Fundamento destacado: DÉCIMO SEGUNDO.- Que, de acuerdo a lo mencionado en el noveno considerando de la presente resolución, en el presente proceso de desalojo el Juzgador está en la facultad de analizar el cumplimiento de la formalidad de la resolución de contrato a efectos de determinar si estamos ante un supuesto de ocupación precaria, siendo ello así, si bien es cierto, la notificación de las cartas notariales se han efectuado a la dirección señalada por doña Isidora Cachay Solorzano en el contrato de compraventa, debe realizarse una interpretación en conjunto de las normas, siendo que en el caso de autos debe analizarse el artículo 40 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1362 del mismo Código, advirtiéndose que la finalidad de la comunicación indubitable respecto del cambio de domicilio, es la puesta en conocimiento del acreedor del nuevo domicilio del deudor, a efectos de requerir el cumplimiento de alguna obligación u otro.
En el caso sub litis, puede advertirse que, la Compañía y Promotora PROVELANZ EIRL ha cursado las mencionadas cartas notariales al domicilio sito en la Mz. F, Lote 13 del Programa de Vivienda Vista Alegre, 4ta etapa, Oquendo, Callao, a pesar de tener conocimiento que doña Isidora Cachay Solorzano se encuentra residiendo en el domicilio ubicado en la Mz. B15, Lote 30, primera etapa, Programa de Vivienda Villas de Oquendo – Callao, más aun, de acuerdo a la certificación notarial que consta en el reverso de ambas cartas notariales se advierte que ambas fueron dejadas bajo puerta al no encontrar a persona alguna en el primer domicilio indicado. Estando a lo expuesto, de acuerdo al artículo 1362 del Código Sustantivo “Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes” (lo resaltado es nuestro), de manera que, la empresa demandante al tomar conocimiento de que la demandada se encuentra residiendo en el inmueble materia del proceso (que es diferente al señalado en el contrato) y a pesar de ello no cursar comunicación requiriendo el pago en dicho domicilio donde le consta que sí se tomaría conocimiento, no puede señalarse que haya existido certeza de que haya sido notificada válidamente.
Sumilla: El análisis del cumplimiento de las formalidades para la resolución del contrato que sirve de sustento para la posesión de la parte demandada, debe realizarse atendiendo a las reglas de la buena fe contractual, dicho ello, concluyéndose que no hay certeza de que haya sido notificada válidamente, corresponde declarar infundada la demanda.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N° 741-2019, LIMA
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, dieciséis de febrero de dos mil veintiuno.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número 741-2019, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a la Ley Orgánica del Poder Judicial, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO
En el presente proceso de desalojo por ocupación precaria, la demandante COMPAÑIA Y PROMOTORA PROVELANZ EIRL ha interpuesto recurso de casación mediante escrito obrante a fojas cuatrocientos, contra la sentencia de vista de fecha quince de noviembre de dos mil dieciocho obrante a fojas trescientos cincuenta y nueve, que revoca la sentencia apelada de fecha veintiocho de setiembre de dos mil diecisiete obrante de fojas doscientos cuarenta y nueve a doscientos cincuenta y seis, que declara fundada la demanda interpuesta sobre desalojo por ocupante precario; reformándola declararon infundada la demanda; en los seguidos por COMPAÑÍA Y PROMOTORA PROVELANZ E.I.R.L. contra Isidora Cachay Solorzano, sobre proceso de desalojo por ocupación precaria.
II. ANTECEDENTES:
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en la infracción normativa denunciada, prima facie, es necesario realizar las siguientes precisiones:
1. DEMANDA
Mediante escrito postulatorio de fecha veintidós de agosto de dos mil catorce obrante a fojas sesenta y cuatro, la COMPAÑÍA Y PROMOTORA PROVELANZ EIRL, interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria contra Isidora Cachay Solórzano, a fin de que ésta le restituya la posesión física del inmueble que le entregó sito en Mz B15, Lote 30, primera etapa, Programa de Vivienda Villas de Oquendo – Callao, bajo los siguientes argumentos:
- Mediante contrato de compra venta de fecha trece de febrero de dos mil diez le entregaron a la ahora demandada el inmueble denominado Mz B 15 Lote 30 – Primera Etapa – Programa de Vivienda Villas de Oquendo ( C.P.V ) – Callao, por la suma de veintidós mil ochocientos dólares americanos (US$ 22,800.00), pagaderos en setenta y cinco letras de cambio y/o cuotas.
- Sin razón alguna la accionada dejó de abonar más de cinco letras de cambio de las setenta y cinco que aceptó por el saldo del precio. Mediante carta notarial de fecha diecinueve de diciembre de dos mil tres requirió a la demandada para que cumpla con abonar las cuotas adeudadas a la fecha, la cual hizo caso omiso, por lo que envió una segunda carta notarial de fecha veinticuatro de enero de dos mil catorce, dando por resuelto el contrato de compra venta. Siendo ello así, tiene la condición de ocupante precario al haber fenecido el título que ostentaba.
Mediante escrito de fecha dieciséis de marzo de dos mil quince, obrante a fojas noventa y cinco se declaró rebelde a la demandada Isidora Cachay Solorzano.
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2. PUNTOS CONTROVERTIDOS
Mediante resolución número ocho de fecha dieciséis de junio de dos mil quince se fijó como puntos controvertidos:
1) Determinar si la parte demandante es propietaria del inmueble sub litis.
2) Determinar si la demandada viene ocupando de manera precaria el inmueble ubicado en Manzana F, Lote 13, Programa de vivienda Vista Alegre – 4ta etapa –Oquendo, Callao.
3) Determinar de ser el caso, si le asiste a la demandada, la obligación de desalojar y restituir a la accionante el inmueble materia de litis.
3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
El Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Callao, expide la sentencia de fecha veintiocho de setiembre de dos mil diecisiete obrante a fojas doscientos cuarenta y nueve que declara fundada la demanda sobre desalojo por ocupación precaria; bajo los siguientes fundamentos:
– La empresa demandante sostiene tener derecho a la restitución inmueble sub litis y ha adjuntado a su demanda, para acreditar lo que expone, el Contrato Privado de Entrega y Transferencia de Terrenos de fecha veintiocho de marzo de dos mil siete, por habérselos transferido su anterior propietario la Asociación Pro-Vivienda de los trabajadores de la Compañía Peruana de Vapores, quienes tienen la condición de titular registral de dicho predio. Obra también el Contrato de Compraventa suscrito entre la empresa demandante Compañía y Promotora PROVELANZ E.I.R.L. y la demandada Isidora Cachay Solorzano respecto del bien sub litis, por lo que se ha acreditado que la demandante tiene legitimidad para obrar en la presente causa.
[Continúa…]
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