Fundamento destacado: 21. Se deja constancia que en la cláusula 1.1.5. de la escritura del 22.05.2019 presentada se ha señalado «Condición suspensiva: es el hecho futuro e incierto consistente en la designación del Cesionario por parte del Banco de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Arrendamiento Financiero. Queda establecido que el Banco podrá ser el Cesionario», al no adjuntarse dicho contrato, no es posible determinar si dicha condición depende exclusivamente de la voluntad del deudor o no, pero dejamos constancia que «no procede registrar un contrato de transferencia de un derecho real cuyos efectos se encuentren subordinados al cumplimiento de una condición suspensiva nula por depender de la exclusiva voluntad del enajenante o deudor, de conformidad con el artículo 172 del código Civil vigente» [Resolución 238-A-2011-SUNARP-TR-L].
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 473-2020-SUNARP-TR-T
Trujillo, 12 de octubre de dos mil veinte
APELANTE : BERNARDO ÑAÑEZ SALAZAR
TITULO : 3039307 – 2019 del 17.12.2019
RECURSO : 149 – 2020
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° II – SEDE CHICLAYO
REGISTRO : DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO(S) : CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL
SUMILLA(S) :
Principio de tracto sucesivo
En virtud del principio de tracto sucesivo, para que proceda la inscripción del contrato de cesión de posición contractual suspensiva respecto del arrendatario en un contrato de subarrendamiento es requisito que previamente se inscriba este último.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el título venido en apelación se solicita la inscripción del «contrato de cesión condicionada de posición contractual» celebrado por el Mall Aventura S.A. y el Banco de Crédito del Perú, respecto del predio inscrito en la partida 11012382 del Registro de Predios de Chiclayo.
Para ello se adjuntó el parte notarial de la escritura pública 6067 del 24.5.2019 extendida por el notario de Lima Eduardo Lao de Lama.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
La observación que fue materia del presente recurso fue emitida el 19.2.2020 por el registrador público Manuel Alejandro Mallqui Luzquiños, bajo los fundamentos que se reproducen cabalmente a continuación:
I.-ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA:
Cesión de Posición Contractual
II. ANTECEDENTE REGISTRAL:
Partida registral relacionada según Oficio notarial: 11012382
III. RAZONES PARA OBSERVAR:
De la calificación de la documentación subsanatoria adjuntada, así como del documento público N° 6067 de fecha 24/05/2019, se advierte lo siguiente:
1.- Respecto de la rogatoria
Se ha celebrado un contrato de arrendamiento financiero entre Mall Aventura S.A. – en calidad de arrendatario -y el Banco de Crédito, dicho contrato data de fecha 24/05/2019.
Mediante la presente rogatoria, se solicita la inscripción de la cesión de posición contractual, con condición suspensiva, en cuanto a la designación del cesionario por parte del Banco de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento financiero, acordándose que el Banco puede ser el cesionario.
Se establece además que, producida la condición suspensiva, el cesionario automáticamente asumirá la posición contractual del arrendatario en cada uno de los contratos de subarrendamiento, siendo necesario, para que se compruebe la condición suspensiva y se perfeccione la cesión, la declaración del Banco respecto a la designación del cesionario, así mismo se indica que la cesión está sujeta a la aceptación de cada subarrendatario.
Se afirma además que los actos jurídicos respecto de los cuales Mall Aventura cede su posición contractual, son los contratos de subarrendamiento que suscribirá con los operadores del centro comercial que se construirá en el predio inscrito en la P.E. 11012382.
2.- Respecto de la Cesión de Posición Contractual
Entendemos como cesión de posición contractual a la situación que ocupa una o más personas en un contrato y que se encuentra en contraposición a los intereses de otra u otras personas que intervienen en el contrato. Aquí concurren las declaraciones de tres sujetos distintos, los que ocupan funciones específicas al momento de transmitir la titularidad de los contratos, los que pueden señalarse: Cedente: Es la persona que cede su posición en el contrato, de tal manera que deja de formar parte de la relación contractual. Cesionario: Es la persona que adquiere la posición dentro del contrato recibiendo la del cedente. Asume todos los derechos y obligaciones del cedente.
Cedido: Es la contraparte del cedente en el contrato, el cual debe prestar su consentimiento para que se realice la cesión. Así, una vez celebrada la cesión de posición contractual, el cedente sale de la relación contractual y le da ingreso al cesionario, siendo este último quien asume todos los derechos y obligaciones que le correspondían al cedente en el contrato. De esta manera, el cedente se libera de responsabilidad de las obligaciones derivadas del contrato.
Dicha figura jurídica se encuentra regulada entre los artículos 1435 hasta el 1439 del Código Civil indicándose en el artículo 1435 lo siguiente ” En los contratos con prestaciones no ejecutadas total o parcialmente, cualquiera de las partes puede ceder a un tercero su posición contractual. Se requiere que la otra parte preste su conformidad antes, simultáneamente o después del acuerdo de cesión. Si la conformidad del cedido hubiera sido prestada previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato sólo tendrá efectos desde que dicho acuerdo haya sido comunicado al cedido por escrito de fecha cierta.
3.- Respecto de la observación planteada al caso propuesto
De la revisión de la partida electrónica 11012382, se advierte que el titular registral actual es Constructora Inmobiliaria lnka de América SAC, sin embargo, dicho propietario no ha intervenido en el contrato adjuntado, siendo necesario su participación en cualquier acto de disposición o gravamen respecto del predio inscrito en dicha partida electrónica.
Será necesario adjuntar e inscribir previamente el contrato de arrendamiento financiero celebrado entre el Banco de Crédito y Mall Aventura S.A. de fecha 24/05/2019, indicado en el documento primigenio, así mismo será necesario inscribir previamente los contratos de subarrendamiento indicados líneas arriba, pues es de estos contratos (el arrendamiento financiero de fecha 24/05/2019 y de los contratos de subarrendamiento celebrados) respecto del cual se realizará la calificación y eventual inscripción del contrato de cesión de posición contractual rogado .
Además, será necesario que se cumpla la condición suspensiva de la designación del cesionario por parte del Banco de Crédito y de aceptación de cada subarrendatario, conforme se indica en la escritura pública adjuntada, ya que, de no cumplirse con dichas formalidades, no existe contrato de cesión producido, y en consecuencia, no procederá la inscripción solicitada.
[Continúa]
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