Fundamento destacado: 14. Se determina así que con posterioridad al 26 de diciembre del 2014, la posesión de los demandados sobre el bien inmueble en litis, que en su origen encontró su sustento en el contrato que celebraron el 26 de junio del 2013 y en cuyo mérito el demandante les hizo entrega voluntaria de la posesión del bien inmueble en litis; devino en precaria al haberse extinguido el mismo por la resolución extrajudicial, y al haber requerido el demandante en forma expresa la devolución del bien inmueble materia de litis, no existiendo por ende un título que continúe habilitando a los demandados en el disfrute de la posesión del bien inmueble que ocupan, considerándose que no enerva ello las prestaciones dinerarias efectuadas por los demandados mediante la cancelación de parte del precio de bien en la forma pactada en la Cláusula Quinta del contrato resuelto, según se aprecia de la declaración de parte que prestó a través de su apoderado, actuada en la Continuación de Audiencia Única, cuya acta corre a folios 184 y 185, e informe remitido por el Banco de Crédito del Perú, obrante a folios 177 y 178, toda vez que no es objeto del presente proceso determinar o no la validez de la resolución ni la restitución a los demandados de la suma cancelada
16. En tal sentido, habiendo quedado acreditado que la parte demandada detenta en el bien en litigio, una posesión precaria derivada, y habiendo acreditado por su parte el demandante que en su calidad de propietario, le asiste el derecho a la restitución del disfrute de la posesión de dicho inmueble, y no correspondiendo en el presente proceso, dada su naturaleza, analizar ni menos emitir pronunciamiento sobre la naturaleza del acto jurídico contenido en el documento que las partes denominaron “Contrato de Promesa de Venta”; la pretensión postulada por el actor resulta atendible, debiendo ser exonerados los demandados del reembolso de costas y costos del proceso, considerando que han tenido motivos atendibles para litigar.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE PIURA
PRIMER JUZGADO ESPECIALIZADO CIVIL DE PIURA
EXPEDIENTE N°: 01147-2015-0-2001-JR-CI-01
RESOLUCIÓN N°: CATORCE (14)
Piura, 16 de marzo del 2016
En los seguidos por don PEDRO RUBEN CHIRA TELLO, representado por MATEO HILDEBRANDO GOMEZ MATOS, contra don DANIELEDUARDO ESPINOZA CORREA y LOURDES CECILIA ALBURQUEQUE LAPUBLE y contra todos los ocupantes del bien inmueble ubicado en Manzana Y Lote 10 y 11 Departamento A-1 de la Urbanización Miraflores II – Castilla – Piura, sobre DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA, la Señora Juez del Primer Juzgado Especializado Civil de Piura, con las copias certificadas del Expediente N° 00371-2015-0-2001-JR-CI-02 que siguen las partes en el Segundo Juzgado Civil sobre Reconocimiento de Contrato y Otros; ha emitido la siguiente:
SENTENCIA
I. ANTECEDENTES:
1. Mediante escrito que corre de folios 35 a 43, el demandante representado por su apoderado, interpone demanda de Desalojo por Ocupación Precaria a fin que se ordene el desalojo de los codemandados del bien inmueble de su propiedad ubicado en Manzana Y Lote 10 y 11 Departamento A-1 de la Urbanización Miraflores II – Castilla – Piura, inscrito en la Partida Electrónica N° 11016324 del Registro de la Propiedad Inmueble de Piura.
2. Admitida a trámite la demanda en la vía del proceso Sumarísimo, los co
demandados deducen excepción de incompetencia por el territorio y contestan la
demanda mediante escrito de folios 99 a 113.
3. En la Audiencia Única, cuya Acta corre de folios 138 a 145, se emite la resolución número 04 que declaró infundada la excepción, y saneado el proceso, emitiéndose asimismo la resolución número 05 que declaró improcedente el pedido del demandante de declarar improcedente la declaración de parte del demandante ofrecido por los demandados, actuándose dicho medio probatorio en la Continuación de Audiencia Única, conforme al Acta de folios 184 y 185.
4. Por resolución número 06 de folios 157 se concede al demandado apelación contra las resoluciones 04 y 05, sin efecto suspensivo y sin la calidad de diferida. Por resolución número 10 de folios 207 a 209 se declara infundada la nulidad del acto procesal consistente en la continuación de la audiencia única, deducida por el demandado.
5. El accionante presenta alegatos, y siendo su estado, se emite la sentencia que corresponde.
II. PRETENSIÓN Y ARGUMENTOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDANTE:
2.1Pretensión:
La pretensión postulada por el demandante en el presente proceso tiene por objeto que se ordene el desalojo de los demandados y a todo aquel que se encuentre ocupando el bien inmueble de su propiedad ubicado en la Manzana Y Lote 10 y 11, Departamento A-1 de la Urbanización Miraflores – Castilla – Piura; en consecuencia, que se le haga entrega del mismo.
