Fundamento destacado: 5. […] Asimismo, la legislación peruana también ha desarrollado el tema de la eficacia temporal de la inscripción, es decir, desde qué momento la situación juridica inscrita y por tanto publicitada, goza del efecto de oponibilidad erga omnes.
El articulo 2016 del Código Civil establece que la prioridad en el tiempo de la inscripción determinada la preferencia de los derechos que otorga el registro. Regulando este principio, en el articulo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) se señala: «Los efectos de los asientos registrales, asi como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.»
Lea también: ¿Qué es el principio de prioridad registral? (artículos 2016 y 2017 del Código Civil)
En consecuencia, se tiene que por regla general los actos a inscribir deben preexistir a la fecha del asiento de presentación en la medida que no se les puede conceder eficacia desde época anterior a su real existencia. Es en consonancia con dicha orientación legal que en el inciso e) del articulo 42 del RGRP se sanciona como causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del titulo material, es decir la falta de preexistencia del acto o derecho inscribible, resultando claro que los siguientes supuestos no se encuentran comprendidos en dicha previsión normativa:
– La falta de preexistencia del instrumento en donde obra contenido el acto o derecho a inscribir, y,
– La aclaración o modificación del acto o derecho inscribible que se efectúa con posterioridad al asiento de presentación con el objeto de subsanar una observación.
En el primer supuesto la norma se orienta a dar eficacia al acto material frente al acto formal, y en el segundo supuesto, se otorga efectos retroactivos a los actos subsanatorios o aclaratorios.
En ambos casos, las inscripciones siempre tendrán efectos desde la fecha del asiento de presentación. Por tanto, tenemos que no constituye causal de tacha sustantiva cuando el acto o título material preexiste pero no el instrumento que lo contiene, ya que es factible que éste pueda ser de fecha posterior.
MINISTERIO DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGISTROS PÚBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 1923-2013-SUNARP-TR-L
Lima, 22 de noviembre de 2013
APELANTE: ROSA MARÍA SARAVIA PALOMINO.
TÍTULO: N° 7204 DEL 26/6/2013
RECURSO: H. T. D. N° IX/ CAÑETE del 259/2013
REGISTRO: Predios de Cañete
ACTO (s): Compraventa e independización
SUMILLA:
PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Y MEDIDA INNOVATIVA
«Inscrita la medida cautelar innovativa que suspende los efectos del poder del representante de la persona jurídica, ésta sólo es oponible a los títulos traslativos de dominio ingresados con posterioridad al asiento de presentación de dicha medida, salvo que el Juez que dispuso tal anotación se haya pronunciado expresamente sobre los títulos pendientes. ”
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa con independización del Fundo San Ignacio, con un área de 15.00 Has., que forma parte del predio inscrito en la partida N° 90165062 del Registro de Predios de Cañete, otorgado por la Comunidad Campesina de Mala, representado por Juan Gilberto Chumpitaz Vera y Yanet Cristina Rodríguez Inga en sus calidades de Presidente y Secretaria del consejo directivo del periodo comprendido entre el 9/9/2012 al 8/9/2014, a favor de Gabriel Jesús Caycho Arias y Lorena Luisa Vilca Napa.
Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
– Parte notarial de la escritura pública de compraventa e independización del 18/6/2013 otorgada ante el Notario de Cañete Hugo Maximiliano Salas Zúñiga.
– Plano de perimétrico – ubicación del área a independizar (Fundo San Ignacio), autorizado por ingeniero agrícola y firmado por las partes contratantes, firmas que constan legalizadas por Notaría de Lima María Susana Gutiérrez Pradel con fechas 7/6/2013 y 10/6/2013.
– Memoria descriptiva -del área a independizar (Fundo San Ignacio), autorizado por ingeniero agrícola y firmado por las partes contratantes, firmas que constan legalizadas por Notaría de Lima María Susana Gutiérrez Pradel con fechas 7/6/2013 y 10/6/2013.
– Plano de localización y perimétrico del área remanente, autorizado por ingeniero agrícola y firmado por las partes contratantes, firmas que constan legalizadas por Notaría de Lima Susana Gutiérrez Pradel con fechas 7/6/2013 y 10/6/2013.
