Sumario: 1. Introducción, 2. Argumentación.
Análisis crítico a la compleja institución de la prescripción adquisitiva en el dominio inmobiliario
1. Introducción
La prescripción adquisitiva en el dominio inmobiliario, un concepto jurídico con profundas implicaciones legales y sociales, se ha convertido en una herramienta esencial para regularizar el bien inmueble y garantizar la seguridad jurídica en una variedad de contextos.
En la sociedad actual, donde la titularidad del bien inmueble puede volverse incierta debido a diversos factores, la prescripción emerge como una vía que permite a los individuos y comunidades adquirir la propiedad de tierras y viviendas que han ocupado y utilizado de manera continua y pacífica durante un período de plazo específico.
Este proceso, conocido también como usucapión, ofrece una solución a situaciones donde los títulos del bien inmueble son inexistentes, defectuosos o no pueden ser identificados, otorgando a los poseedores la oportunidad de obtener derechos legales sobre dichos bienes.
Tanto la norma sustantiva y adjetiva, como la doctrina y, además, la jurisprudencia es, en su mayoría, uniforme al referirse a la institución jurídica de la prescripción, al considerarla como una forma de adquirir el derecho fundamental de propiedad, ya sea de un bien mueble o inmueble, sin embargo; existe una posición y opinión doctrinal que considera a la usucapión como un perjuicio total para el real propietario del bien, al señalar que el hecho de una persona ajena a la propiedad tan solo por ser poseedora del bien pueda convertirse en propietario resulta perjudicial para aquel propietario que acorde a las normas jurídicas adquirió el derecho de propiedad y que por razones de esta institución se ve afectada y sin bien bajo su propiedad.
Por otro lado, se encuentran quienes sostienen que en efecto puede ser un perjuicio, pero que debe entenderse como una sanción jurídicamente justificada para el propietario negligente y descuidado. De este modo, debemos delimitar la primera problemática eje de este escrito, misma que se plantea con la interrogante; ¿es la prescripción un perjuicio o una sanción jurídicamente justificada para el propietario? Vale decir, que, ante la pregunta planteada, como hipótesis, la prescripción adquisitiva o también llamada positiva, no es un perjuicio para el propietario, por el contrario, como aporte crítico, estimamos que esta institución jurídica debe ser considerada desde una perspectiva protectora al derecho de propiedad de la persona, en razón de sus los elementos o también denominados requisitos.
Debemos considerar además que aquella otra realidad problemática, encontrándose en la práctica procesal, pues no es un secreto que nuestro Código Civil, dedica no más que tres artículos a la regulación de la prescripción, lo cual, en lo particular, resulta algo ruidoso, pues no es coherente que una institución jurídica como la usucapión tenga una regulación tan limitada en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que bajo la segunda interrogante, nos planteamos: ¿resulta suficiente la regulación del CPC para la compleja institución jurídica de la prescripción inmobiliaria?
2. Argumentación
El art. 950 define a la prescripción como la adquisición inicial de un inmueble por posesión en un período específico y añade otros requisitos, la cual debe ser continua, pacífica, posesión pública y como propietario. Según la doctrina portuguesa, la posesión mantenida durante un período determinado confiere al propietario o al poseedor real el derecho a ejercer estos derechos, salvo disposición en contrario.
La posesión es un requisito previo esencial en el que ocurra la usucapión, cabe señalar que ésta deberá ser continua, ya que, sin ella, la usucapión no procede. Por ello, se trata de un mecanismo jurídico que permite al poseedor de un inmueble adquirir la propiedad con la condición de que cumpla con los actos prescritos por la ley y dentro de un plazo determinado.
Sobre los elementos o requisitos de la prescripción, se entiende por pacífica cuando una persona puede mantener su posesión de un bien, incluso si tiene que defenderla utilizando la fuerza. La idea central aquí es que la situación en la que se recurre a la violencia para proteger la posesión no afecta la calidad de la posesión en sí, siempre y cuando esa violencia se utilice para defenderse de alguien que intenta arrebatar la posesión. En síntesis, la posesión no se ve comprometida por el uso de la fuerza en la defensa de la posesión, siempre y cuando esta defensa sea proporcionada y esté justificada ante un intento ilegítimo de arrebatar la posesión por parte de otro.
Se entiende por pública, el cual conlleva a la idea de que quien la tiene, no debe sentir temor de que su posesión sea conocida por otros. Debe actuar con la naturalidad que
le daría el tener un derecho legítimo sobre el bien en cuestión. Esto significa que no
se considera que alguien haya adquirido la posesión de un bien si se introduce de
manera oculta en una propiedad con la intención de no ser descubierto por el
propietario.
