FUNDAMENTO DESTACADO: 8. Dicho esto, la primera instancia cuestiona que no es posible determinar el precio de la venta del predio submateria, toda vez que se ha establecido otro precio por la venta de las mejoras que consiste en la construcción de una casa de madera, la cual, considera ya debe estar incluida en la venta del predio.
En efecto, según el artículo 954 del Código Civil, la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
Aunado a ello, el artículo 887 de la referida norma sustantiva sostiene que, es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Asimismo, añade que, las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.
Por otro lado, el Reglamento Nacional de Edificaciones define a la edificación como una obra de carácter permanente cuyo destino es albergar actividades humanas comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ellas. En el derecho registral son las edificaciones sobre los terrenos las que tienen relevancia jurídica porque las mismas pueden acceder al Registro como parte integrante (declaratoria de fábrica) o como objeto de derechos singulares (derecho de superficie) Las obras que no constituyen edificaciones como una casa de madera con techo de calaminas no constituye una edificación por lo tanto no puede ser objeto de calificación.
En el contrato de compraventa en cuestión, si bien las partes han acordado la venta de las mejoras sobre el predio submateria estableciendo un precio, cabe precisar que esta no es un aspecto calificable toda vez que no es un acto inscribible[2] y, por ende, tampoco constituye un obstáculo para la inscripción de la transferencia del derecho de propiedad del bien inmueble, el hecho de que se haya establecido un precio individual para la venta de la propiedad del terreno.
Así, en la escritura pública de fecha 14/8/2011, consta que la venta del predio inscrito en la partida electrónica N° P11036143 (terreno) de la Oficina Registral de Ayacucho es por el valor de S/. 15,000.00.
En tal sentido, podemos concluir que en dicho contrato si es posible determinar el precio de la compraventa del predio submateria. En consecuencia, el contrato de compraventa en cuestión contiene todos los elementos necesarios para su validez y los datos necesarios para el asiento de inscripción.
Por las razones expuestas, corresponde revocar la observación formulada por la primera instancia registral.
RESOLUCIÓN No. – 201 -2021-SUNARP-TR-L
Lima, 29 de enero 2021
APELANTE : HONORATO ZENÓN PEÑA MARTÍNEZ
TÍTULO : N° 1819926 del 20/10/2020.
RECURSO : H.T.D. N° 004515 del 16/12/2020.
REGISTRO : Predios de Ayacucho.
ACTO : Compraventa.
SUMILLA :
CALIFICACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En la calificación del contrato de compraventa resultan de especial relevancia las estipulaciones relativas a la identificación de los intervinientes y del bien que se transfiere así como al precio y a la forma de pago. En tal sentido, si el contrato contiene todos los elementos necesarios para su validez y los datos necesarios para el asiento de inscripción, no puede ser motivo de denegatoria de inscripción que en el contrato se haya pactado adicionalmente el precio por la venta de mejoras por edificaciones no inscribibles.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa que otorga Richard Rojas Araujo en favor de Rodrigo Villar Parhuay y Consuelo Roca Curi, respecto del predio inscrito en la partida electrónica N° P11036143 del Registro de Predios de Ayacucho. Asimismo, se solicita la inscripción de las sucesivas transferencias por compraventa del predio en mención que otorgan Rodrigo Villar Parhuay y Consuelo Roca Curi en favor de la sociedad conyugal conformada por Alipio Roque Fernández Cuba y Yobana Cuadros Valencia, quienes a su vez venden en favor de Cesario Marcelino Gamboa Bañico y Felicitas Huamani Alvarado, y quienes a su vez venden en favor de Melvin Antonio Urquizo Rodriguez y Erika Mabel Gamboa Huamani.
Para tal efecto, se presentó la siguiente documentación:
– Parte notarial de la escritura pública del 24/5/2010 otorgada ante notario de Ayacucho J. Oscar Huamani Benites.
– Parte notarial de la escritura pública del 30/11/2010 otorgada ante notario de Ayacucho J. Oscar Huamani Benites.
– Parte notarial de la escritura pública del 14/8/2011 otorgada ante notario de Ayacucho Honorato Zenon Osorio Alvarado.
– Parte notarial de la escritura pública del 17/7/2012 otorgada ante notario de Ayacucho J. Oscar Huamani Benites.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública encargada del Registro de Predios de Ayacucho, Katia Taboada Miranda, denegó la inscripción solicitada formulando la siguiente observación:
3. DEFECTOS ADVERTIDOS:
No queda claro el precio de venta del predio inscrito en la partida arriba señalada, en vista que en la escritura pública N°308 del 14.08.2011 se hace mención a dos precios de venta:
S/ 15,000.00 soles por venta del terreno.
S/. 11,000.00 soles por venta de mejoras.
Sírvase aclarar el precio de venta del terreno, ya que la venta incluye todos los derechos principales, aires vuelos, construcciones y todo cuanto de hecho y por derecho corresponda y sea inherente o existe en el terreno.
4. CITA LEGAL: Arts.48 y 85 del D. Legislativo 1049. Art. 1529 y 1543 del Código Civil.
5. SUGERENCIA: Adjunte el parte de la escritura pública aclaratoria con la respectiva autorización notarial.
[Continúa…]
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