La remisión de cartas notariales como actos idóneos dirigidos a interrumpir la usucapión

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Sumario: 1. Introducción; 2. Fundamento de la interrupción de la usucapión; 3. La remisión de cartas notariales como causales de interrupción de la usucapión; 4. No se requiere que el acto capaz de interrumpir la usucapión afecte el poder de hecho que el poseedor ad usucapionem ejerce sobre el bien; 5. Actos extrajudiciales después de la consumación de la usucapión.


1. Introducción

En nuestro medio no hay duda de que la interposición de la demanda (acto judicial) constituye un supuesto de interrupción de la usucapión. No obstante, no sucede lo mismo con los actos extrajudiciales, tales como la remisión de cartas notariales.

De hecho, hace algún tiempo se llevó a cabo el Pleno Distrital de la Corte Superior de Justicia del Santa de fecha 17 de octubre del 2018, en donde se discutió este tema, el cual resolvió finalmente que “El emplazamiento con la demanda o extrajudicial en que se requiere la restitución del bien inmueble, interrumpe el plazo ya transcurrido”.

Nos complace saber que nuestra posición[1] defendida desde el año 2017 haya sido asumida por el Pleno, por lo que a través del presente trabajo resumiré brevemente los argumentos que evoque en aquel momento para sustentar mi posición relativa a que la remisión de cartas notariales son actos idóneos que interrumpen la usucapión.

2. Fundamento de la interrupción de la usucapión

A diferencia de lo que se suele pensar, a fin de verificar si un sujeto ha adquirido por prescripción la propiedad resulta necesario tener en cuenta no solo la posición del poseedor ad usucapionem, sino también la del propietario. Si solo tenemos en cuenta el comportamiento de uno de ellos, no sabremos a ciencia cierta la consumación de la usucapión.

En ese orden de ideas, desde la posición del poseedor, a efectos de la consumación de la usucapión, resulta necesario que aquel posea el bien de manera pacífica, continua, pública, y como propietario durante un periodo prolongado de tiempo, previsto en la ley (art. 950 CC).

Por su parte, desde la posición del propietario, a efectos de la consumación de la usucapión resulta necesario que éste permanezca en una situación de inactividad, desinterés o desidia[2] respecto del bien durante un tiempo necesario (el que se requiera para la consumación de la usucapión). El desinterés o la desidia del propietario sobe el bien es un elemento relevante que se debe tener en cuenta a efectos de establecer si el poseedor ad usucapionem ha adquirido la propiedad por prescripción, ya que ésta permite justificar la pérdida de la propiedad del bien sobre su esfera jurídica.

De hecho, si el propietario mostrará su interés sobre el bien a través de actos inequívocos tales como una demanda dirigida al poseedor ad usucapionem a fin de que le restituya el bien, la usucapión no podría consumarse, ya que estaría sujeta a interrupción (como lo veremos más adelante).

Por tanto, el cumplimiento de los requisitos de pacificidad, continuidad, publicidad por parte del poseedor ad usucapionem, así como la desidia del propietario son elementos que permiten justificar la adquisición de la propiedad mediante la usucapión.

Al respecto, debemos señalar que, si bien la usucapión se justifica en los comportamientos, tanto del propietario como del poseedor mencionados anteriormente, la interrupción se justifica en actos contrarios a ella.

Así, desde la posición del poseedor, la interrupción de la usucapión se presenta cuando éste pierde la posesión que ejerce sobre el bien. Por ejemplo, si el poseedor abandona el bien, o la pierde por intervención del tercero(es lo que se conoce como interrupción natural). Lo anterior encuentra reconocimiento expreso en el artículo 953 del Código Civil el cual señala expresamente que se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye.

Por otro lado, desde la posición del propietario, la interrupción de la usucapión se presenta a través de actos contrarios a la desidia o desinterés en la que se encontraba el propietario respecto del bien, es decir a través de actos que manifiestan la voluntad inequívoca del propietario de ejercitar su derecho. Así, el propietario manifiesta su voluntad inequívoca de ejercitar su derecho cuando inicia un proceso judicial solicitando la restitución del bien. Por ejemplo, si el propietario demanda la reivindicación del bien, éste es un acto que permite la interrupción de la usucapión ya que, a través de ella, el propietario muestra su interés sobre el bien y rompe con esa situación de inactividad en la que se encontraba.

3. La remisión de cartas notariales como causales de interrupción de la usucapión

Como se ha demostrado en párrafos anteriores, desde la posición del propietario, el fundamento de la interrupción de la usucapión no es otra cosa que la manifestación de voluntad inequívoca de aquel de pretender la restitución del bien. Es por ello que la demanda constituye un supuesto de interrupción de la usucapión, toda vez que ésta (tratándose de una demanda reivindicación, por ejemplo) traduce dicha voluntad. Si bien es cierto, no hay norma expresa que sustente nuestra afirmación, consideramos que se debería aplicar analógicamente el art. 1996.3 CC, el cual dispone que la citación de la demanda al deudor (en nuestro caso, poseedor ad usucapionem) interrumpe la prescripción extintiva.

