Sumario.- 1. Introducción: los predios como uno de los bienes más valorados en las operaciones de contratación privada, 2. ¿Qué se entiende por saneamiento? 3. ¿Qué se entiende por predios? 4. Los predios urbanos y los predios rústicos, 5. Beneficios del saneamiento, 6. El saneamiento físico legal de predios urbanos en la Ley 27157, 6.1. El procedimiento para la regularización de edificaciones, 6.1.1. Regularización del derecho de propiedad, de las características físicas de los predios urbanos, de habilitaciones urbanas y de edificaciones (Decreto Legislativo 1595), 6.2. El procedimiento de declaratoria de fábrica, 6.2.1. Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones (Ley 29090), 6.3. El régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común, 6.3.1. Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común (Ley 27157), 7. Conclusiones, 8. Bibliografía.
1. Introducción: los predios como uno de los bienes más valorados en las operaciones de contratación privada
Históricamente, los predios, definidos como “la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada; que se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial […]” (Decreto Supremo 005-2006-JUS, art. 3) se han consolidado como uno de los bienes más valorados en las operaciones de contratación privada. Entre las múltiples razones para explicar por qué los predios resultan tan atractivos en su condición de bienes y como alternativas de inversión podemos resaltar: (i) la plusvalía que generan en el tiempo; (ii) la generación de rentas; y (iii) la escasez del suelo, principalmente en entornos urbanos. (Rivera, 2023, p. 270)
En primer lugar, la plusvalía entendida como “el incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él”, se justifica en la experiencia contemporánea en los entornos urbanos del país. Basta con revisar el promedio de los valores de adquisición que constan en cada una de las operaciones de transferencia de dominio de los inmuebles urbanos en las principales ciudades del Perú para advertir que un mismo predio ha sido vendido en la mayoría de los casos a un valor sustancialmente mayor en comparación a su valor de adquisición. (Ídem)
De acuerdo con el Indicador de Precios de Alquiler y Venta de Departamentos publicado por el Banco Central de Reserva del Perú (BCR), el precio promedio de metro cuadrado de departamentos en los distritos de ‘Lima Moderna’, se incrementó desde S/4 324.00 en el primer trimestre de 2013 hasta S/7 304.00 en el cuarto trimestre del 2021, cifra que representa un incremento porcentual de 68.92%. (Ídem)
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En segundo lugar, la generación de rentas es una condición que muy pocos bienes ostentan. En el caso particular de los predios, claro está que respecto de estos podrían celebrarse contratos de arrendamiento, usufructo, superficie, entre otros negocios jurídicos por los cuales los propietarios e incluso los poseedores (como en el caso del subarrendamiento o subusufructo) pueden generar considerables rentas debido a los derechos que ostentan sobre los mismos. (ídem)
En tercer lugar, el suelo urbano resulta un recurso finito de no tan lejano agotamiento. En el sector urbano los predios adquieren un inherente valor debido a su ubicación y su pertenencia a un entorno que ha consolidado características específicas por el paso del tiempo y cuya composición difícilmente variará. Con lo anterior no se procura sostener que las ciudades no podrían expandirse; sin embargo, la experiencia peruana da cuenta que las zonas de crecimiento o expansión urbana no cuentan necesariamente con las mismas condiciones de urbanismo, ornato, entre otras. (Ídem)
Independientemente de la razón por la cual un predio adquiere un valor económico trascendente, no cabe la menor duda que la propiedad inmueble predial resulta de los componentes más valiosos de la mayoría de los patrimonios personales o empresariales. Siendo esto así, existen razones suficientes para justificar la razonabilidad de invertir en el saneamiento de predios. (Ídem)
En suma, el valor que ostentan hoy en día los bienes en nuestro país, concretamemente la propiedad inmueble predial, se basa basa principalmente en 3 factores: 1) la plusvalía, 2) la generación de rentas 3) y la escasez urbana. Todo lo cual conlleva a que los privados contraten sobre o ellos, decidan invertir en su adquisición y que los conviertan en los componentes mas valiosos de su patrimonio, ya sea como personas naturales o personas jurídicas lucrativas (sociedades). Por tal razón, el saneamiento de predios se convierte en una herramienta esencial para cautelar los derechos que tengan sobre ellos.
2. ¿Qué se entiende por saneamiento?
