Sumario. 1. Introducción, 2. El principio de publicidad en el derecho comparado, 3. El principio de publicidad en el derecho nacional (artículo 2012 del Código Civil), 3.1. La presunción de conocimiento del contenido de las inscripciones está referido también a los títulos archivados y legajos que contienen el original del título [Casación 590-2004, Lima], 3.2. Relativización del principio de publicidad: en una demanda de accesión, el propietario del suelo debe demostrar la mala fe del edificador siendo insuficiente que su derecho de propiedad se encuentre inscrito en Registros Públicos [Casación 717-2017, Lima Norte], 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.
1. Introducción
Los principios jurídicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos clases: principios generales del derecho, que son aplicables a todo el derecho y principios generales específicos, que son aplicables a alguna rama del derecho, y estos últimos se clasifican en principios del derecho administrativo, principios del derecho procesal civil y principios del derecho registral, entre otros. A los principios del derecho registral también se les conoce con el nombre de principios registrales y no son los mismos principios que se consagran en otras ramas del derecho. (Torres, 2007)
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Nuestra legislación registral ha establecido los principios siguientes: principio de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad, prioridad preferente, prioridad excluyente o impenetrabilidad, legitimación y buena fe pública registral. (Rimascca, 2015, p. 25)
Nosotros abordaremos, sucintamente, el principio de publicidad a nivel doctrinario extranjero y nacional.
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2. El principio de publicidad en el derecho comparado
En Costa Rica se constituye el registro en el medio probatorio de la publicidad. El ingreso de los documentos en el registro de la propiedad inmueble, posibilita la oposición de inscripciones erga omnes, dotando de certeza, seguridad y orden al sistema registral. Su principal objetivo es permitir el acceso de la información a cualquier persona. Se dirige a terceros la información que surge de los actos jurídicos realizados entre las partes. En sentido amplio su objetivo es hacer notorio y difundir un acontecimiento. (Arguedas y Piedra, 2014, p. 58)
En Cuba, la publicidad consiste en la manifestación a través de los asientos registrales del dominio y demás derechos reales que existan sobre una finca, así como las afecciones que pesen sobre ellas. Esta se garantiza a través de los registros de propiedad, mediante los libros que en él se llevan, específicamente en los asientos que los mismos contienen con relación a los inmuebles que se inscriben. Más que un principio representa la función principal de la institución. (Sánchez, 2015, p. 26)
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En palabras del tratadista mexicano Carral y de Teresa, el principio de publicidad registral es el principio registral por excelencia, ya que sin este no puede concebirse la idea de un registro público de la propiedad. La función del registro entonces es revelar el estatus jurídico de los bienes registrados a toda persona, no importando si es o no tercero registral o interesado, ya que todos tienen derecho a acceder a los asientos registrales y a obtener constancias de ellos. (Fuentes, 2015, p. 76)
En el derecho comparado observamos la razón por la cual se presume iure et de iure que todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones: que el acceso a la información registral es libre para todo el mundo.
