Fundamento Destacado: 8. En el caso materia de apelación se ha observado el pacto contenido en la cláusula décimo primera del documento constitutivo del derecho de superficie, donde se establece la obligación de no ceder total o parcialmente el terreno o los derechos y acciones que les corresponden a los condóminos del predio.
Este pacto contraviene la letra del art. 882 del Código Civil, sin embargo, en nuestro ordenamiento jurídico sí están permitidas las prohibiciones de disponer, como por ejemplo en el caso de la garantía mobiliaria. Asimismo, en el derecho comparado (Código Civil y Comercial de la República Argentina) está permitida la prohibición de disponer dentro de cierto plazo.
En el caso analizado se trata de una prohibición de disponer sin plazo determinado y sin que tenga amparo legal específico, por lo que debe ser objeto de observación por el registro.
Con relación a la obligación de no realizar cesión de derechos o cesión de posición contractual, sin consentimiento previo del superficiario, como se trata de un acto inscribible, deberá señalarse la norma legal que la sustenta.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°. 1368-2020-SUNARP-TR-L
Lima, 12 de agosto 2020
APELANTE : YOHNNY MIGUEL APESTEGUI CHUMBIMUNI.
TÍTULO : N° 2904747 del 3/12/2019.
RECURSO : H.T.D. Nº 225 del 26/2/2020.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Derecho de Superficie.
SUMILLA :
PROHIBICIÓN DE DISPONER
“No puede establecerse contractualmente la prohibición de disponer de un predio, según el art. 882 del Código Civil”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción del derecho de superficie que otorgan Víctor Calderón Fernández, Edilberto Albino Calderón Malpartida, Elsa Calderón Malpartida de Salome, María Elena Calderón Malpartida, Julio Calderón Malpartida, Nelly Luz Calderón Malpartida, Víctor Hugo Calderón Malpartida, Patricia Calderón Malpartida y Aide Luz Calderón Malpartida de Garay a favor de Aldea Logística Global S.A.C., representada por Luis Enrique Perry Garay, respecto del predio inscrito en la partida electrónica N° 42335274 del Registro de Predios de Lima, en mérito a la escritura pública de fecha 27/11/2019, ante Notario de Lima César Humberto Bazan Naveda.
A tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
– Parte notarial de la escritura pública de constitución de derecho de superficie otorgada ante Notario de Lima César Humberto Bazan Naveda el 27/11/2019.
– Escrito de subsanación que contiene desistimiento suscrito por Elsa Elida Rina Alegría Paredes.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, César Artemio Carranza Boza, observó el título en los siguientes términos:
“Visto el escrito presentado al reingreso, se advierte que el mismo se encuentra suscrito por la Sra. Elsa Elida Rina Alegría Paredes, identificada con DNI N° 07946810, quien no es parte en el presente parte notarial de constitución de derecho de superficie y otros, ni es presentante del título.
Por lo que subsiste en todos sus extremos la observación anterior de fecha 21/1/2020, cuyo tenor se transcribe a continuación:
ACTOS: DERECHO DE SUPERFICIE, CREACIÓN DE PARTIDA REGISTRAL, CARGA Y/O RESTRICCIÓN CONTRACTUAL Y ANOTACIÓN DE CORRELACIÓN EN LA PARTIDA DEL TERRENO
1.- Sírvase aclarar la cláusula décimo primera de la minuta pre-inserta a la escritura pública del 27/11/2019 cuando estipula por un lado que los propietarios (del terreno) se obligan a no ceder total o parcialmente el terreno o los derechos y acciones (cuota ideal) que le corresponde sobre el mismo; pacto entre las partes que contraviene lo dispuesto en el artículo 882 del Código Civil que limita la libre circulación de los bienes en tanto: no es posible establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita.
Siendo que el derecho de propiedad del suelo es un derecho separado de la propiedad superficiaria, no es posible limitar su derecho de ejercer los poderes inherentes de usar, disfrutar y disponer del bien (terreno).
2.- Por otro lado, y seguidamente la misma cláusula décimo primera a que se refiere el punto 1 precedente, hace referencia a que dichos propietarios no pueden ceder el contrato del derecho de superficie, comprendiéndose como prohibiciones la CESIÓN DE DERECHOS Y/O POSICIONES CONTRACTUALES, salvo consentimiento previo y por escrito de La Superficiaria: ALDEA LOGÍSTICA GLOBAL S.A.C.
En este extremo, dicha cláusula no menciona la norma legal que ampara dicha prohibición que resulta inscribible en este registro.
3.- Toda aclaración a los puntos 1 y 2 precedentes se hará mediante INSTRUMENTO PÚBLICO MODIFICATORIO suscrito por todos los otorgantes del instrumento primigenio, de conformidad con el artículo 48 del Decreto Legislativo del Notariado N° 1049 y artículo 1413 del Código Civil (…)”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación indicando que se ha desistido de los pactos contractuales de la cláusula décimo primera de la minuta pre-inserta, manteniendo la rogatoria de los demás actos.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica Nº 42335274 del Registro de Predios de Lima
El predio rústico número 10051 Letra 10051, Fundo Villa el Salvador, Villa El Salvador se encuentra registrado en esta partida.
En el asiento C00001 consta inscrita la sucesión intestada donde se señala que Víctor Calderón Fernández, en su calidad de cónyuge supérstite y Edilberto Albino, Elsa, María Elena, Julio, Nelly Luz, Víctor Hugo, Patricia y Aide Luz Calderón Malpartida, en su condición de hijos, adquieren las acciones y derechos sobre el predio inscrito en esta partida que correspondían a la causante Teófila Malpartida Heras de Calderón.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene
como ponente el Vocal Pedro Álamo Hidalgo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– ¿Si puede pactarse una prohibición de disponer de un predio?
[Continúa…]
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