Fundamento destacado. Tercero.- Infracción normativa de los artículos 923 y 2014 del Código Civil, en la cual la recurrente fundamenta su recurso indicando que adquirió válidamente el dominio del inmueble y no tiene por qué responder por los vicios que pudiera presentar la forma de adquisición por su vendedor, por el principio de buena fe registral, por lo que al tener mejor derecho de propiedad correspondía que se declare la entrega de bien, pretendida vía reconvención, teniendo en cuenta que la demandante no tenía título de propiedad. Respecto a dicho argumento, en cuanto a la buena fe conforme al artículo 1362 del Código Civil se establece que: “Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes”. Al respecto, Manuel de la Puente Lavalle sostiene que: “(…) la conducta exigible a los tratantes para llevar a cabo las tratativas según las reglas de la buena fe debe juzgarse según el estándar jurídico del hombre correcto y razonable, que actúa con diligencia ordinaria que corresponda a las circunstancias del tiempo y del lugar (…)” (el subrayado es nuestro); es decir, previamente al momento de la celebración, cuando ambas partes estuvieron en conversaciones para realizar la compraventa del bien materia de litis, resultaba necesario como demostración de buena fe en dicho acto, que incluso antes que sea emitida oferta alguna, que la recurrente, tenga presente las circunstancias del predio que estaba adquiriendo como un acto de diligencia mínima, tales como que dicho bien originalmente perteneció a la Asociación de Propietarios de Vivienda “Sol en Los Andes”, cuya finalidad era la adquisición de un bien inmueble para proveer en adjudicación a sus socios lotes de terreno para vivienda, tal como lo establece sus estatutos, debiéndose tomar en cuenta además la situación de la demandante respecto a dicho lote, en el cual ejercía la posesión pública, pacífica y directa desde hace más de treinta y siete años en su calidad de asociada, cumpliendo con los pagos y los requisitos para que le sea adjudicado. Asimismo, debió conocer los antecedentes del transferente Carlos Filemón Maita Barreto respecto al predio materia de litis, tales como que adquirió el bien a título gratuito y sin ejercer la posesión del mismo, coligiéndose de esta manera que existen elementos que desvirtúan la buena fe en dichas transacciones, tal como lo establece la sentencia de vista, por cuanto no se acredita que la recurrente haya desarrollado un comportamiento diligente frente a la adquisición de dicho bien, principalmente respecto a la situación de la demandante, más si de todos los actuados se presume que dicha transferencia tenía como fin evitar la adjudicación del bien materia de litis a la demandante María del Rosario Arroyo Tinco, situación fáctica que no fue desvirtuada por la recurrente a lo largo del proceso, razón por la cual no se puede alegar la buena fe en su adquisición. En ese sentido, tampoco podía alegar que se ha infraccionado el derecho de propiedad expresado en el artículo 923 del Código Civil, el mismo que establece que la propiedad “Debe ejercerse en armonía con el interés social”, en consecuencia, dicho extremo también deviene en infundado. Razones por las cuales el recurso de casación así propuesto deviene en infundado.
Sumilla: El Principio Contractual contenido en el artículo 1362 del Código Civil exige un cierto grado de lealtad, honestidad y en algunas ocasiones de cooperación entre las partes, en todas las fases que comprende el contrato (negociación, celebración y ejecución), lo que supone una plena observancia a todas las circunstancias particulares que atañen a la naturaleza del contrato celebrado. En el presente caso, no se encuentra en discusión la buena fe registral, sino la buena fe de los codemandados, como transferentes y compradores del bien, esto es, los intervinientes en las transferencias realizadas en el proceso, actuaron de mala fe con el fin de evitar que el predio sea adjudicado a la parte demandante.