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3. El principio de publicidad en el derecho nacional
De conformidad con el artículo 2012 del Código Civil peruano (en adelante CC):
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
Para Ortíz Pasco, este artículo contiene una presunción iure et de iure, es decir, no admite prueba en contrario, pues se presume que todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones debido a que todos tienen acceso al registro, y esto se deduce del numeral II del Título Preliminar (en adelante TP), del artículo 127 y del artículo 128 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos (en adelante TUO del RGRP). (pp. 48-49)
Dichos artículos nos explican por qué se concede una presunción iure et de iure a la publicidad y esto es, porque el mismo registro permite que todas las personas accedan a él y tomen conocimiento de la información que ellos deseen y eso lo harán a través de una solicitud donde no será necesario expresar su causa permitiendo así un acceso general a la información que contiene los Registros Públicos, incluso el reglamento establece que el personal responsable de registro no podrá mantener en reserva la información y aun en el caso de que esto sucediera el TUO del RGRP ha previsto esta situación que ha regulado en el artículo 138. (Ibídem, p. 49)
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Según otra doctrina nacional, el principio de publicidad es la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real, en un registro público y cuyo ingreso está bajo el control del registrador público, para generar determinados efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada en el registro respectivo. Asimismo, aquella divulgación está destinada a hacer cognoscible (posibilitar el conocimiento general) de determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico jurídico. (Rimascca, 2015, p. 65)
En ese sentido, por lo dispuesto del acotado artículo, nadie podrá negar que no conoce o ignora la existencia de los derechos inscritos en el registro porque la ley no admite que se alegue tal situación. (Esquivel, 2022, p. 344)
Por lo expuesto, en aplicación de la norma bajo comentario, será irrelevante que en un contrato de compraventa de un bien gravado se señale que bien está libre de toda carga y gravamen, puesto que toda cláusula contractual no tendría efecto alguno, ya que nadie puede desconocer el contenido de la publicidad registral. Asimismo, nadie podrá alegar la independización de un inmueble, el otorgamiento o revocatoria de poder (Ibídem, pp. 344-345)
De igual modo, en mérito a la publicidad registral, es factible determinar el inicio de la prescripción para demandar la nulidad, ineficacia o anulabilidad de los actos inscritos, esto debido a la presunción de conocimiento general. (Ibídem, p. 345)
De las doctrinas comparadas y nacionales podemos colegir que el principio de publicidad es aquel principio que permite el acceso a la información registral (actos o derechos inscritos) a cualquier persona. No importa si quien solicita esa información tiene interés legítimo o no, si es tercero registral o no. Lo que lleva aparejado a que se presuma iure et de iure que todos tengan conocimiento del contenido de las inscripciones.
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3.1. La presunción de conocimiento del contenido de las inscripciones está referido también a los títulos archivados y legajos que contienen el original del título [Casación 590-2004, Lima]
Sexto: Que, el artículo dos mil doce del Código Civil, recoge el principio de la publicidad registral que dispone que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, publicidad que no sólo está referida al contenido de los asientos registrales sino también a los títulos que dieron origen a la inscripción, es decir a los títulos archivados, que es el legajo que contiene el original del título que se presentó para su inscripción, teniendo la publicidad registral la naturaleza de publicidad – efecto, ya que va a desencadenar una serie de derecho y secuencias posteriores a la transmisión de los derechos lo que a la postre va a permitir el tráfico comercial;
3.2. Relativización del principio de publicidad: en una demanda de accesión, el propietario del suelo debe demostrar la mala fe del edificador siendo insuficiente que su derecho de propiedad se encuentre inscrito en Registros Públicos [Casación 717-2017, Lima Norte]
NOVENO.- En ese sentido, advertimos que la decisión de las instancias de mérito
se sustentan en un ligero argumento, que las construcciones realizadas por el
demandado fueron de mala fe, al tener conocimiento que los demandantes eran
los propietarios del inmueble objeto de litigio a razón de su inscripción registral,
omitiendo un análisis exhaustivo de las pruebas aportadas a fin de verificar si
dichas construcciones fueron realizadas de mala fe; más aún cuando el argumento
principal de defensa del demandado radica en que dichas construcciones fueron
realizadas por autorización de la Asociación de Propietarios Pecuarios Industriales
Valle Hermoso en su condición de socio y adjudicatario del inmueble sub judice en
el año mil novecientos noventa y nueve, solicitando incluso la exhibición de
documentos que acreditarían la vida activa del demandante, al interior de la
Asociación; exhibición que no fue cumplida por el accionante, conforme se tiene de
la Audiencia de Pruebas, cuando señala que “no ha traído los documentos”,
situación que obligaba al Juez a tener en cuenta al momento de resolver, lo que no
ha ocurrido en el presente caso.
DÉCIMO.- Sobre el particular, debe tenerse en cuenta que el deber de motivación
de las resoluciones judiciales contenido en el artículo 139 inciso 5 de la
Constitución Política del Perú, garantiza que los Jueces, cualquiera que sea la
instancia a la que pertenezcan, deben expresar el proceso mental que los ha
llevado a decidir una controversia, asegurando que el ejercicio de administrar
justicia se haga con sujeción a la Constitución y a la ley; en contrario, si la
resolución infringe alguno de estos aspectos sustanciales de la motivación, incurre
en causal de nulidad contemplada en el artículo 122 inciso 4 del Código Procesal
Civil.