– Memoria descriptiva del área remanente, autorizado por ingeniero agrícola y firmado por las partes contratantes, firmas que constan legalizadas por Notaría de Lima Susana Gutiérrez Pradel con fechas 7/6/2013 y 10/6/2013.
– Escrito de sübsanación del 29/8/2013.
– Certificado Negativo de Zona Catastrada N° 00069-2013-OZLC del 22/8/2013 suscrita por Jefe de la Oficina Zonal de Lima-Callao de COFOPRI.
– Constancia de Inexistencia de Posesiones Informales en predios sujetos a actos de disposición efectuados por Comunidades Campesinas N° 00114- 2013-OZLC del 28/8/2013 suscrita por Jefe de la Oficina Zonal de Lima- Callao de COFOPRI.
– Escrito de sübsanación del 12/9/2013.
Forma parte del presente título el Informe Técnico N° 10047-2013- SUNARP-Z.R.N°IX/OC del 9/7/2013 expedido por el área de catastro de la Zona Registral N° IX – Sede Lima.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora del Registro de Predios de Cañete Janet Yulisa Gómez Nunura observó el título con los siguientes términos:
“Señor(es):
En relación con dicho título, manifiesto que en el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observación(es), acorde con la(s) norma(s) que se cita(n):
1.- Revisado el escrito presentado al reingreso es preciso señalar lo siguiente:
En principio, debe señalarse que de conformidad con el artículo 32 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, el Registrador debe confrontar la adecuación del título presentado, complementariamente con los antecedentes regístrales referidos a la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción.
Asimismo, el artículo 33 del mismo reglamento, en su literal c), establece que las limitaciones a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no serán de aplicación en caso haya surgido obstáculos que emanan de la partida y que no existía al calificarse el título primigenio.
Por tanto, conforme a lo indicado, se cumple con señalar que la observación está referida a que han surgido obstáculos en los antecedentes regístrales, ya que la anotación de la medida cautelar innovativa, inscrita en el asiento 00021 de la partida N° 90095455, correspondiente a la Comunidad Campesina de Mala, ha sido inscrita con fecha 19/7/2013. Por tanto, dicha inscripción está vinculada con la inscripción solicitada de compraventa con independización, por cuanto, corresponde al Registrador verificar la capacidad de los otorgantes y la validez del acto que contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción (principio de legalidad); por tanto, dicha inscripción no puede ser desconocida.
Para mayor abundamiento, se cita el tenor de la Resolución N° 824-2011- SUNARP-TR-L del 17/6/2011, el cual señala: “La vigencia y por tanto los efectos de una medida cautelar innovativa inscrita en el Registro, son desde la fecha en que es concedida hasta que se dispone su levantamiento.”
Por tanto, conforme a los fundamentos vertidos, se procede a la observación anterior, por cuanto, a la fecha en que se concede la medida cautelar innovativa (28/5/2013), los representantes de la Comunidad Campesina de Mala, se encontraban suspendidos en sus facultades para disponer de los bienes de la Comunidad, por lo cual, no se puede dejar de lado que dichos representantes de la vendedora adolecían de capacidad para celebrar el acto (aspecto calificable conforme al principio de legalidad), lo que incluso afectaría la validez del contrato.
Precisamente en virtud al principio de publicidad que otorga el Registro, sus propios miembros que integran el sistema, no podrán desconocer el contenido de los asientos de inscripción.
Por lo expuesto, subsiste la siguiente observación:
Revisada el escrito presentado al reingreso debemos señalar que la Resolución que concede la medida cautelar innovativa es de fecha 28/5/2013. Dicha medida innovativa suspende la potestad e disposición y gravamen de los bienes comunales que ostenta la Junta Directiva de la Comunidad Campesina de Mala presidida por Juan Gilberto Chumpitaz Vera (periodo 2012-2014).
Asimismo, se debe tener presente que la Escritura Pública adjunta tiene como fecha de conclusión de firmas el 20/6/2013.
Cabe señalar que mediante Resolución del Tribunal Registral N° 575-2012- SUNARP-TR-L toma en cuenta la fecha de la Resolución de la Medida cautelar para efectos de determinar la fecha de la suspensión.
