Fundamento destacado: DUODÉCIMO.- Que, es verdad, que en el contrato de compraventa suscrito por las partes, no se hace mención a la resolución sino a la rescisión contractual, pero sobre tal punto debe mencionarse que no son las denominaciones que dan las partes sino su naturaleza la que califica al contrato. En buena cuenta, si bien el acto jurídico debe ser interpretado según lo declarado en él, no es menos cierto que su interpretación debe efectuarse según las reglas de la buena fe (artículo 168 del Código Civil). Dicho principio, impone un límite a la propia declaración, y sirve como elemento que permite descubrir lo que las partes negociaron, celebraron y deben ejecutar.
DÉCIMO TERCERO.- Que, en esa perspectiva, se tiene que la cláusula tercera del referido contrato de compraventa señala que: “la falta de pago de dos letras consecutivas o alternadas originarán la rescisión” del contrato. Si bien dicha estipulación menciona el término “rescisión” a criterio de este Tribunal Supremo (en uso del principio de irrelevancia del nomen juris, por el cual los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son) el concepto jurídico que se está utilizando es el de “resolución”, desde que la compraventa se deja sin efecto por hecho sobreviniente (el no pago de dos letras), que es precisamente la forma en que es definida la resolución en el artículo 1371 del Código Civil. Por el contrario, la rescisión es siempre un hecho coetáneo a la celebración del acto jurídico (como en el típico caso de la lesión contractual), circunstancia que aquí no ocurre y que descarta que las partes hayan querido hacer referencia a dicho instituto.
SUMILLA: El derecho contractual surge como expresión de la manifestación de la voluntad, que sólo puede ser válida cuando los agentes quieren celebrar el acto jurídico, disciernen sobre él y libremente expresan dicha voluntad. Ello supone la posibilidad de escoger cuándo y con quién se quiere contratar (libertad de contratar) y cuáles van a ser los términos del contrato (libertad contractual).
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACION N° 2299-2012
LIMA
Lima, dos de mayo del dos mil trece.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número dos mil doscientos noventa y nueve guión dos mil doce, en audiencia pública realizada en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO:
Viene a conocimiento de esta Suprema Sala, el recurso de casación interpuesto por el demandado Félix Hipólito Flores Guadamur, mediante escrito de fecha quince de junio del dos mil doce, obrante a fojas diez del cuaderno de casación, contra la resolución número cuatro de fecha veintidós de mayo de dos mil doce obrante a fojas quinientos treinta y siete y siguientes, que confirma e integra la sentencia número treinta y cuatro de fecha treinta y uno de mayo de dos mil once, que declara fundada la demanda con lo demás que contiene, en el proceso de resolución de contrato iniciado por Inmobiliaria Lambayeque S.A.
II. ANTECEDENTES:
1. DEMANDA:
Por escrito de fojas setenta y cuatro, Inmobiliaria Lambayeque S.A. interpone demanda de Resolución de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, señalando que con el demandado celebró un contrato de compraventa del bien inmueble ubicado en avenida Abancay número novecientos setenta y nueve, oficina número trescientos siete, Cercado de
Lima. Refiere que el precio de la compraventa al contado era de US$ 13,000.00 (trece mil con 00/100 Dólares Americanos), pactándose que el demandado pagaría a plazos un total de US$ 26,702.00 (veintiséis mil setecientos dos con 00/100 Dólares Americanos), de la siguiente manera: US$ 1,982.00 (mil novecientos ochenta y dos con 00/100 Dólares Americanos) de cuota inicial y el saldo de US$ 11,018.00 (once mil dieciocho con 00/100 Dólares Americanos) en ciento veinte letras de cambio de US$ 206.00 (doscientos seis con 00/100 Dólares Americanos) cada una, por un total de US$ 24,720.00 (veinticuatro mil setecientos veinte con 00/100 Dólares Americanos). El demandante señala que el demandado únicamente cumplió con su obligación de abonarle la cuota inicial y cuarenta letras de cambio hasta el mes de agosto de mil novecientos noventa y siete, en el que dejó de pagar las cuotas pactadas, adeudando desde esa fecha ochenta letras de cambio. Ante dicho incumplimiento, el accionante señala que se generó la situación prevista en la tercera cláusula del contrato, que es una cláusula resolutiva expresa, por cuyo motivo, mediante carta notarial de fecha quince abril de dos mil uno, le comunicó al demandado que hacía valer la referida cláusula ante el reiterado incumplimiento de la obligación, solicitando
además la devolución del inmueble. Indica que también corresponde que se le indemnice por los daños causados por el incumplimiento del contrato de compraventa. Finalmente hace extensiva la demanda al pago por gastos de administración y mantenimiento (limpieza, ascensor, guardianía, consumo de agua, etc.) desde mil novecientos noventa y seis hasta agosto de dos mil, ascendente a US$ 697.33 (seiscientos noventa y siete con 33/100 Dólares Americanos).