Sanear en una de sus acepciones previstas en la RAE significa poner (algo, espec. la economía) en las condiciones adecuadas para funcionar debidamente y producir beneficios. Hay que sanear la economía del país. Ha saneado la empresa con medidas drásticas.
El Reglamento de la Ley 27157 define al saneamiento de titulación como aquel trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro. Asimismo, comprende los trámites de declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios.
Igualmente, su artículo 4 define a la regularización como aquel trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes sobre: a) Predios urbanos, b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea, c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios.
También, comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su inscripción, así como la inscripción del reglamento interno, la junta de propietarios y la independización de unidades de propiedad exclusiva. Se realiza a través de la declaración contenida en el FOR, suscrita por el propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.
Por su parte, Alberto Meneses define al saneamiento de predios como aquel procedimiento mediante el cual se limpia, sanea o disminuye la contingencia de los vicios que pudiera tener un determinado predio en sus cuatro aspectos básicos: legal, técnico, urbanístico y social, que afecta o puede afectar el derecho de propiedad del propietario o el derecho que le ha sido otorgado a una persona para ejercerlo plenamente, valorizando al predio y optimizando correctamente su uso de forma sostenible en el tiempo. (2021, p. 56)
Cabe indicar que el saneamiento también se realiza cuando la persona solo ostenta un derecho de usufructo, superficie, arrendamiento, cesión en uso u otros que no sean necesariamente el de propiedad. (Ídem)
Para Elizabeth Amado, citando a Meneses, estos vicios o defectos pueden presentarse en el tracto, en las caracteristicas físicas, en las cargas y gravámenes, por duplicidad de partidas y en otros casos particulares, por ello es necesario establecer de forma precisa qué es el saneamiento de un predio y cual es su alcance. (2023, p. 397)
En buena cuenta, el saneamiento es aquel trámite o conjunto de actos (legales, técnicos, urbanísticos y sociales) encaminados a obtener la titulación o acreditación del derecho de propiedad, o de un derecho real menor o personal (tales como el usufructo, superficie, arrendamiento, comodato, etc) sobre un predio y su posterior inscripción en los registros públicos para hacerlo oponible frente a terceros (erga omnes) y para que pueda ejercerse plenamiente. Asimismo, la prescripción adquisitiva de dominio; los títulos supletorios; la rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas, entre otros son algunos tipos de saneamiento de predios.
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3. ¿Qué se entiende por predios?
Para el Reglamento Nacional de Edificaciones el predio es aquella unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes, terrenos, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable.
Es decir, el predio es un tipo de bien inmueble de caracter fijo y permanente, en consecuencia, todo predio es un bien inmueble pero no todo bien inmueble es un predio. Verbigracia, para la ley civil son bienes inmuebles también el mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales (art. 885 CC, inc. 2), las naves y embarcaciones (art. 885 CC, inc. 4), las concesiones para explotar servicios públicos (art. 885 CC, inc. 7), las concesiones mineras obtenidas por particulares (art. 885 CC, inc. 8), los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad (art. 885 CC, inc. 11), etc.
El mismo cuerpo normativo nos da la razón al definir a las unidades inmobiliarias como los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripción en el Registro Público respectivo.
En suma, los predios son un tipo de bien inmueble de caracter fijo y permanente (unidad inmobiliaria). Entre ellos tenemos a los lotes, terrenos edificados o no, edificaciones, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas, los aires o cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable factible de independizar y cuyo derecho sea susceptible de inscripción en el Registro Público respectivo.
4. Los predios urbanos y los predios rústicos
Para el Reglamento Nacional de Edificaciones el terreno urbano es aquella unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido sometida a un proceso administrativo para adquirir esta condición. Puede o no contar con pistas y veredas.
Asimismo el mismo cuerpo normativo define al terreno rústico como aquella unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no habilitada para uso urbano y que, por lo tanto, no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública, pistas, ni veredas.
También define a la habilitación urbana como aquel proceso de conversión de un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, saneamiento, distribución de energía eléctrica e iluminación pública y, de forma adicional, puede contar con redes para la distribución de gas y de comunicaciones; este proceso genera aportes obligatorios y gratuitos para recreación pública, así como para servicios públicos complementarios para educación y otros fines, en lotes normativos, los cuales son bienes de dominio público y susceptibles de inscripción en el Registro de Predios.
