Sumario: 1. Introducción, 2. El Principio de Fe Pública Registral, 3. Controversia sobre la aplicación del elemento “buena fe”, 4. Hechos relevantes de la Casación 2721-2021 Lambayeque, 5. Aplicación de la fe pública registral en la Casación 2721-2021-Lambayeque, 6. Comentarios a la Casación, 7. Conclusiones, 8. Bibliografía.

Incríbete: Congreso de Jurisprudencia Civil en Arequipa (sábado, 12 de abril)

1.Introducción

El sistema registral, debido a su carácter declarativo, puede generar controversias al momento de transferir la propiedad inmueble. En algunos casos, quien figura con facultades para transferir un bien en los Registros Públicos puede no ser el verdadero propietario. En respuesta a ello y para proteger la seguridad jurídica, el artículo 2014 del código civil establece el principio de fe pública registral, cuyo propósito es amparar a quienes adquieren bienes confiando en la información del registro.

Este principio, sin embargo, tiene un carácter excepcional, pues permite que un tercero adquiera un bien a non domino, es decir, de quien no es su legítimo propietario, lo que puede afectar los derechos del titular original. Por ello, su aplicación está sujeta al cumplimiento de ciertos requisitos legales, entre los cuales destaca la buena fe del adquirente, que se presume a su favor.

La determinación de este requisito ha generado un amplio debate en la doctrina. Algunos sostienen que la buena fe debe limitarse a la verificación de la información registral, mientras que otros exigen una actitud diligente por parte del tercero adquirente, que implique indagar más allá del registro, por ejemplo, verificando la posesión del bien. Esta controversia se ha visto acentuada por los pronunciamientos de la Corte Suprema y del Tribunal Constitucional, que parecen inclinarse hacia la exigencia de una “buena fe diligente”.

En este estudio, se analiza la aplicación del requisito de la buena fe en la Casación N° 2721-2021-Lambayeque, publicada el 03 de febrero de 2025 en el boletín de jurisprudencia del Diario Oficial El Peruano. En dicho caso, se otorgó primacía a la información registral, a pesar de que el propietario original mantenía la posesión del inmueble, introduciendo un nuevo criterio en el análisis: la “diligencia del propietario afectado”.

2. El Principio de Fe Pública Registral

El principio de fe pública registral protege a quienes adquieren el derecho de propiedad confiando en la información proporcionada por los registros públicos. Se trata de un supuesto de adquisición a non domino, en el que el transmitente carece de facultades para disponer del bien debido a vicios en su título que, aunque determinantes para su nulidad, cancelación, rescisión o resolución, no se reflejan en la información registral.

Para que un tercero pueda beneficiarse de este principio, su adquisición debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 2014 del código civil, que dispone lo siguiente:

Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de una persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

De este artículo se desprende que la adquisición del tercero debe cumplir con los siguientes requisitos: (i) que el titular aparezca en los registros con facultades para transferir la propiedad, (ii) que las causales de nulidad, rescisión, cancelación o resolución no consten en los asientos registrales ni en los títulos archivados, (iii) que la adquisición sea a título oneroso, (iv) que el adquirente actúe de buena fe, y (v) que el derecho del adquirente se inscriba.

Solo si se cumplen todos estos requisitos, el tercero podrá mantener su adquisición, incluso cuando el titular original o verdadero propietario pierda su derecho. Sin embargo, la “buena fe” es el requisito que ha generado mayor controversia en la aplicación de este artículo, dando lugar a un amplio debate tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, como se analizará a continuación.

3. Controversia sobre la aplicación del elemento “buena fe”

Como se mencionó en el apartado anterior, la aplicación del artículo 2014 del código civil requiere la concurrencia de todos los elementos establecidos en su texto. Sin embargo, con el tiempo, ha surgido una controversia respecto a la interpretación del requisito de la buena fe del tercero.

Ortega (2023) explica que la interpretación de la buena fe registral ha evolucionado. Inicialmente, la Corte Suprema solo exigía la verificación de la información contenida en el registro. No obstante, esta postura cambió con el aumento de casos de falsificación de documentos y suplantación de identidad, lo que llevó a la jurisprudencia a exigir, además del análisis registral, que el tercero adquirente demuestre una conducta diligente y prudente en su adquisición.