2.2 Argumentos expuestos por la parte demandante:
1. El apoderado del demandante sostiene que con fecha 26 de junio de 2013, su representado celebró contrato privado de promesa de venta con don Daniel Eduardo Espinoza Correa y Lourdes Cecilia Alburqueque Lapuble, en cuya virtud ambas partes se obligaban a celebrar en el futuro un contrato de compra venta, pactando una serie de condiciones y pagos atribuibles a la celebración de este acto jurídico, entre ellos, a su favor: a) Pago en calidad de arras confirmatorias por S/.80,000.00, b) Pago en 18 armadas de la suma de S/.2628.00, c) Un plazo máximo para contratar de 18 meses contados a partir de la suscripción de dicho contrato, donde se efectuaría el pago del saldo deudor. Asimismo, a favor de los contratantes (demandados) él se obligaba a: a) No enajenar, arrendar, o ceder la posesión del bien inmueble bajo ningún título, b) Entregar la posesión del bien inmueble, por lo que la demandada señala como domicilio real en el contrato de promesa de venta el domicilio del inmueble de su propiedad, y en la cláusula tercera se señala que la celebración del contrato de promesa de venta da derecho a los demandados al uso de las áreas comunes y cochera, lo cual es evidente ante el uso del departamento.
2. Afirma que el plazo para la celebración del contrato definitivo vencía el 26 de diciembre de 2014, y conforme a la Cláusula Sétima, los compradores se obligaron a dicha fecha a cancelar el saldo íntegro deudor en la forma pactada, plazo que venció sin que los obligados manifiesten su voluntad de celebrar el contrato definitivo y sin cancelar el saldo deudor; por lo que el demandante en mérito a la Cláusula Octava de dicho contrato les cursó una carta notarial el 16 de enero del 2015, comunicándoles la resolución contractual, y estando los demandados en posesión del inmueble les propone la celebración de un nuevo contrato y sobre nuevos términos, pues de lo contrario requeriría la devolución del bien inmueble de su propiedad; sin embargo, los demandados se negaron a devolver el bien.
3. Ante tal situación, su representado envía una nueva carta notarial con fecha 20 de enero del 2015, requiriendo nuevamente la entrega voluntaria del departamento de su propiedad, pero nuevamente los demandados se niegan a tal solicitud, por lo que atendiendo a la mala fe de éstos, los invita a conciliar sin que hayan asistido, poniendo de manifiesto su voluntad de no entregar el bien de propiedad del demandante.
4. Precisa que la entrega voluntaria de la posesión del inmueble en litis a favor de los demandados, se encontraba justificada, mientras estuviera vigente el contrato de promesa de venta, esto es del 26 de junio del 2013 hasta el 26 de diciembre del 2014, entendiéndose que si al vencimiento del mismo dicha posesión continuaría en manos de los demandados se celebraba el contrato definitivo de compra venta (pues adquirían el bien) y si cumplían con cancelar el saldo deudor, pues de lo contrario en virtud de la resolución contractual se devolvería el mismo, pero hasta la fecha ello no ha ocurrido.
5. Señala que la posesión ejercida por los demandados sobre el bien sub litis no tiene justificación ni fundamentación legal alguna, ocupándolo ilegítimamente y en calidad de precarios, pues acorde al artículo 911 del Código Civil, el título por el cual los demandados poseían el inmueble ha fenecido y a la fecha la vienen ejerciendo sin título alguno, supuesto reconocido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil, existiendo en el presente caso una resolución extrajudicial del contrato de promesa de venta de fecha 26 de junio del 2013 conforme al artículo 1430 del Código Civil, no siendo la vía para discutir la existencia de un contrato distinto al de la promesa de compra venta, como pretenden los demandados.
6. Afirma, que los demandados, desde el 27 de diciembre del 2014, no tienen título que justifique su ocupación en el bien inmueble de su propiedad, por lo que lo vienen ocupando precariamente, no siendo materia de análisis de este proceso ni la naturaleza ni la validez del referido contrato, debiendo circunscribirse únicamente a la probanza que el título ha fenecido existiendo la formalidad de la resolución contractual, y siendo así habiendo fenecido el título que justificaba la posesión de los demandados en la actualidad sobre el bien de propiedad de su representado, deberá ordenarse su desalojo y restituir al propietario en su uso y disfrute.
III. ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA
1. Los co demandados, aduciendo que este caso reviste una total complejidad, por lo que solicitan que acorde a los lineamientos del Cuarto Pleno Casatorio Civil, el Juez declare infundada la demanda; informan que ante el Segundo Juzgado Civil de Piura, vienen siguiendo contra el demandante el proceso sobre reconocimiento y cumplimiento de contrato – Expediente N° 371-2015, que se vincula a la determinación del derecho de propiedad sobre el bien en litis, pues solicitan en su pretensión principal, se determine que el Contrato Privado de Promesa de Venta suscrito el 26 de junio del 2013, no es en realidad un contrato preparatorio de promesa de venta sino un contrato definitivo, habiendo pactado el precio del bien materia de venta en la suma de US$115,000.00, respecto de la cual han pagado S/.147,304.00. Asimismo postulan como pretensiones alternativas: Cumplimiento del contrato de compra venta, o resolución del mismo, y como pretensión accesoria la nulidad de las estipulaciones del contrato materia de discusión referidas a la constitución de arras confirmatorias y/o arras penales.
2. Indican que con posterioridad a la celebración del contrato de Compra Venta – denominado preparatorio de promesa de venta – el 16 de enero del 2015, recibieron una carta notarial mediante la cual el demandante les comunicó que frente al incumplimiento de compra del departamento en litis, daba por resuelto el contrato, y hacía efectivo su derecho a conservar en propiedad en calidad de arras penales la cuota inicial, a lo que ellos respondieron el 19 de enero del 2005 (sic), negando y contradiciendo su pretensión, reiterando el demandante su posición en la carta que les remite del 20 de enero del 2015.
[Continúa…]