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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 2130-2017, JUNÍN
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO
Lima, veinte de julio de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número dos mil ciento treinta – dos mil diecisiete; y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN:
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema el recurso de casación interpuesto por Violeta Marlene Paitán Soto a fojas trescientos treinta contra la Sentencia de Vista de fojas trescientos quince, de fecha veintiuno de febrero de dos mil diecisiete, emitida por la Sala Civil de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín, que confirmó la sentencia apelada de fojas doscientos cincuenta y seis, de fecha dieciséis de junio de dos mil dieciséis, que declaró fundada la demanda de Nulidad de Acto Jurídico e improcedente la demanda reconvencional sobre Mejor Derecho de Propiedad y la pretensión subordinada
de Reivindicación.
2. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN:
Por resolución de fecha ocho de agosto de dos mil diecisiete, obrante a fojas cincuenta y tres del cuaderno de casación, fue declarado procedente el recurso de casación interpuesto por Violeta Marlene Paitán Soto por las siguientes causales denunciadas: 1) La infracción normativa procesal del artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú: Alega que: i) La accionante no ha señalado con meridiana claridad cuál es la causal de nulidad, limitándose a citar el artículo 1075 del Código Civil que se encuentra derogado por la Sexta Disposición Final de la Ley número 28677, de fecha uno de marzo de dos mil seis, y ha copiado la definición contenida en el artículo 140 del Código Civil, debiéndose entender que al citar el artículo V del Título Preliminar del Código Civil, aquélla es la causa de nulidad que se ha invocado; ii) La sentencia se pronuncia otorgando pretensiones que no han sido materia de la demanda, esto es, cuando se otorga conceptos o derechos que no formaban parte del petitorio, pues la demandante no ha citado causal de nulidad alguna contemplada en el artículo 219 del Código Civil; en todo caso, la demanda debe admitirse por la causal contemplada en el artículo V del Título Preliminar del Código Civil, iii) El A quo ha valorado la sentencia del proceso de Cumplimiento de Obligación de Hacer seguido por la accionante con la Cooperativa “Sol en Los Andes”, sin que estos documentos hayan sido admitidos ni sometidos al contradictorio; más aún, si con dicha sentencia se pretende destruir su buena fe, jamás alegada por la demandante; y 2) infracción normativa de los artículos 923 y 2014 del Código Civil, alegándose que: i) La recurrente ha adquirido la propiedad del bien inmueble de quienes aparecían como dueños en el Registro de Propiedad Inmueble, por lo tanto, se ha adquirido válidamente el dominio del inmueble y no tiene por qué responder por los vicios que pudiera presentar la forma de adquisición por su vendedor, por el principio de la fe registral; ii) Respecto a la reconvención, se acredita el mejor derecho de propiedad de la recurrente sobre la demandante quien aduce también ser propietaria; sin embargo, la demandante no ostenta derecho de propiedad inscrito; iii) La pretensión de entrega material del bien es consecuencia lógica de su condición de mejor derecho de propietaria del bien sub materia, la cual ha sido amparada, teniendo derecho a usar y disfrutar del inmueble conforme lo dispone el artículo 923 del Código Civil: y iv) Se debe declarar a quién corresponde la propiedad del bien, por cuanto la recurrente ostenta título de propiedad y los demás demandados son meros posesionarios sin título alguno.
3. ANTECEDENTES:
Previo a la absolución de las denuncias formuladas por la parte recurrente, conviene hacer las siguientes precisiones respecto de lo acontecido en el proceso:
3.1. Por escrito de fojas dos a siete con fecha veintiocho de octubre de dos mil trece, María del Rosario Arroyo Tinco, interpone demanda de nulidad de acto jurídico, contra la Asociación de Propietarios de Vivienda “Sol en los Andes”, representado por su Presidente Ezequiel Faustino Acosta Crisóstomo, asimismo contra Carlos Filemón Maita Barreto, Violeta Marlene Paitán Soto, la Zona Registral N° VIII-SUNARP, representado por su Procurador Público.
