Fundamento destacado: 9. Debe añadirse que no es exacto lo afirmado por el Registrador, en el sentido que “el acto jurídico no puede ser ratificado por el cónyuge no interviniente; por lo que la adquisición del predio por solo uno de los cónyuges resulta nula” pues tal como se indicó en el considerando anterior el acto jurídico celebrado por uno de los cónyuges es ineficaz, circunstancia que puede válidamente superarse con la ratificación por parte del cónyuge que no intervino o en su defecto por los herederos de este, en aras de que produzca sus efectos jurídicos.
Ahora bien, en cuanto al acto nulo, Fernando Vidal Ramírez[2] al citar a Coviello señala que “puede equipararse al ser que nace muerto, es pues, el que carece de alguno de los elementos esenciales o el que se celebra con transgresión de normas imperativas o de orden público y por ello, como señala Stolfi, no produce efectos, ni favorables ni perjudiciales, para los interesados ni para los terceros. Al acto nulo le es de aplicación la máxima romana quod nullum est nullum producit effectum, lo que es nulo no produce ningún efecto, lo que significa la negación de toda eficacia al acto nulo y el tenerlo por no celebrado.
Agrega el citado autor que “El Código Civil (…) no ha incorporado a su artículo una noción del acto nulo, sino que la misma resulta de lo principios informantes resumidos en el artículo 220 y de las causales enumeradas en el artículo 219. La noción que así resulta es comprensiva de todo acto cuya existencia, validez y eficacia no pueden tener el reconocimiento del Derecho.
En este sentido, esta instancia considera que no es nulo el acto jurídico en loé que uno de los cónyuges adquiere, sin la intervención del otro, un bien inmueble que corresponde a la sociedad de gananciales, pues el cónyuge que no intervino, de creerlo conveniente, podría confirmarlo, por lo que el acto jurídico deviene en ineficaz, por falta de legitimación para contratar del cónyuge celebrante.
En esa línea el artículo 15 del Reglamento de inscripción del Registro de Predios, regula el supuesto de rectificación de la calidad del bien. Así la norma establece que el cónyuge que no intervino puede ratificar el acto de adquisición celebrado por uno de los cónyuges que manifestó un estado civil distinto.
Sumilla. INEFICACIA DE ACTO JURÍDICO. “De conformidad con el artículo 315 del Código Civil, para inscribir la adquisición de un bien inmueble con la calidad de social se requiere la intervención de ambos cónyuges; sin embargo, cuando el acto jurídico ha sido celebrado por uno de ellos, no se configura un supuesto de nulidad, sino de ineficacia en sentido estricto, por falta de representatividad del cónyuge contratante. Siendo ello así, el acto puede ser ratificado por el cónyuge que no intervino o en su defecto por sus herederos”.
TRIBUNAL REGISTRAL
Resolución N° 358-2017-SUNARP-TR-L
Lima, 16 febrero de 2017
APELANTE: LORENZO PINO GARCÍA.
TÍTULO: N° 2296755 del 13/12/2016.
RECURSO: Escrito presentado el 6/1/2016.
REGISTRO: Predios de Huancayo.
ACTO: Inmatriculación.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inmatriculación de un área de 263.20 m2., ubicado en el Jr. Junín N° 946 y 950, distrito y provincia de Huancayo y departamento de Junín, en mérito a la compraventa otorgada por Víctor Torres Janampa a favor de Ignacio Rojas Hervacio.
A dicho efecto se presenta la siguiente documentación:
– Parte notarial de la escritura pública del 29/9/1986 otorgada ante notario de Huancayo Ciro Gálvez Herrera.
– Memoria descriptiva del 30/5/2016 autorizado por arquitecto Fidel Mario Hinostroza Acosta.
– Plano de ubicación, localización-perimétrico del 30/5/2016 (lámina U) autorizado por el arquitecto Fidel Mario Hinostroza Acosta.
– Plano perimétrico del 30/5/2016 (lámina A) autorizado por el arquitecto Fidel Mario Hinostroza Acosta.
– Certificado Negativo de Catastro N° 540-2016-MPH/GDU del 4/11/2016 expedido por Gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Provincial de Huancayo Arq. Julio César Balbín Méndez.
– Certificado de Búsqueda Catastral expedido el 19/7/2016 por el abogado certificador de la Oficina Registral de Huancayo Zona Registral N° VIII Carlos O. Francia Ayarza.
Forma parte del título el Informe técnico N° 12547-16-ZRVIII-SHYO/UREG- CAT del 18/7/2016.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Huancayo Percy B. Díaz Cuela denegó la inscripción formulando la siguiente tacha sustantiva:
(Se deja constancia que se ha reenumerado la observación a efectos del análisis a realizar por esta instancia)
Presentante: Lorenzo Pino García.
Acto solicitado : Inmatriculación por compra venta.
Documentos presentados: Ese. Púb. del 29/09/1986 – Not. Gálvez Herrera, planos y memoria descriptiva.
Antecedente Registral: —
Se ha solicitado la inscripción de la inmatriculación por compra venta de un predio ubicado en el Jirón Junín N 946 – 950 en el distrito de Huancayo, de un área de 263.20 m2; rogatoria de la que se advierte lo siguiente:
Conforme al artículo 315° del Código Civil (vigente desde el 14/11/1984) “para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervención del marido y la mujer… lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de adquisición de bienes muebles…”, pudiendo extraerse de la norma, que la adquisición de bienes inmuebles si requiere la intervención de ambos cónyuges. Asimismo, debe precisarse que el patrimonio de la sociedad conyugal es uno solo e indivisible, no perteneciendo a ninguna de los cónyuges en solitario, salvo que se haya optado por el régimen de separación de patrimonios o que ya se haya liquidado la sociedad de gananciales producto del divorcio o la muerte de uno de los cónyuges. También procede la intervención de un solo cónyuge mediante representación.