Con relación a la definición de lo que es área urbana y rural, el INEI ha considerado optar por un criterio uniforme en todas las investigaciones estadísticas que realiza (2018, p. 17).
Cabe precisar que para delimitar la frontera entre lo urbano y lo rural existen dos criterios cuantitativos, el primero para fines operativos de los censos, donde se considera como ámbito urbano, aquellas áreas con un mínimo de 100 viviendas agrupadas contiguamente (en promedio, 500 habitantes), y por excepción, a todos los centros poblados capitales de distrito, aun cuando no reúnan la condición indicada. Como área rural o centro poblado rural, aquel que no tiene más de 100 viviendas agrupadas contiguamente ni es capital de distrito; o que, teniendo más de 100 viviendas, éstas se encuentran dispersas o diseminadas sin formar bloques o núcleos. (Ídem)
Un segundo criterio es tomado en cuenta en las encuestas de hogares, como área urbana a los centros poblados con 2 mil y más habitantes, donde sus viviendas se encuentran agrupadas en forma contigua, formando manzanas y calles. El área rural conformado por centros poblados con menos de 2 mil habitantes, en el que por lo general su principal característica es tener viviendas dispersas. (Ídem)
En suma, tanto el terreno urbano como el terreno rústico son bienes inmuebles de caracter fijo y permanente (unidades inmobiliarias) con la diferencia que el primero cuenta con las condiciones mínimas para llevar una vida digna tales como la accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía eléctrica y redes de iluminación pública, que cuenta con un número de viviendas considerable agrupadas contiguamente, que por lo general se ubica en ciudades grandes y/o capitales y que previamente ha sido sometida a un proceso administrativo de habilitación urbana para adquirir esta condición.
En cambio, el segundo no cuenta con las condiciones mínimas para llevar una vida digna tales como la accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública, pistas, veredas. Que por lo general cuenta con viviendas dispersas o en todo caso con un número reducido de ellas agrupado contiguamente y que habitualmente no se ubican en las capitales sino mas bien en ciudades pequeñas.
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5. Beneficios del saneamiento
Siguiendo a Elizabeth Amado (2023, p. 398), existen 3 razones beneficiosas que justificarían el saneamiento de los predios urbanos:
- Tener la titularidad de dominio: Dicha calidad le otorga todas las atribuciones que la ley le confiere a todo propietario tales como: usar, disfrutar, disponer, reivindicar el bien.
- Tener registrado su derecho registral ante SUNARP: Lo cual generará una publicidad registral que le otorgará exclusividad en su titularidad de dominionsobre su predio y la facultad de oponer su derecho de propiedad frente a terceros que lo pretendan.
- Incentivará la inversión en los bienes inmuebles: No existirá temor de invertir en el mejoramiento de su espacio físico ni en sus negocios, porque la titularidad exclusiva sobre su predio lo protege.
6. El saneamiento físico legal de predios urbanos en la ley 27157
La Ley 27157, publicada el 20.07.1999, aborda la regulación de uno de los problemas más complejos de nuestra realidad social: el saneamiento físico legal (o regularización) de los predios urbanos. El «derecho vivo» muestra transferencias informales, independizaciones o acumulaciones irregulares, y construcciones clandestinas. Con el transcurso del tiempo, y la sucesiva falta de inscripción de estos actos, la historia registral se aleja cada vez más de la realidad jurídica, por lo que su contenido se vuelve casi en una pieza histórica. En este tema, el problema consiste en la discordancia entre el registro y la realidad, lo que no solo debilita los efectos de la publicidad registral, y desprestigia el sistema jurídico en su integridad, sino fundamentalmente paraliza el tráfico económico y el crédito inmobiliario. (Gonzáles, 2024, p. 857)
El Título Preliminar de la La Ley 27157 tiene como propósito la regularización de las edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra, o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de tal forma que estos actos puedan inscribirse en el registro correspondiente (art. 3 Ley). Por tanto, la norma pretende, en buena cuenta, el saneamiento de la historia registral de los predios urbanos. Por su parte, la Ley 27157 cuenta con reglamento (TUO aprobado por D.S 035-2006-VIVIENDA) y una norma complementaria: Ley 27333, publicada: 30.07.2000. (Ídem).