Para este autor, la buena fe debería limitarse exclusivamente a la información registral, ya que extender su exigencia a elementos extrarregistrales, como la verificación de la posesión, no solo aumenta los costos de transacción, sino que también desincentiva la inscripción de los inmuebles. Sin embargo, reconoce que la jurisprudencia actual de la Corte Suprema y del Tribunal Constitucional han optado por una interpretación más rigurosa, exigiendo que el tercero, como mínimo, verifique la posesión del bien que pretende adquirir.

A favor de esta interpretación extrarregistral se encuentra Arribas (2024), quien sostiene que la verificación de la posesión es fundamental debido a su impacto en la publicidad de los derechos en el Perú, especialmente en un contexto de alta informalidad. Además, argumenta que examinar la situación posesoria se ajusta a las prácticas habituales en la compraventa de inmuebles.

En consecuencia, se evidencia que la interpretación de la buena fe ha cambiado significativamente en la jurisprudencia de la Corte Suprema y el Tribunal Constitucional, lo que ha generado un intenso debate en la doctrina. La postura predominante en la actualidad parece ser la de la “buena fe diligente”, que obliga al tercero adquirente a verificar información extrarregistral, además de cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 2014 del código civil.

4. Hechos relevantes de la Casación 2721-2021 Lambayeque

La controversia gira en torno a la determinación de a quién debe otorgarse preferencia en el ordenamiento jurídico, dado que tanto las empresas demandantes como el demandado aseguran ser los legítimos propietarios del inmueble en litigio. En sede casatoria, se evaluó la aplicación de los artículos 1135 y 2014 del Código Civil para resolver el conflicto. No obstante, el presente análisis se enfocará en el artículo 2014, debido a la introducción de un criterio novedoso sobre la interpretación del elemento de buena fe.

Los hechos que dieron lugar a esta disputa ocurrieron de la siguiente manera: en 2007, el demandado adquirió el inmueble en controversia y mantuvo su posesión de manera ininterrumpida. Posteriormente, transfirió el derecho de propiedad a la señora Ruth mediante un contrato de compraventa, aunque continuó en posesión del bien, ya que el precio no había sido cancelado en su totalidad. Como consecuencia, Ruth inscribió su derecho en los Registros Públicos, figurando como propietaria del inmueble sin poseerlo.

El 12 de noviembre de 2014, ante el incumplimiento en el pago del precio pactado, ambas partes suscribieron un mutuo disenso mediante escritura pública, restituyendo la propiedad al demandado. Sin embargo, pese a esta restitución, Ruth continuó figurando en los Registros Públicos como titular del inmueble.

En 2015, Ruth, quien seguía apareciendo registralmente como propietaria, constituyó una hipoteca sobre el inmueble a favor de las empresas demandantes. Luego, en 2017, dichas empresas adquirieron la propiedad mediante una dación en pago e inscribieron su derecho en los Registros Públicos. Ese mismo año, interpusieron una demanda de reivindicación contra el demandado, solicitando la desocupación y entrega del inmueble.

Como se puede evidenciar, en esta controversia intervienen tres partes: el demandado, quien se considera propietario original, pues la restitución de su derecho debió operar desde 2014; la señora Ruth, quien actuó como transferente a non domino, ya que, pese a haber perdido la facultad de disposición, continuaba figurando en los registros como propietaria; y las empresas demandantes, quienes adquirieron el inmueble basándose en la información registral y por tanto terceros protegidos por la fe pública registral.

5. Aplicación de la fe pública registral en la Casación  2721-2021-Lambayeque

En este caso, el demandado interpuso un recurso de casación alegando, entre otras infracciones normativas, la vulneración del artículo 2014 del Código Civil. Sostuvo que la demandante pudo advertir que la señora Ruth no se encontraba en posesión del bien, ya que él nunca dejó de poseerlo. En consecuencia, no se podría proteger al adquirente, pues este no actuó con una debida diligencia al no verificar la posesión del inmueble.

Para resolver la controversia, la Corte Suprema estableció un esquema de análisis por niveles. En primer lugar, evaluó la buena fe objetiva, la cual se centra únicamente en la información registral. Respecto a esta, consideró que se cumplía con el requisito, dado que los demandantes adquirieron el bien de quien, según los registros, figuraba como propietaria (la señora Ruth).