2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte, el demandado Félix Hipólito Flores Guadamur contesta la demanda alegando que ha cancelado la suma de US$ 10,222.00 (diez mil doscientos veintidós con 00/100 Dólares Americanos), es decir, más de la mitad del precio estipulado en el contrato de compraventa. Señala que comunicó al demandante que no iba a desocupar el bien hasta que le restituya el dinero abonado dado que el inmueble se encontraba deteriorado. Respecto a la compensación por daños y perjuicios, señala que debe rechazarse por cuanto los servicios básicos proporcionados fueron pésimos; asimismo señala que nunca fue invitado para que asista al Centro de Conciliación por no haber sido notificado.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS:
Conforme aparece a fojas ciento cincuenta y ocho, se fijaron como puntos controvertidos los siguientes:
- Determinar si procede declarar la resolución del contrato de compraventa del inmueble ubicado en avenida Abancay número novecientos setenta y nueve, oficina número trescientos siete, Cercado de Lima, celebrado entre la empresa demandante y el demandado con fecha cinco de abril de mil novecientos noventa y cuatro. (Pretensión principal).
- Determinar si procede establecer la compensación económica por el uso del bien inmueble e indemnización por daños y perjuicios por lucro cesante por la suma de US$ 17,550.00 (diecisiete mil quinientos cincuenta con 00/100 Dólares Americanos) (Pretensión subordinada).
- Determinar si procede el pago de la deuda por cuotas impagas de mantenimiento del bien inmueble desde febrero de mil novecientos noventa y seis hasta agosto de dos mil por la suma de US$ 697.33 (seiscientos noventa y siete con 33/100 Dólares Americanos). (Pretensión subordinada).
- Determinar si procede la restitución del inmueble sub litis inscrito en la Partida 20124934 del Registro de Propiedad Inmueble. (Pretensión accesoria).
4. RESOLUCIÓN DE PRIMERA INSTANCIA:
Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante resolución de fojas cuatrocientos setenta y tres, su fecha treinta y uno de mayo de dos mil once, declara fundada la demanda, precisando que respecto a la pretensión principal los contratos son obligatorios para los que lo suscriben, siendo que la tercera cláusula del contrato de compraventa del cinco de abril de mil novecientos noventa y cuatro señala: “Por el saldo del precio representado por las 120 letras de cambio, se constituye única y preferencial hipoteca, a favor de INMOBILIARIA LAMBAYEQUE SA., en liquidación, por la suma de US$ 11,018.00 dólares americanos entendiéndose que la falta de pago de dos letras consecutivas o alternadas originarán la rescisión del presente, y la VENDEDORA podrá dar por rescindido el contrato o ejecutar la hipoteca para el cobro del saldo del precio no pagado”. En tal sentido, el A quo expresa que se advierte que el incumplimiento en el pago determina su resolución automática, circunstancia que ubica el contrato dentro de la figura del artículo 1430 del Código Civil, y, como tal, la resolución de éste se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria, lo que ocurrió el dieciséis de abril de dos mil uno, cuando la demandante Inmobiliaria Lambayeque S.A. cursó la carta notarial al demandado haciéndole saber que daba por resuelto el contrato de compraventa, conforme lo pactado en la tercera cláusula del contrato.
Respecto a la pretensión accesoria, al haberse amparado la pretensión principal -esto es, declarar la resolución del contrato de compraventa de fecha cinco de abril de mil novecientos noventa y cuatro- corresponde amparar la pretensión accesoria de restitución del bien inmueble sub litis.
Respecto a las pretensiones subordinadas, al haberse amparado la pretensión principal y la accesoria, la sentencia no se pronuncia sobre dichas pretensiones, por cuanto éstas quedaban sujetas a la eventualidad de que la pretensión principal sea desestimada, lo que no ha ocurrido en el presente caso.
[Continúa…]
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