En suma, la Ley 27157 tiene objetivo la regularización o el saneamiento de predios urbanos, que como advertimos previamente, son aquellos bienes inmuebles de caracter fijo y permanente (unidades inmobiliarias) que previamente han sido sometidos a un proceso administrativo de habilitación urbana para adquirir esta condición. Los predios urbanos a sanear o regularizar de conformidad con la mencionada ley serían: 1. las edificaciones, 2. aquellos sin declaratoria de fábrica o con declaración de fábrica defectuosa, y 3. aquellos sometidos al régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común, los cuales veremos, sucintamente, a continuación.
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6.1. El procedimiento para la regularización de edificaciones
6.1.1. Regularización del derecho de propiedad, de las características físicas de los predios urbanos, de habilitaciones urbanas y de edificaciones (Decreto Legislativo 1595)
Nosotros nos referiremos exclusivamente a las edificaciones previstas del artículo 11 al 18 del DL 1595.
La Regularización de edificaciones ante Registros Públicos es el procedimiento mediante el cual se establece el reconocimiento legal de edificaciones en suelo que cuente con licencia de habilitación urbana aprobada y que se ejecutaron sin licencia de obra, construcción o edificación o que no cuenten con finalización de obra, conformidad de obra, declaratoria de fábrica o edificación, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, con la finalidad de lograr su inscripción en el Registro de Predios. Se encuentra a cargo del/de la Verificador/a de Regularización y cuenta con la intervención del/de la Notario/a (art. 11.1 DL 1595).
Los sujetos con derecho a edificar, pueden sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en el presente Decreto Legislativo y su Reglamento, exceptuando aquellas edificaciones ejecutadas en suelo no autorizado según las restricciones previstas en el artículo 35 de la Ley Nº 31313 y normas especiales vigentes sobre la materia (art. 11.2 DL 1595).
Se encuentra restringida la ocupación, uso o disfrute urbano no autorizado del suelo que comprende (art 35.1 Ley 31313):
1. Las áreas naturales protegidas, áreas de reserva nacional, sitios Ramsar, ecosistemas frágiles, zonas de reserva y sus zonas de amortiguamiento, según la legislación de la materia.
2. Áreas ubicadas en zonas arqueológicas, zonas monumentales o los que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación en los que la autoridad competente ha determinado restricciones de uso.
3. Las áreas destinadas o reservadas para la defensa y seguridad nacional.
4. Áreas ubicadas en zonas en las que el asentamiento, por factores intrínsecos o extrínsecos, podrían generar daños a la vida, bienes o actividades humanas, incluyendo las áreas ubicadas en zonas de riesgo no mitigable, los ubicados en zonas de muy alto riesgo, alto riesgo y riesgo recurrente, y en zonas intangibles conforme a las disposiciones de la materia, a los lineamientos y directrices establecidas por el Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres (CENEPRED) y demás Entidades Públicas vinculadas a la Gestión del Riesgo de Desastres.
5. Los terrenos de playa y la zona de dominio restringido y las precisadas de conformidad con la Ley Nº 26856, que declara que las playas del litoral son bienes de uso público, inalienables e imprescriptibles y establecen zona de dominio restringido, y su reglamento.
6. Las áreas que albergan recursos hídricos, como cabeceras de cuenca, lagos y ríos, así como los cauces de las riberas y las fajas marginales.
7. Las fajas de terreno que conforman el derecho de vía de la red vial del Sistema Nacional de Carreteras.
8. Las áreas destinadas por el Plan de Desarrollo Urbano o Plan de Desarrollo Metropolitano, según corresponda, para el ejercicio de actividades agrícolas, ganaderas, forestales y análogas.
9. Otras determinadas por normativa especial.
Será nula la actuación del Gobierno Local que conceda u otorgue derechos sobre las áreas antes mencionadas. En el caso de las áreas indicadas en los numerales 1, 2, 5, 6 y 8 del numeral 35.1, se puede permitir excepcionalmente la ocupación, uso o disfrute siempre que no se afecte la integridad o se ponga en riesgo dichas áreas y se cuente con la autorización sectorial correspondiente (art. 35.2 Ley 31313).
Las y los funcionarias/os públicas/os que otorguen cualquier derecho, o promuevan la ocupación de las áreas antes mencionadas, incurrirán en responsabilidad funcional y podrán ser denunciados ante el Ministerio Público, a efectos de que se investigue la comisión del delito previsto en el artículo 376-B del Código Penal (art. 35.3 Ley 31313).