Además, se tomó en cuenta que Ruth ejerció actos propios del dominio, como la constitución de una hipoteca a favor de la demandante. Se destacó que dicha hipoteca se constituyó en 2015, un año después del mutuo disenso celebrado en 2014, sin que existiera impugnación alguna.

En segundo lugar, en relación con la buena fe subjetiva, la Corte explicó que esta corresponde con la denominada «buena fe diligente», la cual requiere un análisis extrarregistral. De acuerdo con este enfoque, la Corte debió considerar la verificación de la posesión, lo que habría llevado a un fallo favorable para el demandado. No obstante, en este caso, dicho criterio no se aplicó, sino que prevaleció la teoría de los actos propios.

La Corte concluyó que las instancias anteriores habían aplicado implícitamente la teoría de los actos propios al exigir una conducta diligente por parte del propietario afectado (demandado). Se argumentó que, al haber celebrado un mutuo disenso mediante escritura pública, el demandado debió inscribir dicho contrato, pues en los registros la señora Ruth continuaba figurando como propietaria. Además, el demandado tampoco cuestionó los actos de la señora Ruth, como la constitución de una hipoteca, los cuales reforzaban la apariencia de propiedad frente al tercero adquirente.

A raíz de esta inacción por parte del propietario afectado, el contrato de mutuo disenso solo podía ser conocido por las partes y no por terceros, generando así una apariencia de propiedad en favor del tercero adquirente, quien no podía verse perjudicado por la omisión del demandado. Por tanto, la Corte sostuvo lo siguiente:

DÉCIMO. (…) Los jueces de las instancias de mérito han sustentado implícitamente la aplicación de la teoría de los actos propios al caso en concreto, sosteniendo acertadamente que el demandado no ha actuado diligentemente al no haber inscrito oportunamente el instrumento público que contiene el mutuo disenso de fecha 12 de noviembre de 2014. Por ello, no puede imputarse dicha negligencia a la demandante, propietaria incluso tres años después de haberse celebrado dicho acto jurídico. (…). En ese sentido, el derecho de propiedad de la demandante no podría verse perjudicado por haberse mantenido oculto dicho documento público. (…). Al haberse acreditado la concurrencia de la teoría de los actos propios, la conducta negligente debe ser sancionada, siendo inoponible la posesión sobre el predio sub litis por parte del demandado respecto al derecho de propiedad de la demandante. (…). Para el caso en concreto, resulta suficiente la acreditación únicamente de la buena fe objetiva, por lo que la infracción normativa excepcional no puede prosperar, y corresponde declarar infundado el recurso de casación. (Subrayado agregado)

En consecuencia, la Corte no examinó la buena fe subjetiva del tercero adquirente, es decir, su grado de diligencia extrarregistral, debido a que el propietario afectado no tomó las medidas necesarias para proteger su derecho mediante la inscripción del contrato de mutuo disenso. Esto sugiere que, para que se evalúe la conducta del tercero adquirente a través de información fuera del registro, el propietario que reclama la afectación de su derecho debe, en primer lugar, acreditar su propia diligencia.

6. Comentarios a la Casación

La casación bajo análisis resulta relevante porque rompe con una interpretación que parecía consolidarse en la jurisprudencia de la Corte Suprema. En casos previos, como la Casación N° 1645-2016-Arequipa, y la Casación N° 4088-2017-Lima, la Corte había sostenido que la posesión desvirtuaba la presunción de buena fe del tercero, ya que un adquirente diligente debía, como mínimo, verificar la situación posesoria del inmueble que pretendía adquirir.

No obstante, en el presente caso, dicha premisa no se aplicó. A pesar de que el demandado mantuvo la posesión del inmueble en todo momento, la Corte otorgó la razón a los terceros adquirentes. En este sentido, se estableció un nuevo orden de análisis respecto a la buena fe diligente, sin descartarla, pero condicionando su evaluación al siguiente esquema progresivo:

1. Análisis de la buena fe objetiva: Se verifica inicialmente si el tercero adquirente cumple con los requisitos del artículo 2014 del Código Civil, restringiendo el examen de la buena fe a los asientos registrales y títulos archivados.