Asimismo, se debe tener presente que Juan Gilberto Chumpitaz Vera y Yanet Cristina Rodríguez NO pueden ser considerados terceros, por cuanto forman parte de la Comunidad Campesina de Mala.
Por lo expuesto, subsiste la observación anterior que a continuación se transcribe:
1.- Revisada la partida N° 90095455 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete, correspondiente a la Comunidad Campesina de Mala, se advierte que en el asiento 00021 consta inscrita una medida cautelar innovativa, mediante, el cual se suspende la potestad de disposición y de gravamen de los bienes comunales, que ostenta la actual Junta Directiva.
Asimismo, para mayor abundamiento se revisó el título archivado N° 7698 del 12/7/2013, el cual diera mérito a la anotación de la medida cautelar innovativa, en el cual se aprecia que el fondo de la demanda principal contenida en el Expediente N° 2012-207-CI, es Nulidad de Acto Jurídico, en el cual se solicita se declare la nulidad de la inscripción del título 2012-6069 la Remoción, Nombramiento de Directivos de la Junta Directiva y Revocatoria de Poderes de la designación de los nuevos integrantes de la Junta Directiva para el periodo 15/04/2012 al 10/08/2012 presidida por Gertrudys Zavala Quispe y demás -miembros, asimismo se declare la nulidad de la inscripción del 2012-15238 y la Remoción, Nombramiento de Directivos de la Junta Directiva y Revocatoria de Poderes de la designación de los nuevos integrantes de la Junta Directiva para el periodo 09/09/2012 al 08/09/2012 presidida por Juan Alberto Chumpitaz Vera. Por lo tanto de conformidad al art. 682 del Código Procesal Civil, al encontrarse inscrita la medida cautelar innovativa, mediante la cual se suspende las facultades del presidente Juan Gilberto Chumpitaz Vera y de la secretaria Yanet Cristina Rodríguez Inga, por ser directivos no procede la inscripción de la compraventa hasta que se levante la medida cautelar innovativa señalada anteriormente.
2.- Respecto a la preexistencia del asiento de presentación de la documentación que autoriza la independización expedida por el ente generador de catastro, es preciso citar la Resolución del Tribunal Registral N° 521-2011-SUNARP-TR-L en el cual el acto solicitado era compraventa con subdivisión. En dicha resolución el Tribunal ordenó la no inscripción por cuanto el titulo material, esto es, la Resolución Municipal de Subdivisión no preexistia al asiento de presentación.
En el presente caso, se trata de independización de predio rústico, cuyo ente generador de catastro que autoriza la independización es COFOPRI. Por lo tanto, siendo que la Constancia Negativa de Zona Catastrada no preexiste al asiento de presentación, subsiste la observación anterior que a continuación se transcribe:
Vía reingreso se adjunta Certificado Negativo de Zona Catastrada N° 00069-2013-OZLC de fecha 22/08/2013, es decir no preexiste al asiento de presentación de este título de fecha 26/6/2013.
Asimismo, se debe tener presente que los documentos que dan mérito a la independización son el Certificado de Información Catastral expedido por COFOPRI (zonas catastradas) o el Certificado Negativo de Zona Catastrada expedido por COFOPRI (zona no catastrada) y su plano y memoria firmado por verificador, los cuales necesariamente deberán preexistir al asiento de presentación para que proceda la independización.
Al respecto es preciso citar el V Pleno del Tribunal Registral del 05 y 06 de setiembre del 2003 que aprobó lo siguiente:
“Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del título material al momento de generar el asiento de presentación que constituye la causa directa e inmediata de la inscripción”.
Por lo tanto, siendo que el pronunciamiento del ente generador de catastro, COFOPRI, no preexiste al asiento de presentación, no resulta procedente la independización solicitada.
3.- En el presente título consta un plano firmado por verificador con fecha 10/06/2013. Sin embargo, el Certificado Negativo de Zona No Catastrada es de fecha 22/08/2013, es decir de fecha posterior.
Cabe señalar que no existe certeza de que ese mismo plano dio mérito al Certificado Negativo de Zona No Catastrada por la fecha discrepante. En consecuencia, se deberá adjuntar el Plano de independización y memoria descriptiva que corresponda al Certifícado Negativo de Zona No Catastrada, ello por cuanto así lo dispone textualmente el artículo 64° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Cabe señalar que una alternativa es adjuntar copia certificada por funcionario COFOPRI del plano que dio mérito al Certificado Negativo de Zona No Catastrada adjuntada al presente titulo.
