El retracto en el proceso abreviado

Sumario.- 1. El proceso abreviado, 2. El derecho de retracto, 3. Requisitos y anexos especiales, 4. Legitimidad pasiva, 5. Improcedencia, 6. Prestación desconocida, 7. Requisito especial de la contestación, 8. Improcedencia especial de la demanda, 9. Carga probatoria, 10. Conclusión especial del proceso, 11. Acumulación sucesiva de procesos, 12. Conclusiones, 13. Bibliografía.

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1. El proceso abreviado

Los asuntos contenciosos contemplados en el 486 del CPC son de una complejidad intermedia, no lo suficientemente complejos ni dificultosos para tramitarse en la vía de conocimiento, pero tampoco de extrema sencillez ni urgencia para ser ventilados en la vía sumarísima.

2. El derecho de retracto

De acuerdo con el artículo 1592 del Código Civil:

Artículo 1592.- Definición

El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.

El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

Para la doctrina y jurisprudencia nacionales, el retracto es un derecho concedido por ley a personas también predeterminadas legislativamente (retrayentes) para que ocupen el lugar del comprador en todas las estipulaciones del contrato de compraventa previo reembolso a este adquirente (antiguo comprador o comprador sustituido) del precio, tributos, gastos pagados y en su caso de los intereses pactados.

Los retrayentes o los terceros calificados para ejercitar el retracto son, de acuerdo con el 1599 del Código Civil, los siguientes:

1.- Derogado

2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.

3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente.

4.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.

5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.

6.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.

7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.

3. Requisitos y anexos especiales

De acuerdo con el artículo 495 del Código Procesal Civil:

Artículo 495.- Requisitos y anexos especiales

Además de cumplir con los Artículos 424 y 425, la demanda debe estar anexada con el certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses debidos por éste y que se hubieran devengado.

Si en la transferencia se pactó plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgará garantía suficiente, a criterio del Juez, dentro de segundo día.

Además de cumplir con los requisitos generales de presentación de la demanda y de los anexos establecidos en los artículos 424 y 425 del Código procesal Civil, la demanda debe presentar unos anexos especiales. Estos anexos están constituidos por:

a) El certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida
por el enajenante. Constituye un presupuesto del ejercicio del retracto, el reembolso del dinero pagado por el adquirente. Este reembolso debe entenderse no como el «equivalente» (término que puede llevar a algunas confusiones) sino al monto real pagado por el adquirente. Se afirma que se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias obligando al retrayente a que efectúe el pago previamente, demostrando así que desea y puede ejercitar la acción de retracto. (Ledesma Narváez, 2008, p. 654)

Es decir, el retrayente (nuevo comprador) mediante el certificado de depósito en dinero, acredita haber reembolsado el dinero pagado por el adquirente (antiguo comprador) del bien materia de un contrato de compraventa. Así podrá sustituirse o subrogarse en su lugar y convertirse en el nuevo propietario del bien inmueble.

b) Los tributos y los gastos pagados por el adquirente. Estos constituyen los
llamados costos de transacción que se realizan al efectuar una operación económica o un contrato. Sin embargo, estos gastos deben estar adecuadamente acreditados, tales como los gastos notariales, de asesoría y registrales. Consideramos que también podría integrar este monto los gastos ocasionados por la llamada pérdida de oportunidad siempre que esté adecuadamente acreditada. (Ledesma Narváez, 2008, pp. 654-655)

La pérdida de oportunidad se configura cuando el adquirente deja de contratar por preferir la oferta del vendedor sobre el bien materia de retracto, sin poder prever que puede perder al final, no solo la oferta que dejó pasar, sino su propia adquisición por el ejercicio de la acción del retrayente. (Ibídem, p. 655)

Esto es, el retrayente (nuevo comprador) además de reembolsar el monto pagado por el adquirente (antiguo comprador) al enajenante (vendedor), deberá desembolsar los gastos adicionales (costos de transacción) en los que incurrió el adquirente para consolidar su derecho de propiedad, tales como las asesorías legales y de otra índole.