3.2. Su pretensión es i) La nulidad que contiene la escritura pública de adjudicación, de fecha treinta de diciembre de dos mil once, que otorga la Asociación de Propietarios de Vivienda “Sol en los Andes”, a favor de Carlos Filemón Maita Barreto, ii) La nulidad de los Asientos números C0002 y C0003 del rubro títulos de dominio de la partida número 11035281 del Registro de Propiedad Inmueble, iii) La nulidad del acto jurídico que contiene la escritura pública de compraventa otorgado por el demandado Carlos Filemón Maita Barreto a favor de Violeta Marlene Paitán Soto, celebrada el veintiséis de junio de dos mil trece.
3.3. La demandante señala que es socia N° 05 de la Coop erativa de Vivienda el “Sol en Los Andes”, y titular del Lote 07, Manzana “K” el cual consta en el padrón de socios y en el título de la Asamblea General de fecha quince de diciembre de mil novecientos sesenta y cinco, que, durante los treinta y siete años en su condición de socia cumplió con el pago de las obligaciones extraordinarias establecidas de acuerdo a la Asamblea General y las
obligaciones ordinarias.
3.4. Asimismo, indica que se encuentra pendiente una adjudicación a su favor, el cual se encuentra pendiente por la negativa de los actuales directivos de la “Asociación”, la misma que tenía como objetivo principal la adquisición de un bien inmueble para proveer en adjudicación a sus socios lotes de terreno para vivienda. Sin embargo, tuvo conocimiento en forma circunstancial que con fecha nueve de mayo de dos mil trece, la “Asociación” procedió a transferir el lote de su propiedad, mediante adjudicación a título gratuito a favor del demandado, por escritura pública de fecha treinta de diciembre de dos mil once, la misma que fue inscrita el primero de marzo de dos mil doce, en el asiento C0002 de la Oficina Registral de Huancayo, a sabiendas los Directivos de la Asociación que la demandante es la titular de dicho predio en la condición de socia habilitada para la adjudicación; que, ante el reiterado requerimiento a los Directivos de la Asociación para que cumplan con la formalidad de otorgarle el título de adjudicación de lote ilícitamente transfirieron la propiedad, para luego ser vendido a otra persona mediando connivencia entre las partes, siendo un deber para quien adquiere o pretende adquirir un inmueble constituirse al bien para constatar o conocer el estado en el que se encuentra.
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3.5. Admitida la demanda a foja treinta, en la vía del proceso de conocimiento, se confiere traslado conforme a las constancias que obra en autos: Por escrito de fojas cuarenta y tres, la demandada Violeta Marlene Paitán Soto, contesta la demanda, señalando que adquirió la propiedad del inmueble materia de litis de su propietario y titular registral Carlos Filemón Maita Barreto, no existiendo anotado derecho, ni carga sobre dicho inmueble, a título oneroso y de buena fe, por lo que procedió a inscribir su derecho en los Registros Públicos en la Partida número 11035281. Asimismo, formula reconvención en acumulación objetiva originaria principal el mejor derecho de propiedad y en acumulación objetiva accesoria; y acumulación objetiva originaria subordinada la entrega material del bien inmueble materia de litis y la reivindicación, sosteniendo que es la única y exclusiva propietaria del inmueble con derecho inscrito en los Registros Públicos, siendo la entrega del inmueble una consecuencia lógica del mejor derecho de propiedad. Mediante escrito de fojas setenta el Procurador Adjunto de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, responde la
demanda argumentando que su representada es totalmente ajena a los hechos controvertidos, pues su labor se encuentra circunscrita a calificar la legalidad del título, verificando su formalidad y capacidad de sus otorgantes, así como la validez del acto. Finalmente, mediante resolución de fojas ochenta y uno, se declaró rebelde procesal a la Asociación de Propietarios de Vivienda “Sol en Los Andes” y a Carlos Filemón Maita Barreto.
3.6. Mediante sentencia de primera instancia, contenida en la Resolución número diecinueve de fecha dieciséis de junio de dos mil dieciséis, declaró fundada la demanda e improcedente la demanda reconvencional formulada por Violeta Marlene Paitán Soto, sobre mejor derecho de propiedad y entrega material de bien inmueble, bajo los siguientes argumentos: Se encuentra
[Continúa…]