2. Análisis de la teoría de los actos propios: Se evalúa si el propietario afectado ha ejercido un mínimo de diligencia en la protección de su derecho.

3. Análisis de la buena fe subjetiva: Solo si se acredita que el propietario actuó con diligencia, se analiza la conducta del tercero adquirente, considerando la verificación de la posesión y otros elementos extrarregistrales para determinar si se mantiene o se quiebra la presunción de buena fe.

A partir de este esquema, se concluye que la información extrarregistral, como la verificación de la posesión, será evaluada como parte de la debida diligencia del tercero únicamente si el propietario afectado demuestra haber actuado con diligencia. De lo contrario, bastará con una buena fe objetiva, limitada a la inexistencia de vicios en los asientos registrales y títulos archivados.

Este enfoque podría interpretarse como una armonización con el pronunciamiento del Tribunal Constitucional (2020) en el caso Tercero de buena fe, donde se exige no solo una conducta diligente y prudente por parte del tercero adquirente, sino también del propietario afectado. Así, la nueva postura de la Corte introduce este análisis a través de la teoría de los actos propios.

Si bien esta interpretación podría alinearse con el criterio del Tribunal Constitucional, evidencia que la controversia sobre la aplicación de la buena fe pública registral sigue abierta, dado que la jurisprudencia aún carece de uniformidad en su aplicación. Esta falta de consenso genera inseguridad jurídica, pues no existe un criterio claro sobre cuándo un adquirente puede ser considerado tercero de buena fe ni cómo se puede desvirtuar dicha presunción.

7. Conclusiones

1. El elemento de buena fe en el principio de fe pública registral, regulado en el artículo 2014 del Código Civil, ha sido objeto de un amplio debate en la doctrina y la jurisprudencia. La principal discusión radica en si la buena fe se satisface únicamente con la verificación de la información registral o si, además, exige una diligencia adicional por parte del adquirente, como la verificación de información fuera del registro.

2. La jurisprudencia reciente de la Corte Suprema y el Tribunal Constitucional había tendido a interpretar la buena fe del tercero como un deber de diligencia. Bajo este enfoque, el tercero adquirente no solo debe confiar en la información registral, sino verificar la información fuera de este, la cual incluye como mínimo, la situación posesoria del inmueble que pretende adquirir.

3. La Casación N° 2721-2021-Lambayeque introduce un nuevo criterio en la aplicación del artículo 2014 del código civil. En este fallo, la Corte Suprema se aparta del enfoque que parecía consolidado, al no analizar la información extrarregistral—como la posesión—cuando el propietario afectado no ha actuado diligentemente. De este modo, se establece que, para evaluar la información extrarregistral, primero el propietario afectado debe demostrar su propia diligencia. De lo contrario, se aplicará la teoría de los actos propios y bastará con la verificación del asiento registral y los títulos archivados por parte del tercero.

4. Se evidencia que el problema de la buena fe pública registral aún no ha sido resuelto, lo que genera incertidumbre jurídica; ya que no existe predictibilidad sobre si los jueces tomarán en cuenta la información extrarregistral al evaluar la buena fe del tercero adquirente.

8. Bibliografía

Arribas Irazola, G. J. (2024). Más allá del título y modo: transferencia de propiedad en el Perú a 40 años del Código Civil de 1984. THEMIS Revista De Derecho, (85), 183-198. https://doi.org/10.18800/themis.202401.010

Caso del Tercero de Buena Fe (2020). Sentencia del Tribunal Constitucional. Expediente 00018-2015-PI/TC.

Ortega Mejía, C. V. (2023). El principio de fe pública registral hoy: ¿todavía existe?. THEMIS Revista De Derecho, (83), 75-106. https://doi.org/10.18800/themis.202301.005

Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República. Publicado en el Diario Oficial “El Peruano” el 03 de diciembre del 2018 Sentencia de Casación 1645-2016, Arequipa.

Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República. Publicado en el Diario Oficial “El Peruano” el 04 de octubre del 2019. Casación 4088-2017, Lima.

Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la Republica. Publicado en el Boletín de Jurisprudencia del Diario Oficial “El Peruano” el 05 de febrero de 2025. Casación N° 2721-2021-Lambayeque. Pg. 448-453.