c) De ser el caso, los intereses debidos por el adquirente que se hubieran devengado. Se trata básicamente del interés moratorio, que surge ante el retardo en el cumplimiento por parte del adquirente. El retrayente tiene la obligación de cubrir este monto si pretende ejercer el derecho de retracto. (Ledesma Narváez, 2008, p. 654)

En otras palabras, el retrayente podría reembolsar, además del precio del bien inmueble y los costos de transacción que consolidan la propiedad de dicho bien, los intereses en que haya incurrido el adquirente en el cumplimiento de su prestación dineraria, es decir el retardo culposo en el pago para la adquisición del bien inmueble materia de la compraventa. De no cubrir todos estos gastos ,el retrayente no podrá subrogarse en el lugar del adquirente, esto es, no podrá ejercer el retracto.

Cabe señalar que si en la transferencia se pactó plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgará garantía suficiente, a criterio del juez, dentro del segundo día de incoada la demanda. (Ledesma Narváez, 2008, p. 654)

4. Legitimidad pasiva

De acuerdo con el artículo 496 del Código Procesal Civil:

Artículo 496.- Legitimidad pasiva

La demanda se dirigirá contra el enajenante y el adquirente del bien que se intenta retraer.

Entiéndase por enajenante, al vendedor del bien dentro de una relación jurídica obligatoria, al adquirente, al comprador del susodicho bien y al retrayente, quien desea subrogarse en lugar del antiguo comprador y así convertirse en el nuevo.

5. Improcedencia

De acuerdo con el artículo 497 del Código Procesal Civil:

Artículo 497.- Improcedencia

La demanda será declarada improcedente si se interpone fuera del plazo de treinta días naturales computados a partir del conocimiento de la transferencia.

6. Prestación desconocida

De acuerdo con el artículo 498 del Código Procesal Civil:

Artículo 498.- Prestación desconocida

Si el retrayente desconoce la contraprestación pagada o debida por el adquirente, ofrecerá hacer el depósito u otorgar la garantía que corresponda, según el caso, dentro de segundo día de su conocimiento.

Si el retrayente, o sea quien desea sustituir al comprador de un bien en una relación jurídica obligatoria de compraventa, desconoce el monto de la contraprestación dineraria a cargo del adquirente (comprador), deberá ofrecer hacer el depósito u otorgar una garantía real, mobiliaria o personal que cubra dicho monto dentro del segundo día de su conocimiento.

No olvidemos que el retrayente (nuevo comprador) deberá reembolsar al adquiriente (antiguo comprador) el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados para subrogarse en su lugar.

7. Requisito especial de la contestación

De acuerdo con el artículo 499 del Código Procesal Civil:

Artículo 499.- Requisito especial de la contestación

Si en la demanda se expresa que se desconoce el precio de la contraprestación pagada o debida por el bien que se intenta retraer, en la contestación se deberá indicar expresamente esta circunstancia.

Si el demandante (el retrayente) indica desconocer el monto de la contraprestación dineraria a cargo del adquirente (comprador), el demandado deberá recalcar tal acontecimiento en su contestación.

8. Improcedencia especial de la demanda

De acuerdo con el artículo 500 del Código Procesal Civil:

Artículo 500.- Improcedencia especial de la demanda

Además de los supuestos del Artículo 427, la demanda será rechazada si el retrayente no cumple con alguno de los requisitos previstos en el Artículo 495 o con el señalado en el Artículo 498, dentro del plazo allí establecido.

Los supuestos del 427 son:

Artículo 427.- Improcedencia de la demanda

El Juez declara improcedente la demanda cuando:

1.- El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar;

2.- El demandante carezca manifiestamente de interés para obrar;

3.- Advierta la caducidad del derecho;

4.- No exista conexión lógica entre los hechos y el petitorio; o

5.- El petitorio fuese jurídica o físicamente imposible.

Si el Juez estima que la demanda es manifiestamente improcedente, la declara así de plano expresando los fundamentos de su decisión y devolviendo los anexos. Si el defecto se refiere a alguna de las pretensiones, la declaración de improcedencia se limita a aquellas que adolezcan del defecto advertido por el Juez.