DÉCIMO PRIMERO.- Bajo dicho contexto, no está demás precisar que el artículo
941 del Código Civil no regula la accesión automática en beneficio del dueño del
terreno, sino dicha norma únicamente concede un derecho potestativo consistente
en optar por hacer suya la edificación o por el contrario obligar al constructor a
pagar el terreno; por tanto, queda claro que cuando se invoque la accesión, no
solo se debe demostrar la ausencia de buena fe del constructor, sino se deberá
acreditar fehacientemente la mala fe con que obró; por esta razón, debe
dilucidarse adecuadamente en el presente proceso, si se ha acreditado la mala fe
del demandado constructor, esto es, que se haya demostrado que el demandado
edificó en el predio materia de la demanda a sabiendas que el terreno no le
pertenecía y que era de propiedad de la parte demandante; determinación que
resulta de interés en la presente litis, ya que tal circunstancia no puede dejarse
librada a la presunción de publicidad establecida en el artículo 2012 del Código
Civil. Para ello, resulta de vital importancia que el A quo, valore debidamente las
siguientes instrumentales: a) Los Estatutos de la Asociación para determinar si la
misma contempla los casos de reversión de adjudicación y exclusión de socios; b)
La Asamblea Extraordinaria de Socios de fecha treinta y uno de octubre de mil
novecientos noventa y nueve; c) El Registro de Padrón de Socios de fojas
doscientos cincuenta y dos; d) La Constancia Policial de fojas siete que deja
constancia de una construcción antelada en el inmueble sub litis; y, e) La conducta
procesal de la parte demandante frente al incumplimiento de la exhibición.
4. Conclusiones
Pautas orientadoras como los principios registrales pueden estar esparcidas por diferentes áreas del derecho como el Código Civil peruano y no estrictamente en una ley o reglamento registral.
En el derecho comparado observamos la razón por la cual se presume iure et de iure que todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones: que el acceso a la información registral es libre para todo el mundo.
El principio de publicidad es aquel principio que permite el acceso a la información registral (actos o derechos inscritos) a cualquier persona. No importando si quien solicita esa información tiene interés legítimo o no, si es tercero registral o no. Lo que lleva aparejado a que se presuma iure et de iure que todos tengan conocimiento del contenido de las inscripciones.
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5. Bibliografía
Arguedas, I. y Piedra, J. (2014). La nueva perspectiva registral de la propiedad inmueble, a partir del Sistema de Información del Registro Inmobiliario (SIRI): Un estudio con base en las declaraciones del Foro Catastro 2014 y del Foro Especial Interregional de Naciones Unidas (Declaración de Aguascalientes). Trabajo final de graduación para optar por el grado de licenciatura en Derecho. San José: Universidad de Costa Rica.
Esquivel, J. (2022). Comentario al artículo 2012. Principio de Publicidad. Código Civil Comentado. Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias del derecho civil. Tomo X. pp. 341-349.
Fuentes, P. (2015). Derecho Registral. Trabajo presentado para la obtención de los títulos de abogado y notario y el grado académico de licenciado en ciencias jurídicas y sociales. Guatemala de la Asunción: Universidad Rafael Landívar.
Ortiz, J. (X). Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales. Lima. pp. 17. Consulta: 06 de octubre del 2020. http://www.derecho.usmp.edu.pe/instituto/revista/articulos/Analisis_Doctrinario_Derecho_Registral.pdf
Rimassca, Á. (2015). El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral. Lima: Gaceta Jurídica.
Sánchez, A. (2015). Principios de funcionamiento del Registro del Estado Civil en Cuba. Trabajo de diploma en opción del título de licenciado en Derecho. Holguín: Universidad de Holguín.
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[1] Reglamento General de Registros Públicos. Artículo I del Título Preliminar. Publicidad Material
El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.
Artículo II del Título Preliminar. Publicidad formal
El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral. El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.
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