Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos reales, del reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura imprescindible para todo estudiante de derecho.
Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo II, Instituto pacífico, 2021, pp. 112-117.
Restricciones legales de la propiedad
Artículo 925. Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de necesidad y utilidad públicas o de interés social no pueden modificarse ni suprimirse por acto jurídico.
Antecedentes normativos: CC 1936: art. 851: CC suizo: art. 680.
Comentario:
En la exposición de motivos se lee:
Este numeral ha enriquecido el artículo 851 del Código de 1936, que solo se refería al «interés público», recogiendo los preceptos 124 y 127 de la Constitución de 1079.
La ratio legis es aquí evidente, el Estado, mediante el ius imperium puede establecer restricciones al derecho de propiedad y a su ejercicio; las mismas que no pueden ser arbitrarias, pues tal sería caer en el totalitarismo y autoritarismo sino que, por expreso mandato constitucional, deben estar específicamente establecidas y solo por causas de necesidad y utilidad pública o de interés social (Constitución vigente: por causas de seguridad nacional o necesidad publica).
Lógicamente estas restricciones son normas de orden público contra las que no cabe pacto en contrario[1].
El art. 70 de la Constituciónvigente de 1993 establece que el derecho de propiedad «se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley». Es decir, el carácter absoluto de la propiedad no se refiere a su oponibilidad, por cuanto todos los derechos reales a los que se les ha dado publicidad son oponibles erga omnes, a diferencia de los derechos personales que son relativos debido a que solo producen efectos entre las partes y sus sucesores, constituyen estos una res inter alios acta respecto de terceros. El término «absoluto» se refiere a que el derecho de propiedad es el que mayores facultades jurídicas y materiales otorga a su titular sobre el bien, entre las que se encuentran las de usar, gozar, disponer, revindicar.
Todo ordenamiento jurídico regula los derechos subjetivos, entre ellos el de propiedad, fijándoles límites con el fin de hacerlos compatibles con el derecho de los demás y con los intereses superiores de la comunidad. Los derechos de usar, disfrutar, disponer, reivindicar un bien no son ilimitados, sino están sujetos a las limitaciones impuestas por la Constitución y la ley. No existen derechos ilimitados, todos están sujetos a los límites legales impuestos por razones de interés social y de convivencia social pacífica. Así, por razones ligadas con el bien común, las atribuciones del propietario de uso y goce del bien pueden ser objeto de restricciones impuestas por ley, las cuales se traducen en deberes y obligaciones a cargo del propietario. Las restricciones legales del derecho de propiedad no requieren de inscripción en el registro para que surtan efecto ante terceros, sino que basta la publicación de la ley. Luego, el poder absoluto que confiere el derecho de propiedad es un poder erga omnes, dentro de los límites de la ley.
Por disposición del art. 70 de la Constitución, la propiedad privada puede ser sacrificada cuando así lo exigen razones de seguridad nacional o de necesidad pública definidos por una ley especial del Congreso que ordene la expropiación, previo pago de una indemnización justipreciada que incluya la compensación por el eventual perjuicio. La expropiación será inconstitucional cuando:
a) no exista ley del Congreso que declare la expropiación;
b) exista ley, pero esta se fundamente en motivos distintos a la seguridad nacional o seguridad pública;
c) exista ley que señale los motivos constitucionales para la expropiación, pero no se paga la indemnización.
En cualquiera de estos supuestos se está ante una confiscación que el ordenamiento jurídico proscribe[2].
Conforme al art. 925, en concordancia con los arts. 71 y 72 de la Constitución, las restricciones legales al derecho de propiedad están condicionadas a razones de necesidad y utilidad públicas (ejemplo, la expropiación) o de interés social (v. gr., la obligación de usar las tierras en conformidad con la zonificación urbana, la prohibición de disponer a título de legado fuera de la facultad de libre disposición del testador) o de seguridad nacional (ejemplo, prohibición a los extranjeros de adquirir bienes ubicados dentro de los 50 kilómetros de las fronteras, la expropiación).
No se deben confundir las restricciones legales a la propiedad con las servidumbres, por cuanto estas suponen siempre la existencia de un predio dominante y de otro sirviente, lo que no se da en aquellas.