Si la resolución que declara la improcedencia fuese apelada, el Juez pone en conocimiento del demandado el recurso interpuesto. La resolución superior que resuelva en definitiva la improcedencia, produce efectos para ambas partes.

Respecto al rechazo de la demanda interpuesta por el retrayente por incumplimiento de los requisitos de los artículos 495 y 498, remitimos al lector a los puntos 3 y 6 del presente artículo.

9. Carga probatoria

De acuerdo con el artículo 501 del Código Procesal Civil:

Artículo 501.- Carga probatoria

La carga de la prueba del conocimiento de la transferencia corresponde a los demandados.

10. Conclusión especial del proceso

De acuerdo con el artículo 502 del Código Procesal Civil:

Artículo 502.- Conclusión especial del proceso

En cualquier estado del proceso el Juez puede declarar su conclusión si, habiendo indicado el retrayente desconocer la prestación pagada o debida, se acredita que la conocía o que estaba en razonable actitud de conocerla. En la misma resolución el Juez le impondrá una multa no menor de veinte ni mayor de cuarenta Unidades de Referencia Procesal, sin perjuicio de las costas y costos del proceso. La resolución es apelable con efecto suspensivo.

Si el retrayente, indica desconocer el monto de la contraprestación dineraria a cargo del adquirente (comprador), pero se descubre que estaba en la posibilidad de hacerlo, el juez podrá declarar la conclusión del proceso y además le imponerle una sanción pecuniaria (variable), de entre 8200 y 16400 soles, más las costas y costos del proceso. No obstante, tal resolución podrá ser cuestionada mediante el recurso de apelación, el cual de proceder tendrá efecto suspensivo.

11. Acumulación sucesiva de procesos

De acuerdo con el artículo 503 del Código Procesal Civil:

Artículo 503.- Acumulación sucesiva de procesos

En el caso del Artículo 1600 del Código Civil, procede la acumulación sucesiva de procesos.

Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de retracto (art. 1600 CC) procederá la acumulación sucesiva de procesos.

12. Conclusiones

Los asuntos contenciosos contemplados en el 486 del CPC son de una complejidad intermedia, no lo suficientemente complejos ni dificultosos para tramitarse en la vía de conocimiento pero tampoco de extrema sencillez ni urgencia para ser ventilados en la vía sumarísima.

Para la doctrina y jurisprudencia nacionales, el retracto es un derecho concedido por ley a personas también predeterminadas legislativamente (retrayentes) para que ocupen el lugar del comprador en todas las estipulaciones del contrato de compraventa previo reembolso a este adquirente (antiguo comprador o comprador sustituido) del precio, tributos, gastos pagados y en su caso de los intereses pactados.

Los retrayentes o los terceros calificados para ejercitar el retracto están plasmados en el artículo 1599 del CC.

Otros artículos relacionados al retracto en el proceso abreviado son los referidos a los requisitos y anexos especiales (art. 495), la legitimidad pasiva (art. 496), la improcedencia (art. 497), la prestación desconocida (art. 498), el requisito especial de la contestación (art. 499), la improcedencia especial de la demanda (art. 500), la carga probatoria (art. 501), la conclusión especial del proceso (art. 502) y la acumulación sucesiva de procesos (art. 503).

13. Bibliografía

COCA GUZMÁN, Saúl José (2020). «Derecho de contratos: ¿qué es el derecho de retracto? Bien explicado». Disponible en: https://lpderecho.pe/derecho-retracto-contratos-codigo-civil/

LEDESMA NARVÁEZ, Marianella (2008). Comentarios al Código Procesal Civil. Análisis artículo por artículo. Tomo II. Lima: Gaceta Jurídica.

MURO ROJO, Manuel (2016). “Comentario al artículo 495 del Código Procesal Civil”. En: Código Procesal Civil comentado por los mejores especialistas. Análisis y comentarios artículo por artículo, Tomo IV, pp. 167-175.