Es continua la ocupación constante de un bien a lo largo del tiempo, sin interrupciones
significativas. Implica que el poseedor ejerza plenamente los derechos de propiedad,
como el uso y el disfrute del bien, y además actúe como si fuera el propietario real, lo
que se denomina «animus domini». Por ello, la posesión conlleva una responsabilidad
y una conducta que reflejen la plena propiedad del bien, y esto es un requisito clave
para poder reclamar la propiedad por prescripción. Quienes poseen la “posesión
inmediata”, como por ejemplo los inquilinos, arrendatarios, anticristos, agentes y
depositantes, quedan excluidos de la posibilidad de adquirir bienes por prescripción.
Otro ítem importante es lo referente al título justo y la buena fe, de acuerdo con las citadas disposiciones del Código Civil, la Corte Suprema advierte que en el país la usucapir puede utilizarse por prescripción ampliada, acreditando la posesión del inmueble por un plazo de diez años; o bajo la regla sumaria, que exige prueba de posesión del inmueble por un período de cinco años, sabiendo que, en este último caso, el propietario debe poseer el inmueble de manera justa y de buena fe. El justo título, se refiere a un acto jurídico que cumple con todos los requisitos legales para transferir la propiedad de un bien, pero es inválido porque el transmitente (la persona que realiza la transferencia) no tiene derecho a disponer de dicho bien.
A pesar de este vicio, el justo título es la causa legal que ha llevado a la posesión del individuo que busca adquirir el bien a través de la prescripción adquisitiva de dominio.
Siendo éste, un acto válido en todos los aspectos legales, excepto en lo que respecta a la capacidad del transferente para disponer del bien, ya que podría tener otros derechos sobre el bien, como el uso, el disfrute o incluso otros derechos reales, pero no el de propiedad.
Respecto a la “buena fe”, el poseedor debe actuar creyendo que es el dueño legal del bien que posee. La buena voluntad no se limita a un estado subjetivo de creencia, sino que debe corresponder a un factor objetivo de causa y efecto, que es el «título» mencionado anteriormente. La buena fe debe estar presente en el momento de la adquisición del bien, sin dejar lugar a dudas sobre la autenticidad de la transferencia.
Si luego se descubre que hubo un error en el fideicomiso, esto no afectará el fondo de comercio original.
Ahora bien, con el desarrollo del análisis crítico y defensa de la hipótesis, debemos precisar que existen dos teorías predominantes en cuanto a la usucapión, de un lado se tiene la teoría de la sanción para el propietario y del otro se tiene la teoría del beneficio para el poseedor, sin embargo; el propósito de este ensayo es ofrecer y defender una perspectiva adicional de la usucapión, donde esta sea entendida como una institución jurídica que tiene un ánimo protector para el propietario dada la complejidad teórica y sobre todo práctica de la misma, entonces: ¿por qué considerar a la usucapión como una protección al derecho de propiedad?
Primero; es sabido que la regla general, en cuanto al trámite para interponer una demanda, se encuentra contenida a los artículos 424 y 425 del CPC, sin embargo; la norma adjetiva cuando se trata de usucapión agrega requisitos especiales que debe cumplir el accionante al ejercer su derecho, nos referimos pues a los incisos del art. 505 del CPC, sea cual sea la vía donde el poseedor busque tramitar la usucapión (administrativa, judicial o notarial), este debe cumplir a cabalidad con estos requisitos especiales establecidos por el legislador.
En síntesis, cuando hablamos de algunos otros procesos judiciales, el ordenamiento jurídico peruano no exige ningún requisito especial para interponer demanda, pero cuando se trata, por ejemplo, de prescripción, sí lo hace, Sin mucha ciencia, en este primer punto se puede concluir que la intención del legislador al establecer el artículo 505 CPC, es proteger el derecho del propietario sobre su bien, pues no imposibilita, pero sí dificulta el ejercicio del derecho de acción asignándole al mismo requisitos, donde sin el cumplimientos de estos, ninguna persona que se considere poseedor podrá acudir a tramitar la prescripción adquisitiva.
Imaginemos una actividad procesal, notarial o administrativa, donde no existan estos requisitos especiales, pues, además de elevar la carga procesal, significaría un atentado a los derechos del propietario sobre su bien, dado que a éste le tocaría mostrarse en defensa de su propiedad con cada interposición de demanda por usucapión, aun cuando el poseedor no haya demostrado tener los presupuestos necesarios para ostentar la propiedad del bien en litis. Desde esta arista por supuesto que se puede advertir el ánimo protector del legislador al establecer tales requisitos en favor del propietario.
Segundo; adentrándonos en los elementos o requisitos que la norma exige para sustentar prescripción, es decir, que sea pública, continua y pacífica, estos también deben ser considerados como parte de la naturaleza protectora de la usucapión. ¿De qué forma?
