Sumario: 1. Introducción, 2. La propiedad, 3. Las causales de extinción de la propiedad, 4. La renuncia, 5. Análisis al criterio adoptado por el Tribunal Registral, 6. Conclusión.
1. Introducción
El Tribunal Registral aprueba constantemente precedentes de observancia obligatoria en los plenos registrales que para el efecto se convocan. Así, a través de la Resolución 240-2013-SUNARP/TP, estableció como precedente de observancia obligatoria, lo siguiente: “Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros”.
El Código Civil ya enumera las causales de extinción de la propiedad. Si es que revisamos rápidamente el artículo 968 de dicha norma, encontraremos cuatro causales concretas. La renuncia, no se encuentra dentro de ellas; sin embargo, el Tribunal Registral acogió un criterio doctrinario y lo plasmó como precedente de observancia obligatoria, generando con esto, ciertas dudas respecto a la funcionabilidad de dicha decisión en la práctica, específicamente con la “salvedad” precisada en la parte in fine cuando dice “siempre que ello no afecte derechos de terceros”.
No nos queda claro si la decisión adoptada por el Tribunal Registral, en vez de promover la seguridad jurídica, nos genera consecuencias nefastas en nuestro sistema, todo esto, por los efectos que tendría el criterio al que arribaron y que, a opinión personal, carece de un análisis un poco más minucioso y profundo que desarrollaré en las posteriores líneas.
2. La propiedad
Entendida por muchos especialistas en la materia como el derecho real más importante que tiene una persona sobre un bien, pues engloba todos los poderes económicos que tiene cualquier persona sobre él.
El derecho a la propiedad es un derecho fundamental que guarda una estrecha relación con la libertad personal, tan es así que encuentra sustento en la Constitución Política del Perú (artículo 70), reconociéndole, inclusive, una protección suprema al indicar que “el derecho de propiedad es inviolable”, lo que nos hace entender que nadie puede atentar contra ella (excepto, por causas de seguridad nacional o necesidad pública).
El Código Civil, a su vez, en el artículo 923 indica que la propiedad es el poder jurídico que otorga al titular del mismo ciertos atributos como usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.
3. Causales de extinción de la propiedad
Como dijimos en la introducción, el Código Civil ya establece las causales de extinción de la propiedad. Así, de la revisión del artículo 968 de dicha norma vigente, encontramos las siguientes:
a) Adquisición del bien por otra persona
Forma de extinción universal. Se entiende cuando el titular de un bien (por ejemplo, una casa), decide venderla a otra persona. Por dicho acto de disposición, uno deja de ser propietario (se extingue su propiedad sobre la casa) y la otra persona pasa a ser el nuevo titular.
b) Destrucción o pérdida total o consumo del bien
Se da con la destrucción total de un bien (por ejemplo, con una demolición). Al dejar de existir el bien, entonces deja de existir la propiedad sobre el mismo.
c) Expropiación
Esta causal de extinción de propiedad aparece cuando existe un conflicto entre el interés de un privado y el interés público. Termina siendo la excepción al sustento supremo que le otorga la Constitución a la propiedad, siempre que se verifiquen dos situaciones: 1. Seguridad nacional; o, 2. Necesidad pública.
d) Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado
Si un propietario decide retirarse de un bien inmueble de su propiedad y, por ejemplo, se va de viaje al extranjero dejando en abandono su casa por más de 20 años, se entiende que esta pasaría al dominio del Estado automáticamente. Sin embargo, hay una discusión amplísima al respecto, tanto más que el propio ordenamiento jurídico facilita a cualquier persona a poder ingresar en un bien inmueble abandonado, poseerlo por un período menor (10 años) y luego, a través de la prescripción adquisitiva de dominio volverse propietario del mismo, lo que hace que, al final, esta causal de extinción de la propiedad, casi nunca se cumpla.
4. La renuncia
Según el Diccionario de la Real Academia Española, la renuncia es definida de la siguiente manera:
Del lat. Renuntiare; conjug. C. anunciar. 1. Intr. Hacer dejación voluntaria, dimisión o apartamiento de algo que se tiene, o se puede tener; 2. Intr. Desistir de algún empeño o proyecto; 3. Intr. Privarse o prescindir de algo o de alguien; 4. Intr. En algunos juegos, pasar (II no entrar).
En términos de Gunther Gonzales Barrón, el negocio de renuncia o abandono de la propiedad es de estructura unilateral, por lo que no se requiere la aceptación de nadie, pues basta la voluntad del titular, por tanto, se trataría de un negocio no-recepticio, que no está dirigido a un sujeto en particular, agregando que el principal efecto jurídico de la renuncia es la extinción del derecho de propiedad.