Ello resulta necesario por cuanto en el reingreso anterior se adjuntó el Certificado Negativo de Zona No Catastrada discrepando en fecha del plano presentado al ingreso, por cuanto recién COFOPRI lo expidió en agosto, debiendo haber tenido a la vista el plano firmado por verificador, el cual no corresponde al que obra en este título por cuanto estaba en este expediente. Se deberá adjuntar el plano que corresponda al expediente administrativo N° 2013047989.
Por lo expuesto, subsiste la siguiente observación:
Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior es preciso indicar que no se ha cumplido con adjuntar el plano perimétrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva en donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborado y firmado por profesional inscrito en el índice de verificadores que forman parte del expediente administrativo N° 2013047989, con el cual se emitió el Certificado Negativo de Zona No Catastrada N° 00069-2013-OZLC de fecha 22/08/2013. Sírvase adjuntar el plano y memoria descriptiva con las características señaladas.
Art. 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. (…)”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base de los siguientes fundamentos:
– Mediante asamblea general extraordinaria de comuneros de la Comunidad Campesina de Mala del 14/4/2013 se aprobó la adjudicación a título de venta de varias parcelas, entre ellas, un área de 15.00 Has. a favor de Gabriel Jesús Caycho Arias y Lorena Luisa Vilca Napa.
Asimismo, en dicha asamblea se aprobó el otorgamiento de facultades a favor de Juan Gilberto Chumpitaz Vera y Yanet Cristina Rodríguez Inga para que en sus calidades de Presidente y Secretaria del consejo directivo suscriban la minuta y escritura pública de compraventa e independización.
– A partir de la aprobación de la venta adoptada por la asamblea es que se formaliza notarialmente la compraventa e independización mediante escritura pública del 18/6/2013. Dicho contrato es plenamente válido por cuanto a esa fecha no obraba en Registros Públicos, ni como título pendiente ni inscrito ninguna medida cautelar que restringiera las facultades de los representantes de la Comunidad Campesina de Mala.
– La Registradora observa el título señalando que la existencia de la medida cautelar innovativa es un obstáculo que imposibilita la inscripción de la compraventa e independización; sin embargo, es de señalar que existe un error por parte de la Registradora en la aplicación correcta de dicha medida cautelar con relación de los actos de disposición que efectuó la Comunidad Campesina de Mala con anterioridad a su ejecución o inscripción, acto a partir del cual se hace oponible.
– Además, de la lectura del el título N° 7698 del 12/7/2013, que dio mérito a la medida cautelar, se puede apreciar que ella no ordena que la suspensión de las facultades de los representantes tenga efectos retroactivos, es decir, que afecte a los actos válidos que se hayan dispuesto con anterioridad, en este caso, la compraventa aprobada a favor de Gabriel Caycho Arias y esposa mediante asamblea general extraordinaria de comuneros de la Comunidad Campesina de Mala del 14/4/2013, por lo que debe prevalecer el principio de prioridad preferente.
– Para el presente caso, invoca lo aprobado en el acuerdo plenario adoptado en el Pleno LXIV del Tribunal Registral del 2/9/2010, el cual señala lo siguiente: «Procede incorporar al registro una compraventa celebrada por gerente con facultades vigentes al momento de la transferencia, aun cuando a la fecha de la solicitud de inscripción dichas facultades se encuentran suspendidas por una resolución judicial que nombra a un administrador.”
– Respecto a la segunda observación, esto es a la preexistencia del Certificado Negativo de Zona Catastrada, cabe señalar que no todos los documentos que se adjuntan al título constituyen el título material sino que este resulta ser el acto jurídico que contiene el acto materia de rogatoria que es la escritura pública de compraventa e independización, la cual sí tiene fecha anterior al asiento de presentación.
