Fundamento destacado: 7. Respecto a las edificaciones en proyecto, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos ha emitido la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008- SUNARP/SN del 23/12/2008 que aprobó la Directiva N° 009-2008- SUNARP/SN, que establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
El artículo 5.19 dispone, respecto de edificios proyectados o en construcción, que es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tienen un correlato físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de pre declaratoria de fábrica.
Una vez culminada la edificación, la inscripción se convierte automáticamente en definitiva.
En caso qué no se culmine la edificación y se cancelen las partidas independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones efectuadas en éstas se trasladan a la partida del predio matriz, en el porcentaje que corresponda según la participación en las zonas comunes que se le habla asignado, este traslado se realiza de forma automática y simultáneamente con la asignación del citado porcentaje.
En tal sentido, es posible la inscripción de tales actos respecto de bienes futuros en edificaciones proyectadas, siempre que se inscriba previa o simultáneamente la pre declaratoria de fábrica.
Ahora bien, el Registrador señala en el numeral 3) de la observación que no se pueden hipotecar bienes futuros conforme a lo dispuesto por el art. 1106 del Código Civil, lo cual es cierto, pero también es cierto que la hipoteca procede en el modo regulado en la citada Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, siempre que se inscriba la pre declaratoria de fábrica, como ya se señaló anteriormente.
Consecuentemente, corresponde revocar dicho extremo de la observación.
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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No.-1851-2009-SUNARP-TR-L
Lima, 15 Diciembre del 2009
APELANTE: RICARDO FERNANDINI BARREDA.
TÍTULO: N° 625518 del 4-9-2009
RECURSO: N° 72906 del 26-10-2009
REGISTRO: Predios de Lima
ACTO(S): COMPRAVENTA e HIPOTECA
SUMILLA:
COMPRAVENTA DE BIENES FUTUROS
«No procede la anotación preventiva de venta de predios que no cuentan con partida registral.”
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Se solicita la inscripción de la compraventa de bienes inmuebles futuros con garantía hipotecaria sujeta a condición suspensiva, que otorga Consorcio Sacin Loza, J.J. Ingenieros S.A.C. y Manzura Sacin Field y de la otra parte, José Ignacio Razuri Pastor con la intervención del Banco Continental.
A tal efecto se presenta parte notarial de la escritura pública del 2-3- 2007 expedido por el Notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.
Ante esta Instancia se ha solicitado la anotación preventiva de los actos rogados, de no ser posible la inscripción definitiva.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios, Enrique Femando Monsalve Arrospide observó el título en los siguientes términos: (para mejor resolver se ha ordenado la observación).
1. Inadecuación Registral. Acto Previo: Revisada la partida electrónica N° 07082066 del Registro de Predios de Lima, se desprende que los titulares registrales son Manzura Sacin Field y J.J. Ingenieros S.A.C, y no el Consorcio Sacin Loza, como se indica en la minuta de compraventa inserta en el instrumento público presentado. Sírvase aclarar.
Para efectos de una calificación integral del presente título, sírvase indicar el número de partida en donde consta registrada la empresa vendedora Consorcio Sacin Loza. Se deja constancia de haberse realizado la búsqueda correspondiente en el sistema de consulta registral de esta oficina, resultando negativa.
1.1. Asimismo, revisada la partida electrónica 07082066 del Registro de Predios de Lima, se desprende que no consta inscrita la declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización de los inmuebles materia de venta (departamento N° 501 y estacionamiento N° 1 y N°2), Por ello, de conformidad con el Principio de Tracto Sucesivo, previamente deberá proceder a inscribir los actos antes mencionadas.
2. Aclaración de la escritura pública: Sírvase aclarar la escritura pública del 02/03/2007 conforme al Art. 48 de la Ley del Notariado, en la medida de que la cláusula décima de la cláusula adicional de préstamo dinerario con garantía hipotecaria inserto, indica que se constituye hipoteca «… hasta por el monto de U.S. $43,750.00, monto que podrá ser modificado unilateralmente por el banco de acuerdo a las tasaciones periódicas…»
Téngase en consideración que el numeral 3 del Art. 1009 del Código Civil, la modificación de la hipoteca se efectúa por acuerdo entre las partes, y no puede ser modificada unilateralmente por el acreedor. Sírvase aclarar de conformidad con el inciso 3 del artículo 1099 del Código Civil y Resolución N° 059-2006-TR-T del 28/03/2008.
3. Hipoteca sobre bienes futuros: Revisado el parte notarial presentado, se desprende que se ha constituido hipoteca e hipoteca legal (que luego renuncia el vendedor) sobre los inmuebles materia de calificación del presente título, sin embargo, de conformidad con el artículo 1106 del Código Civil, no se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros.
[Continúa…]
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