Se ha efectuado la búsqueda en el índice del registro de personas naturales a nivel nacional, no habiéndose encontrado poder inscrito a favor del cónyuge comprador Ignacio Rojas Hervacio, ni tampoco inscripción alguna sobre sustitución de régimen patrimonial, divorcio o la sucesión testamentaria o intestada de la cónyuge Ulda Flora Rodríguez Janampa.
1. De la revisión del parte notarial presentado, se aprecia que quien adquiere la propiedad es Ignacio Rojas Hervacio, quien declara tener el estado civil de casado con Ulda Flora Rodríguez Janampa, quien no intervino en la transferencia materia de evaluación; tampoco se ha indicado que el cónyuge esté interviniendo en representación de su cónyuge.
Debe precisarse que la naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales es la de ser un patrimonio autónomo e indivisible, por ende no existen cuotas ideales, lo que lo diferencia de una copropiedad. Los cónyuges que conforman la sociedad conyugal tienen derechos espectaticios sobre los gananciales de los bienes de la sociedad conyugal, luego de su liquidación, siendo éstos el remanente luego de haberse pagado todas las deudas sociales, de existir; por lo indicado la concurrencia para la disposición de bienes de la sociedad conyugal, que implica también la adquisición de bienes, es de ambos cónyuges, salvo que existe representación por parte de uno de ellos a favor del otro.
En el presente caso no se acreditado ninguna de las circunstancias antes indicadas, por lo que el acto resulta ineficaz respecto del cónyuge que no intervino, y debido a que no se actuó en representación, el mismo no puede ser ratificado por el cónyuge no interviniente; por lo que la adquisición del predio (bien inmueble) por solo uno de los cónyuges resulta nula (artículo 219° del Código Civil).
En consecuencia, en aplicación del literal “a” del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos, se procede a la tacha sustantiva cuando el título adolece de defecto insubsanable que afecta la validez de su contenido”.
Fundamento legal que sustenta la tacha:
Artículo 315° y 2011o del Código Civil.
Artículo 32° y 42° del Reglamento General de los Registros Públicos (Res. N° 126-2012 SUNARP-SN).
Sin perjuicio de lo indicado se ha encontrados los siguientes defectos:
El artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que cuando la inscripción del título importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscriben previo informe técnico del Área de Catastro, resultando el mismo vinculante para el Registrador en los aspectos técnicos; y de la evaluación efectuada por el Área de Catastro mediante el Informe Técnico N° 12547-16-ZRVIII- SHYO/UREG-CAT recibido el 28/12/2016 elaborado por la Arquitecta Lourdes J. Gora Gallo, 2. se ha concluido que no ha sido posible ubicar el predio en consulta en la base gráfica registral, debido a que no se consigna la medida de su distancia a esquina proyectada considerando la sección existente, a fin de precisar la línea proyectada (línea de alineación).
3. El artículo 20 establece que para la inmatriculación de predios urbanos regiones no catastradas se presentará el plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la Municipalidad Distrital correspondiente. En el presente caso se han presentado planos sin la visación respectiva, además de que el verificador que suscribe no se encuentra con inscripción vigente en el Registro de Verificadores del Registro de Predios, contrariando con ello la norma citada.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente fundamenta su recurso de apelación en los siguientes argumentos:
-El argumento invocado por el Registrador en el primer ítem de la anotación de tacha no resulta válido para sustentar un acto de inmatriculación por compraventa, por cuanto el artículo 315 del Código Civil corresponde al Libro III Derecho de Familia, Sección Segunda, Título III, Capitulo Segundo-Sociedad de Gananciales y Disposición de los bienes sociales.
-En relación a los defectos advertidos en la documentación técnica debe precisarse que estos ya han sido levantados.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Al tratarse de una inmatriculación, no existe antecedente registral.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
-Si la adquisición de un bien inmueble realizada por uno de los cónyuges configura un supuesto de nulidad.
VI. ANÁLISIS
1. Mediante la inmatriculación se produce la incorporación de un predio al Registro, siendo dicho acto el punto de inicio de su historial jurídico registral, el mismo que se produce con la inscripción de la primera de dominio del predio, conforme a lo dispuesto en el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, según el cual “la inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.”
Dicho acto determina la apertura de una partida registral para un predio en virtud del principio de especialidad consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del TU.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, principio que sustenta el orden en la incorporación de los actos o derechos al Registro de Predios, permitiendo que en la partida correspondiente se organicen los derechos y actos que sobre dicha unidad inmobiliaria recaigan, determinando de ese modo su situación jurídica.
2. Conforme a lo dispuesto en el artículo 2018 del Código Civil, para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
En concordancia con dicha disposición, el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, exige para la procedencia de la inmatriculación del predio la presentación del título de dominio, el cual deberá constar en instrumento público, según lo dispuesto en el artículo 2010 del Código Civil, salvo disposición en contrario.
Estando a tales disposiciones, queda claro que para la inmatriculación de un predio (incorporación al Registro) debe adjuntarse el título de dominio respecto de él, ya que dicho acto se realiza con la primera de dominio, esto es, con títulos que acrediten el derecho de propiedad sobre el bien materia de incorporación al Registro.
[Continúa…]