Las normas que establezcan estas restricciones por las razones anotadas tienen carácter imperativo o de ius cogens, es decir, no pueden modificarse ni suprimirse por las partes en la celebración de sus actos jurídicos, bajo pena de nulidad del acto (art. V del TP).
Frente al interés del propietario está el interés de la colectividad y de la nación toda, de ahí la necesidad de imponer límites legales al derecho de la pro piedad privada para armonizarla con el bien común. Así, en la Europa medieval se consideraba que la propiedad se extiende hasta el cielo y hasta el centro de la tierra o infierno (Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos), concepción que decayó con la aparición de la aeronavegación. La propiedad urbana debe sujetarse al ordenamiento territorial y desarrollo urbano, así surgieron los parámetros urbanísticos emitidos por las municipalidades que establecen, entre otros límites, la altura máxima hasta la que se puede construir.
La Constitución establece que en cuanto al derecho de propiedad, los extranjeros están en la misma condición que los peruanos, sin que puedan invocar excepción ni protección diplomática, pero, por razones de defensa nacional y de salvaguarda de la integridad de nuestro territorio, dispone que:
dentro de cincuenta kilómetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles, ni fuentes de energía, directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho así adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley (art. 71).
En el art. 72 señala que:
La ley puede, solo por razón de seguridad nacional, establecer temporalmente restricciones y prohibiciones específicas para la adquisición, posesión, explotación y transferencia de determinados bienes.
El art. VII del TP del Código del Medio Ambiente, aprobado por D. Leg. N. 613 prescribe: El ejercicio del derecho de propiedad, conforme al interés social, comprende el deber del titular de actuar en armonía con el medio ambiente. En el art. 88 señala que la propiedad debe usarse de acuerdo con la Zonificación establecida. Todo cambio de uso debe ser autorizado por el gobierno local correspondiente.
La Ley Orgánica de Municipalidades —Ley N.° 27972— establece que las municipalidades velan por el uso de la propiedad inmueble en armonía con el bien común. Están facultades para ordenar la demolición de edificios construidos sin licencia o en contravención del Reglamento Nacional de Construcciones, de los planos aprobados por cuyo mérito se expidió licencia o de las ordenanzas vigentes al tiempo de su edificación. Pueden declarar la inhabitabilidad de in muebles y disponer su desocupación en el caso de estar habitados. Hacen cumplir la obligación de cercar propiedades, bajo apremio de hacerlo en forma directa y exigir coactivamente el pago correspondiente, más la multa y los intereses de ley. Establece las causas de necesidad pública[3].
Se entiende que las municipalidades para el ejercicio de estas facultades deben citar a los afectados para que ejerzan su derecho de defensa[4].
Las limitaciones legales están referidas con preferencia a la propiedad in mueble, por cuanto a la comunidad le interesa poco lo que haga el propietario con sus bienes muebles.
[1] MAISCH VON HUMBOLDT, Derechos reales, ob. cit., p. 175.
[2] STC Expediente N. 05614-2007-PA/TC, publicada el 23.12.2010.
2.1. Derecho de propiedad y expropiación […]
9. No obstante la protección constitucional del derecho de propiedad, el mismo artículo 70 de la Constitución, con fundamento en la prevalencia del bien común. contempla la figura de la expropiación como potestad del Estado, esto es, la privación de la titularidad de ese derecho contra la voluntad de su titular. Por ello, puede considerarse que la propiedad es un derecho que puede ser sacrificado en cualquier momento si así lo exige la seguridad nacional o la necesidad pública, según señala el artículo 70 de la Constitución [Continúa en el libro].
[3] Ley N.° 27972. [Título VI El uso de la propiedad en armonía con el bien común. Capítulo único].
Articulo 88.- Uso de la propiedad inmueble Corresponde a las municipalidades provinciales y distritales dentro del territorio de su jurisdicción, velar por el uso de la propiedad inmueble en armonía con el bien común [Continúa en el libro].
[4] LEY N.° 27444, LEY DE PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO GENERAL.
Artículo 230. La potestad sancionadora de todas las entidades se rige, entre otros, por los siguientes principios especiales: [Continúa en el libro].
