gravada. Si la servidumbre procura beneficios solo a una de las parcelas, se extingue respecto de las demás parcelas [Continúa en el libro].

[7] El art: 3006 del derogado Código argentino de Vélez Sarsfield disponía:

Las servidumbres reales consideradas activa y pasivamente, son inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente, y siguen con ellos a cualquier poder que pasen; y no pueden ser separadas del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni set sometidas a gravamen alguno.

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