Las edificaciones culminadas hasta el 31 de diciembre de 2016 se regularizan ante Registros Públicos según el procedimiento previsto en el presente Decreto Legislativo y su Reglamento (art. 12.1 DL 1595).
Excepcionalmente, puede tramitarse mediante el procedimiento regulado en el presente Decreto Legislativo y su Reglamento, la regularización de aquellas edificaciones culminadas hasta el 31 de diciembre de 2021, destinadas a viviendas unifamiliares y bifamiliares, con un máximo de tres pisos (art. 12.2 DL 1595).
6.2. El procedimiento de declaratoria de fábrica
6.2.1. Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones (Ley 29090)
Si bien el título II de la Ley 27157 sobre declaratoria de fábrica fue derogado por la octava disposición complementaria final del TUO de la Ley 29090 (Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones), su reglamento sigue vigente y la define como el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a su reglamento. Se realiza mediante una declaración del propietario, que cumple las formalidades y trámites establecidos por la Ley. Se formaliza a través del FUO o por escritura pública, según sea el caso.
Por su parte, la SUNARP (2018) define a la declaratoria de fábrica como aquella inscripción de una construcción en el Registro de Predios correspondiente, donde se consignan las características y condiciones técnicas de una obra. Al inscribir una declaratoria de fábrica, se reconoce el carácter legal de una determinada construcción. Con la inscripción de la declaratoria de fábrica se facilitará la transferencia de un determinado predio, además de valorizarlo. Asimismo, la inscripción de la declaratoria de fábrica permite, en caso se trate de departamentos, la independización de los mismos.
La sección primera del reglamento de la Ley 27157 (art. 3 al 43) norma el trámite de regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización (art. 3).
En cambio la sección segunda del Reglamento (art. 44 al 124) norma el procedimiento para la declaratoria de Fábrica de cualquier edificación iniciada después del 20 de julio de 1999. Dicho procedimiento se inicia con la Licencia de Obra y finaliza con la inscripción de la referida Declaratoria de Fábrica en el Registro de Predios (art. 44).
6.3. El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
6.3.1. Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común (Ley 27157)
El decreto legislativo 1568 define a la propiedad horizontal como aquel el régimen jurídico en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes (art. 4).
La sección tercera del Reglamento de la Ley 27157 (art. 125 al 156) norma el régimen legal al que deberán someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicación es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo (art. 125).
Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, reguladas por el presente Reglamento (art. 126), son: a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto. b) Quintas. c) Casas en copropiedad. d) Centros y galerías comerciales o campos feriales. e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Al momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes siguientes: a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. b) Independización y Copropiedad. Ambos regímenes podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores (art. 127).
7. Conclusiones
Sin duda el saneamiento de bienes, en sentido amplio, contempla diversos tipos entre los que tenemos a la prescripción adquisitiva; los títulos supletorios; la rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas incluso a bienes del Estado empero el trabajo de hoy se delimitó sobre los predios urbanos previstos en la Ley 27157 y su reglamento, esto es 1. las edificaciones, 2. aquellos sin declaratoria de fábrica o con declaración de fábrica defectuosa, y 3. aquellos sometidos al régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común.
Para lo cual consideramos pertinente esbozar previamente los conceptos de saneamiento, predios y la diferencia entre los predios urbanos y los predios rústicos antes de analizar el saneamiento en la mencionada ley.
Sin duda, como se vio en el presente trabajo, el saneamiento de predios resulta indispensable para el ejercicio pleno de los derechos que se tenga sobre estos ya sean de propiedad, derechos reales menores o incluso derechos personales.
8. Bibliografía
Amado, E. (2023). Derecho registral inmobiliario. Doctrina – Jurisprudencia – Modelos. Lima.
Gonzáles, G. (2024). Derecho registral inmobiliario. Lima: Legales Grupo Editorial.
Instituto Nacional de Estadística e Informática – INEI. (2018) «Perú: Perfil sociodemográfico. Informe Nacional».
Meneses, A. (2021). Entrevista sobre saneamiento de predios. Revista de Gaceta Civil & Procesal Civil. (102), pp. 55-63
Rivera, A. (2023). Razonable inversión: el saneamiento legal como mecanismo para incrementar el valor de los predios urbanos. THĒMIS-Revista de Derecho 83. enero-junio 2023. pp. 269-280.
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