En efecto, la renuncia es un acto unilateral, a través del cual, una persona (titular de un derecho o su representante) manifiesta su voluntad para “dejar” o apartarse de algo o alguien, a menos que la Ley, expresamente, lo prohíba, tal es el caso de las hipotecas ulteriores en donde el ordenamiento taxativamente establece “No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas”; sin embargo, en el caso de las causales de extinción de la propiedad, la renuncia a la misma, a pesar de que no se encuentra dentro del enumerado, tampoco se encuentra expresamente prohibida.
5. Análisis al criterio adoptado por el Tribunal Registral
El Tribunal Registral, a través de la Resolución 240-2013-SUNARP/PT, estableció como precedente de observancia obligatoria lo siguiente:
Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros[1]
Lo primero que nos preguntamos es, ¿qué es lo que realmente está haciendo el Tribunal Registral con este precedente de observancia obligatoria? Aquí algunas respuestas, para aclarar algunas dudas:
1. El Tribunal Registral no está modificando el artículo 968 del Código Civil porque no tiene competencia para modificarlo; y, además porque un precedente de observancia obligatoria no puede modificar una norma con rango de ley.
2. El Tribunal Registral está viabilizando a la renuncia, pero a la titularidad registral, más no a la propiedad misma (¿y la inexactitud registral?)
Ahora bien, algunos especialistas como Gonzáles Barrón han indicado que como:
los derechos patrimoniales son disponibles por voluntad de su titular, entonces aquello incluye el acto de dejación, con lo que la renuncia sería una causal de extinción de la propiedad válidamente admitida.[2]
De hecho, que cuando una persona decide enajenar su propiedad, a través de un contrato de compra-venta, definitivamente está renunciando a dicho bien pues está dejando de lado los atributos que le confiere la propiedad para que otra persona distinta (el comprador), sea quien ahora ejerza dichos atributos.
La diferencia con lo establecido por el Tribunal Registral es que, mientras que, la compra-venta hace referencia a un vendedor y un comprador, por lo que, entendemos que un bien sigue teniendo un propietario; por otro lado, con la renuncia que se hace sobre un bien, encontramos que el mismo ya no contaría con un propietario y es ahí en donde surgen los problemas, pues recordemos que el Tribunal Registral indica: “siempre que no se afecten derechos de terceros”.
La pregunta sería ¿existe alguna posibilidad en la que no se afecten derechos de terceros? A mi consideración, la respuesta es negativa.
Por ejemplo, si una persona renuncia a su propiedad (una casa) y esta, por desuso y falta de mantenimiento se desploma y mata a alguien, ¿quién se haría cargo de los daños ocasionados a esta persona?, si una de las paredes de esa casa a la que se renunció se desploma y con eso ocasiona daños en la vivienda contigua, ¿quién se hace cargo de esos daños?, ¿quién paga los tributos que genera la propiedad?, ¿quién se encarga de la suciedad que puede ocasionar esa propiedad?
Si se adopta la tesis traslativa, en donde se indica que la consecuencia de la renuncia es que el Estado se haga de la propiedad renunciada, entonces sería el Estado quien afronte las consecuencias. El Estado lo formamos todos, por lo tanto, ante la muerte de una persona, seríamos todos nosotros los que, por la renuncia de una persona afrontaríamos el problema.
Estos dos ejemplos anteriores, por lo menos en el entendido de que la persona o personas afectadas no tienen ningún vínculo con el propietario que renuncia, pues si tuvieran algún vínculo o nexo, o cualquier situación de sujeción con el renunciante sería aún peor. Entonces, ahí, regresaríamos a la pregunta inicial y que es determinante para este análisis ¿existe la posibilidad de que haya alguna situación en la que no se afecten a terceros? Hasta el momento, para mí la respuesta es no.
6. Conclusión
De lo anteriormente indicado, no podemos encontrar un sentido coherente al criterio del Tribunal Registral que, seguramente, dando respuesta a una controversia, termina ocasionando inexactitud registral y, con esto, inseguridad jurídica en el sistema.
El análisis termina siendo bastante amplio -debo confesar-, y el debate también, pero por el momento, consideramos necesario que el Tribunal Registral revise nuevamente el criterio y, en todo caso, enumere las situaciones en las que se encontraría prohibida la renuncia de forma explícita y concreta; pues, si esto recae en discrecionalidad del registrador o del Tribunal Registral (a través de un recurso de apelación), las formas para admitir o denegar la solicitud serían muy variables, por ser subjetivas, y esto vulneraría la predictibilidad que todos buscamos.
[1] Centésimo Noveno Pleno realizado los días 28 y 29 de agosto de 2013.
[2] Gónzales Barron, Gunther. «Sobre la renuncia a la propiedad». En Universidad San Martín de Porres. Disponible aquí.
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