– No puede ser considerado título material los documentos que coadyuvan a la inscripción como es el Certificado de Zona Catastrada o el Certificado de inexistencia de Posesiones Informales otorgados por COFOPRI, los cuales si bien fueron presentados con fecha posterior a la fecha de presentación del título su ingreso a Registro se realizó en vía subsanación conforme a lo requerido en su esquela de observación del 22/7/2013, donde en ningún extremo se ha señalado que éstos deban ser de fecha anterior.
– Asimismo, cabe mencionar que el Certificado Negativo de Zona Catastrada es emitido por COFOPRI y su emisión se encuentra previsto en el Decreto Legislativo N° 1089 y su Reglamento, siendo un documento de carácter técnico que únicamente comprueba la condición en la que se encuentra un terreno rústico de que no se ubica en zona catastrada. Mientras que la resolución municipal de sub-división sí modifica la condición de un terreno, lo cual debe preexistir al asiento de presentación.
– La Registradora, mediante esquela del 9/9/2013 reiterada el 20/9/2013, observa la presentación del plano de independización y memoria descriptiva que corresponda al Certificado Negativo de Zona Catastrada, sin embargo dichos documentos fueron presentados con el título desde un principio, los mismos que se encuentran suscritos por verificar inscrito en Registros en cumplimiento de lo requerido por el artículo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
– No resulta fundado este punto de observación, debiendo señalar que el Certificado Negativo de Zona Catastrada N° 00069-2013-OZLC del 22/8/2013 expedido por COFOPRI a efectos de delimitar la ubicación y el área del predio a independizar indica todas las coordenadas del predio siendo las mismas que figuran en el plano presentado al asiento de presentación debidamente firmado por verificador, cuya constatación corresponde hacerla al Área de Catastro, siendo que por esta misma razón COFOPRI únicamente luego de concluido el procedimiento administrativo N° 2013047989 hace entrega del certificado más no documentos técnicos.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica N° 90165062 del Registro de Predios de Cañete
En la partida electrónica N° 90165062 del Registro de Predios de Cañete se encuentra inscrito un predio rústico que comprende un área de 8,614.6309.5 Has., ubicado en el distrito de Mala, provincia de Cañete,
departamento de Lima. Su titular registral es la Comunidad Campesina de Mala.
Partida electrónica N° 90095455 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete
La Comunidad Campesina de Mala es una persona jurídica que se encuentra inscrita en la partida electrónica N° 90095455 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete.
En el asiento N00017 de la citada partida corre inscrito el nombramiento del último consejo directivo para el periodo comprendido entre el 9/9/2012 al 8/9/2014 conformado de la siguiente manera:
Presidente: Juan Gilberto Chumpitaz Vera
Vicepresidente: Juan Alberto Arias Tucto
Secretaria: Yanet Cristina Rodríguez Inga
Tesorero: Jesús Ricardo Huamán Gutiérrez
Fiscal: Daniel Carlos Puma Navio
1° Vocal: Mercedes Natividad Huapaya Caballero
2° Vocal: Luis Paulino Armas Asin
3° Vocal: Raúl Antonio Castro Espinoza
En el asiento N00020 de la citada partida corre inscrito el otorgamiento de poder otorgado a favor de Juan Gilberto Chumpitaz Vera y Yanet Cristina Rodríguez Inga, para que en sus calidades de Presidente y Secretaria y en forma mancomunada, suscriban las minutas y escrituras públicas de compraventa e independización a favor de los comuneros parceleros aprobados en la asamblea general extraordinaria del 14/4/2013, en mérito al título archivado N° 5643 del 24/5/2013.
En el asiento N00021 de la citada partida corre inscrita la medida cautelar innovativa, concedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Cañete mediante resolución N° 3 del 28/5/2013, suspendiéndose temporalmente la potestad de disposición de gravamen de los bienes comunales que ostenta la junta directiva de la Comunidad Campesina de Mala presidida por Juan Gilberto Chumpitaz Vera (periodo 2012-2014); en el proceso seguido por Fidencio Torres Meza contra Gertrudys Zavala Quispe y otros, sobre nulidad de acto jurídico y otros. Título archivado N° 7698 del 12/7/2013.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez. Con el informe oral de la abogada Rosa María Saravia Palomino.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– ¿Qué efectos tiene frente a los terceros la medida cautelar innovativa que suspende las facultades de un mandatario o representante inscrito?
[Continúa…]
