Fundamento destacado: DÉCIMO TERCERO.- La Sala Superior consideró erróneamente que en el caso de autos existe una continuación del arrendamiento a favor del demandado, en razón de que el nuevo propietario no requirió la devolución del inmueble y, por tanto, no lo constituyó en ocupante precario; sin embargo, estando a lo dispuesto en la regla b), numeral 5.4, en consonancia con el fundamento 63, IV, del IV Pleno Casatorio Civil, la referencia a “documento de fecha cierta” es genérica y soslaya el hecho de que con tal
invitación no solo se cumple con la exigencia prevista en el artículo 6 de la Ley N° 26872 – Ley de Conciliación, sino también, y sobre todo, con el precedente judicial acotado. Tal requerimiento del inmueble sub materia, no está sujeto a forma expresa, con lo cual, no necesariamente se realiza a través de una carta notarial, sino -también- a través de la invitación a conciliación extrajudicial, pues al ser indudablemente un documento de fecha cierta, cuenta con la virtualidad de constituir en precario al demandado, al poner fin a la continuación del arrendamiento (con la invitación a la devolución del bien).
Sumilla: Para demandar el desalojo por ocupante precario, en los supuestos en que existe un contrato de arrendamiento no inscrito en Registros Públicos y sin compromiso por el
nuevo dueño de respetarlo, según el artículo 1708° inciso 2 del Código Civil, el adquirente
puede darlo por concluido. Para tal efecto, de acuerdo con el IV Pleno Casatorio Civil de la
Corte Suprema de Justicia de la República, es una exigencia que el nuevo dueño del
inmueble previamente requiera al poseedor su entrega, mediante documento de fecha
cierta. Tal conclusión y requerimiento no están sujetos a una forma expresa, esto es,
no necesariamente se realiza a través de una carta notarial, puede ser también una
invitación a conciliar extrajudicialmente, como ocurre en este caso.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
SENTENCIA
CASACIÓN N° 1707-2020
LIMA
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, veinte de enero de dos mil veintidós.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA LA REPÚBLICA: vista la causa número mil setecientos siete del año dos mil veinte, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación de fecha veintisiete de enero de dos mil veinte, interpuesto por FELICIANO JUBENAL ARANZAMENDI VERA contra la sentencia de vista de fecha dos de diciembre de dos mil diecinueve, que revocó la sentencia de primera instancia de fecha veinte de julio de dos mil dieciocho , que declaró fundada y, reformándola, declaró infundada la demanda de desalojo por ocupación
precaria, con lo demás que contiene.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha diecisiete de enero de dos mil diecisiete, obrante a fojas catorce, subsanado a fojas veintisiete, FELICIANO JUBENAL ARANZAMENDI VERA, interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria contra: ELÍAS VALER HUAMÁN quien se encuentra en posesión del inmueble ubicado en Avenida Simón Bolívar N° 1826, departamento 201, distrito de Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima. Expresa los siguientes fundamentos:
- Adquirió la propiedad del inmueble sub materia, por escritura pública de compraventa de fecha veintiuno de julio de dos mil dieciséis, de su anterior propietario NELSON ASPILCUETA SANABRIA.
- anterior propietario celebró con el demandado un contrato de arrendamiento cuya vigencia fue desde el dieciséis de junio de dos mil dieciséis hasta el quince de abril de dos mil diecisiete; no obstante, con fecha ocho de agosto de dos mil dieciséis, el recurrente le remitió al demandado una carta notarial comunicándole su condición de nuevo propietario, requiriéndole los pagos sucesivos de la mercedad conductiva, sin obtener ninguna respuesta.
- Como nuevo propietario el recurrente solicita la posesión del inmueble, debido a que el contrato de arrendamiento no se encuentra inscrito ni tampoco existe un compromiso por parte del recurrente de respetar el aludido contrato; por lo que, el demandado deviene en ocupante precario.
2. Contestación.-
Mediante escrito de fecha veintisiete de diciembre de dos mil diecisiete, ELÍAS VALER HUAMÁN, contestó la demanda, en los siguientes términos:
- Quien le arrendó el inmueble fue LEÓNIDAS ASPILCUETA MOTTA en su condición de propietario con residencia en Argentina; el hijo de éste, NELSON DARÍO ASPILCUETA SANABRIA, luego de que falleciera su padre, se hizo cargo de las rentas de todos los bienes de su padre.
- NELSON DARÍO ASPILCUETA SANABRIA le manifestó que realizaría una venta ficticia y que su contrato de arrendamiento no cambiaría en nada; por lo que, el recurrente siguió pagando las rentas a dicha persona; tan es así que el dieciocho de julio de dos mil dieciséis, pagó los alquileres del dieciséis de julio hasta el quince de agosto del mismo año, cuando ya había vendido el departamento a espaldas de sus coherederos.
3. Sentencia de Primera Instancia
El Tercer Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, emitió la sentencia de fecha veinte de julio de dos mil dieciocho5 , que declaró fundada la demanda, con lo demás que contiene. Bajo los siguientes fundamentos:
– La parte actora acredita su derecho de propiedad con la escritura pública de compraventa celebrada con el anterior propietario NELSON ASPILCUETA SANABRIA.
– El demandado funda su posesión en un contrato de arrendamiento con el anterior propietario, el mismo que transfirió la propiedad al demandante.
– No consta que el aludido contrato de arrendamiento haya sido inscrito en los Registros Públicos; asimismo, tampoco se advierte que el demandante se haya obligado a respetar el referido contrato de arrendamiento.
– Con la invitación a la conciliación, el demandante pone en conocimiento del demandado su decisión de hacer uso de su derecho de propiedad sobre el inmueble, por lo que solicita su desocupación y entrega.
– Estando a lo expuesto, el demandante tiene legitimidad para interponer la demanda de desalojo en su condición de propietario y el contrato de arrendamiento suscrito por el demandado no constituye un título válido que legitime la posesión sobre el inmueble.
[Continúa…]