Es clara la idea respecto de que un poseedor para accionar por prescripción debe comprobar una continuidad, además de una publicidad durante un plazo de 10 años y que este plazo sea llevado de forma pacífica, esta idea vista desde la perspectiva protectora que se propone en este ensayo, resulta en concebir a estos tres requisitos o elementos como mecanismos de defensa para el propietario, es decir, pues resulta clave lo mencionado por doctrinarios como Gunther Gonzales, quien señala que la prescripción adquisitiva de dominio no debe ser entendida como un medio para facilitar las cosas al poseedor, pues es todo lo contrario, la norma al establecer tales requisitos más el ánimo y conducta de propietario que debe adoptar el poseedor lo que hace es permitirle al real propietario tener tres medios para impedir que el poseedor ostente la propiedad del bien, siendo así, el propietario además de cuestionar los presupuestos procesales mediante excepciones procesales o de defensas previas, también podrá cuestionar el cumplimiento de tales requisitos.
Entonces, si el poseedor no prueba pertinentemente la continuidad de su posesión, esto le resulta clave al propietario pues le resultará fácil impedir la adquisición de la propiedad del bien, lo mismo pasa si el poseedor no logra probar el plazo, sea ordinario o el extraordinario, la publicidad o su pacificidad.
Estos requisitos de la prescripción, resultan ser tres columnas que buscan, más que ceder la propiedad del bien al poseedor, proteger los derechos del propietario sobre su bien, dado que sin en cumplimiento de tales requisitos el poseedor se verá totalmente imposibilitado de ostentar prescripción y en efecto el derecho de propiedad de quien sería la parte demandada se verá intacto.
Tercero; la tesis que defiende este ensayo, naturaleza protectora de la usucapión, no niega la idea que comparte la doctrina mayoritaria cuando se dice que la posesión en el tiempo resulta en propiedad, es decir, la consecuencia necesaria social y jurídicamente es, sin lugar a cuestionamiento, la propiedad del bien, sea mueble o inmueble, por lo cual no resulta lógico abolir o eliminar una institución jurídica como la prescripción cuando en la práctica social es algo que se va a dar exista o no formalmente dicha institución jurídica.
La idea debe quedar clara aquí, la adquisición de la propiedad mediante la posesión del bien durante el tiempo va existir socialmente sin impedimento, es por eso que el legislador, mediante la prescripción, establece estándares de obligatorio cumplimiento para el poseedor, sin los cuales no podrá de ninguna manera ostentar la propiedad del bien, de tal forma que los derechos del propietario sobre el bien se vean protegidos por estos requisitos que contiene propiamente la institución jurídica de la prescripción. Cuando el legislador crea el derecho a través de normas, leyes y más, lo hace obedeciendo a un factor social, lo que se conoce como la fuente material del derecho, siendo así, antes de la regulación de la prescripción, existió situaciones sociales donde personas poseían bienes de los cuales no tenía el derecho de propiedad, pero con el pasar del tiempo se sentían propietarios, por haber hecho mejorar y, sobre todo, por comportarse como si lo fuesen, creándose así conflictos con los verdaderos propietarios, es por eso que el legislador, en aras de mantener el orden en sociedad, de proteger los derechos del propietario del bien, regula la institución de prescripción, estableciendo con ello requisitos o elementos para poder ostentar la propiedad mediante la posesión en el tiempo.
Respecto de la segunda problemática ¿resulta suficiente la regulación del CPC para la compleja institución jurídica de la prescripción inmobiliaria?, tal interrogante se resume en cuestionar la proporcionalidad de los artículos que el CC brinda para regular la práctica de la prescripción en la vida diaria y la actividad judicial. El CC dedica los artículos 950, 952 y, por último, el 953, es decir, la usucapión cuenta con solo tres artículos para los se debe valer un abogado, y claro que también un juez, para que en análisis de tales artículos se pueda iniciar un proceso con pretensión de prescripción y en virtud de los mismos el juez valore la pretensión para finalmente declararla fundada o, en su defecto, infundada.
La respuesta es clara, consideramos que la regulación del CC resulta insuficiente para una institución jurídica tan compleja como los es la prescripción, más aún cuando se trata de una proceso donde se define la titularidad de un bien, dado que de un lado, se tiene a un poseedor que sin ser dueño inicialmente del bien, busca conseguir que se declare el derecho de propiedad a su favor, mientras que de otro lado , se tiene al propietario del bien que busca protegerse ante la acción del poseedor, es evidente que en un análisis inicial se puede deducir que la regulación ofrecida por el CC es insuficiente y no proporcional, lo cual es el resultado de la actividad y decisión del legislador.
