Fundameto destcado: 5.11. De lo que se concluye, que la empresa demandante ha acreditado tener la calidad de propietaria del inmueble materia de litis, conforme se aprecia del título inscrito en Registros Públicos en la Partida número 70206781[21], y por tanto, se encuentra investida de las facultades para exigir se le restituya la posesión que ejercen los demandados sobre el citado predio.
Sumilla. Resolución de Contrato: El artículo 1430 del Código Civil, que regula la figura de la cláusula resolutoria expresa o pacto comisorio, establece la posibilidad de dar fin al contrato cuando se conviene de manera expresa que el negocio jurídico se resuelve si una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. En esas circunstancias dicha norma es de aplicación cuando concurren de manera copulativa: el incumplimiento previsto en el pacto y la comunicación cursada por la parte que quiere valerse de la resolución.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 111-2016, Ventanilla
Desalojo por ocupación precaria
Lima, siete de marzo de dos mil diecisiete.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA:
VISTA: la causa número ciento once – dos mil dieciséis; en Audiencia Pública realizada en la fecha; y producida la votación con arreglo a ley, se emite la siguiente sentencia:
1.- MATERIA DE GRADO:
1.1. El recurso de casación interpuesto por el demandado Ricardo Reátegui Pereda de fecha 09 de mayo de 2016, obrante a folios doscientos doce, contra la sentencia de vista de fecha 02 de noviembre de 2015, de folios ciento noventa y dos, por la cual se resuelve confirmar la sentencia apelada de fecha 30 de abril de 2015, de folios ciento treinta y nueve, que declaró fundada la demanda de folios sesenta y seis y siguientes; en los seguidos por la Empresa Administradora del Comercio Sociedad Anónima, sobre Desalojo por Ocupación Precaria.
2.- ANTECEDENTES:
DEMANDA:
2.1. En el caso sub examine, se tiene que la empresa demandante Administradora del Comercio Sociedad Anónima interpone demanda de desalojo por ocupación precaria[1], contra Ricardo Reátegui Perea y Jacqueline Mercedes San Martín Rodríguez, para que desocupen el bien inmueble ubicado en el Departamento “D”, 1er. Piso del Módulo 7, de la Manzana H (actualmente en Calle 8, Manzana H, Módulo 7, Departamento 7-D, Urbanización Pedro Cueva Vásquez), del Programa Constructivo Pedro Cueva Vásquez, del distrito de Ventanilla y Provincia del Callao.
2.2. Sustenta su pedido, señalando que es propietaria del citado predio, en virtud de la escritura pública de compraventa de fecha 10 de marzo de 2010[2] celebrada con la Caja de Pensiones Militar – Policial, y que este último inicialmente suscribió un contrato de compraventa e hipoteca con fecha 07 de julio de 1996, con los demandados, respecto del inmueble en controversia, donde en su tercera cláusula las partes pactaron el precio en $ 33,500.00 dólares americanos, monto que no fue cancelado en su totalidad quedando un saldo pendiente ascendente de $ 26,800.00 dólares americanos, pactándose una cláusula expresa en la cual se establecía que, ante la falta de pago de solo una de las armadas, conllevaría a la resolución de pleno derecho del contrato celebrado.
2.3. Agrega que, posteriormente con fecha 30 de junio de 1997, las partes suscribieron un documento denominado “Modificación de Contrato Original”, que en la tercera cláusula, se estableció que el monto de las cuotas sería en la cantidad mensual de $ 273.94 dólares americanos a partir del 04 de julio en adelante, hasta la cancelación total de precio. Indica que, conforme se aprecia de los estados de cuentas que adjunta, se acredita que los demandados sólo han cumplido con pagar 17 cuotas de las 180 pactadas; procediendo a remitirles una Carta Notarial a efectos de resolver el contrato de compraventa, con fecha 04 de mayo de 2017, y hacer efectiva la cláusula resolutoria; en ese sentido, el título con el que contaban los demandados para permanecer en el inmueble ha fenecido.
CONTESTACIÓN DE DEMANDA:
2.4. Por su parte, el demandado Ricardo Reátegui Perea, al contestar la demanda[3], alega no ser precario, al encontrarse aún vigente el contrato de compraventa e hipoteca que suscribieron con la Caja de Pensiones Militar y Policial, toda vez que esta última no ha interpuesto demanda de resolución de contrato, menos aún pretender evadir la cuota inicial -$ 6,700.00 dólares- y los pagos parciales -17 cuotas mensuales- que han realizado, por tanto, su posesión es de buena fe. Precisa que al no haberse declarado su nulidad ni resolución en vía judicial, su posesión es pacífica, pública y continua, a título de propietario, cumpliendo con los pagos de recibos de agua, luz, arbitrios e impuesto predial.
2.5. Mediante resolución de fecha 22 de abril de 2015[4], se declaró rebelde a la demandada Jacqueline Mercedes San Martín Rodríguez.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:
2.6. El Primer Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Ventanilla, mediante sentencia de fecha 30 de abril de 2015[5], declaró fundada la demanda al considerar que el contrato suscrito entre los demandados y la Caja de Pensiones Militar – Policial, contenía la cláusula resolutoria, y que además mediante las Cartas Notariales de folios doce a quince, se da por resuelto de pleno derecho el citado contrato de compraventa haciendo uso del artículo 1430 del Código Civil, y en tal razón, el título que justificaba la posesión de los demandados había fenecido y no tiene en la actualidad consecuencia jurídica.
SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:
2.7. La Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Ventanilla, mediante sentencia de fecha 02 de noviembre de 2015[6], confirma la sentencia de primera instancia, al considerar que la cuarta cláusula del contrato de compra venta, establece que se resolverá el contrato cuando los compradores, ahora demandados, dejen de pagar una de las cuotas mensuales a las que se comprometieron, por lo que, al no haber cumplido con el pago establecido, la Caja de Pensiones Militar Policial dio por resuelto de pleno derecho el contrato de compraventa en cuestión.
3.- RECURSO DE CASACIÓN:
3.1. Por resolución de fecha 12 de agosto de 2016, de folios cuarenta del cuadernillo de casación formado ante esta Sala Suprema, se declaró procedente el recurso de casación interpuesto por el demandado Ricardo Reátegui Perea, por las causales de:
Infracción normativa de los artículos 911, 950, 1426 y 1549 del Código Civil. Alega que, en la quinta cláusula del contrato de modificación de compra venta del inmueble materia de desalojo, de fecha 30 de junio de 1996, se ha precisado que: «Asimismo, la Caja y los compradores, acuerdan que el presente instrumento solo tendrá valor, si las partes intervinientes suscriben la escritura pública que esta minuta origine, cuyos costos notariales y registrales serán asumidos por los compradores», de lo que se colige que el mencionado contrato no tiene valor en vista que en ningún momento se ha cumplido con suscribir la escritura pública de compraventa, en tanto ello se acordó en ejercicio de la autonomía de la voluntad, por lo que solo tendrá valor el contrato de compraventa e hipoteca celebrado con fecha 19 de junio de 1996. Señala que, las cartas de fecha 31 de mayo de 2007 que obran a folios doce al quince, han sido notificadas a su parte el 05 de junio de 2007 y 13 de setiembre de 2007, es decir cuando había transcurrido más de diez años de celebrado el contrato de compraventa e hipoteca del 19 de julio de 1996.
Manifiesta que, al momento de la interposición de la demanda, ya había adquirido el bien por prescripción adquisitiva de dominio contemplado en el artículo 950 del Código Civil, por haberlo poseído de manera pública, pacífica, continua y como propietario por más de diez años, habiendo cumplido con los pagos de arbitrios y servicios a su nombre desde el año 2000 hasta la actualidad, lo cual corrobora con la historia de pago obrante a fojas ciento ocho a ciento dieciocho, documentos que no han sido merituados por el Juez ni la Sala Superior, que acreditan su derecho a poseer el inmueble y por tanto la demanda debió ser declarada infundada. Agrega que, se debe tener presente que la prescripción adquisitiva de dominio es declarativa, por lo tanto, al haber cumplido con los requisitos establecidos en el artículo 950 del Código Civil, será declarado como propietario por cuanto ha interpuesto demanda de prescripción adquisitiva de dominio ante el Primer Juzgado Civil de Ventanilla -Expediente N° 373-2015. Indica que, cuenta con justo título, el cual es el contrato de compraventa e hipoteca del inmueble materia de litis de fecha 19 de julio de 1996, por lo que la prescripción adquisitiva ha operado a los cinco años de transcurrido el mencionado contrato; asimismo que, conforme se desprende del contrato de compraventa de fecha 17 de junio de 1996 y su modificación del 30 de junio de 1997, siendo un contrato con prestaciones recíprocas y teniendo la Caja de Pensiones Militar Policial la obligación de perfeccionar el contrato de compraventa, conforme lo estipulado en la referida cláusula quinte del citado contrato; además, el recurrente hizo uso de su derecho de retención de pago ante el incumplimiento de la demandante de suscribir la escritura pública y contrariamente la Caja de Pensiones Militar Policial estando vigente su contrato de fecha 19 de de julio de 1996, realizó la compraventa al hoy demandante, incurriendo en delito de estafa en su agravio, por lo que el recurrente no pagó la totalidad del precio; en consecuencia, no procede la resolución del contrato de puro derecho, conforme el artículo 1430 del Código Civil, en tanto cuando cursaron las cartas el 31 de mayo de 2007, ya había prescrito el derecho del demandante, es decir, al amparo del artículo 1989 del Código Civil, el demandante se ha despreocupado de exigir su derecho dentro del plazo determinado por el inciso 1 del artículo 2001 del Código Civil, es decir, dentro de los diez años de celebrado el contrato de fecha 19 de julio 1996, por lo que el derecho de resolver el contrato ha prescrito; además, el demandante no ha cumplido con reembolsar el 20% del total de las armadas que ha abonado, tal como se acordó en el contrato de compraventa del 19 de julio de 1996, cláusula sexta: (…) «La misma que se fija en 80% del monto total de las armadas que hayan pagado los compradores hasta el momento de producirse la resolución del contrato», consecuentemente el demandante ha incumplido con el mencionado contrato, por lo que no se ha resuelto conforme lo acordado. Sostiene que, conforme al artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien, sin embargo, la Caja no cumplió con lo acordado en la quinta cláusula del contrato de fecha 30 de junio de 1997, por lo que el recurrente procedió a suspender el pago por el incumplimiento del perfeccionamiento del contrato. Finalmente señala, que la recurrida le causa agravio en tanto se afecta su derecho de propiedad adquirida por prescripción adquisitiva de dominio, por lo que solicita se declare fundado el recurso de casación e infundada la demanda.
3.2. Asimismo, se declara procedente excepcionalmente por infracción normativa del artículo 139 inciso 3) de la Constitución Política del Estado, a fin de verificar si la Sala Superior al confirmar la apelada, emitió un fallo motivado adecuadamente bajo estricta sujeción al debido proceso.
[Continúa…]
Descargue la jurisprudencia aquí
[1] Folios 66.
[2] Folios 22.
[3] Folios 119.
[4] Folios 129.
[5] Folios 139.
[6] Folios 192.