En ese mismo sentido, nos preguntamos ¿se debería aceptar la aplicación analógica del art. 1996.3 CC a la usucapión, norma que dispone que los actos de constitución en mora interrumpen la prescripción extintiva? Claro que sí, porque cuando el propietario intima o requiere, mediante carta notarial, la restitución del bien al poseedor ad usucapionem está manifestando su voluntad inequívoca de pretender la posesión del bien: que la cosa entre a su esfera de dominio de hecho, a fin de que pueda ejercer todos los atributos sobre la propiedad[3].

Por último, seria del todo injustificado que se admitiese que la demanda judicial si interrumpe la usucapión, y no la remisión de una carta notarial dirigida a la restitución del bien, teniendo en cuenta que ambas son manifestaciones inequívocas del propietario de pretender la posesión del bien.

Ahora bien, para que una carta notarial tenga la capacidad de interrumpir la usucapión resulta necesario que en la misma se precise con detalle el bien que se pretende recuperar.

4. No se requiere que el acto capaz de interrumpir la usucapión afecte el poder de hecho que el poseedor ad usucapionem ejerce sobre el bien

Una objeción que se podría aducir en contra de lo señalado es que los actos extrajudiciales (y, por tanto, la remisión de cartas notariales) no son idóneos para interrumpir la usucapión, toda vez que no son actos cualificados, puesto que no se dirigen a privar el poder de hecho que el poseedor ad usucapionem ejerce sobre el bien. Lo señalado anteriormente no puede compartirse por las siguientes razones:

Como se ha demostrado en párrafos anteriores, para que un acto sea idóneo para interrumpir la usucapión es suficiente con que traduzca o refleje la voluntad del propietario de pretender la restitución del bien, no requiriéndose que dicho acto incida sobre el poder de hecho que el poseedor ad usucapionem ejerce sobre el bien, mucho menos que tenga que privarlo, habida cuenta que no hay alguna norma en el Código Civil que exija tal requisito.

De hecho, si la demanda dirigida a un Juez incompetente tiene la capacidad de interrumpir la usucapión, ¿porque no debería pasar lo mismo con una carta notarial que contiene un requerimiento de restitución del bien contra el poseedor ad usucapionem? La pregunta cae por su propio peso. Por lo demás, la remisión de una carta notarial tiene la virtualidad de privar del poder de hecho, en los casos en que el poseedor ad usucapionem, a fin de evitarse un litigio posterior, decide abandonar el bien, como consecuencia de dicho requerimiento.

5. Actos extrajudiciales después de la consumación de la usucapión

Si el poseedor ad usucapionem ha cumplido con todos los requisitos para consumar la usucapión (artículo 950 CC) será considerado propietario, aunque carezca de una sentencia judicial que lo declare como tal. De hecho, la sentencia de usucapión solo es declarativa, mas no constitutiva, pues se limita a reconocer la propiedad del usucapiente.

En ese orden ideas, si el usucapiente después de haber adquirido la propiedad por usucapión, es demandado o requerido mediante carta notarial por el ex propietario para que le restituya el bien, dicho acto en nada afectará a la usucapión, toda vez que ésta ya ha sido consumada.


[1] GELDRES CAMPOS, Ricardo, “La usucapión y los actos extrajudiciales como causales de interrupción. Comentario a la Casación N.º 2434-2014 Cusco”, en Actualidad Civil, N° 34, abril 2017, pp. 109 y ss.

[2] FERREIRA, Durval, Posse e Usucapião, 3ª Edición, Almedina, pp. 507 y ss. El autor señala que la inercia será un elemento relevante para la consumación de la usucapión siempre que sea imputable al propietario

[3] “Por tanto, debe admitirse que las demandas capaces de interrumpir la usucapión son tomadas en consideración por el art. 2653.5 CC italiano – el cual prescribe que “Deben transcribirse: (…) 5. Los actos y las demandas que interrumpen el curso de la usucapión de bienes inmuebles – como inequívocas manifestaciones restitutorias de voluntad del propietario (o del titular del derecho real de goce frente al poseedor ad usucapionem), de modo que sería resulta del todo injustificado que la manifestación extrajudicial de esa voluntad no fuese idónea para producir el mismo efecto jurídico”: SIRENA, Pietro, “Interruzione dell’usucapione”, en Trattato della trascrizione dirigido por Enrico Gabrielli y Francesco Gazzoni, Volume II, La trascrizione delle domande giudiziali, Utet giuridica, 2014, pp. 336. En ese mismo sentido: Roselli, “Sull’interruzione stragiudiziale dell’usucapione”, en Giurisprudenza Italiana, 1983, p. 88 el cual sostiene: “La posesión ad usucapionem sobre el bien puede ser interrumpida por un acto (mal denominado) de constitución en mora, es decir, por un acto mediante el cual, el propietario invita al poseedor a que libere la cosa poseída: La misma ratio que subyace en el párrafo 4 del artículo 2943° – consistente en la intención del legislador de «no imponer una carga pesada sobre el acreedor», evitando así que tenga que emprender acciones judiciales para mantener vivo su derecho (relazione al codice, n. 1203) – debe considerarse que también subyace en el artículo 1165°, en favor del propietario que no está en posesión de los bienes».

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