Fundamento destacado: 14. Asimismo la. apelante ha señalado que el título archivado debió ser tachado; puesto que, se encuentra estipulado que quien debía retrovender el inmueble era el comprador y sólo podía hacerlo siempre y cuando el vendedor cumpliese con obligaciones pactadas.
Al respecto tenemos que las instancias registrales tienen una única oportunidad de efectuar la calificación; antes de que se produzca la inscripción. No hay posibilidad de fiscalizar el contenido del tituló una vez concretada la inscripción. Después de haber transitado todos los controles y superado los alcances de la calificación es lógico que la ley presuma que la situación jurídica que accede al Registro sea cierta y exacta, legitimando a su titular para actuar conforme con ella. La legalidad aparece aquí como fundamento del principio de legitimación recogido en el artículo 2013 de Código Civil y en el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), el cual infiere que los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este reglamento se declare judicialmente su invalidez.
En consecuencia, bajo el amparo del principio de legitimación no cabe examinar si la calificación positiva que efectuó el Registrador al extender el asiento registral fue correcta o no. Siendo que el referido principio protege la inscripción, considerando que la misma debe ser respetada como cierta por todos, aunque la inscripción no refleje la realidad, aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un titular yla posibilidad que éste tiene de ejercitar el contenido del derecho que el registro publica, por otro lado, también es cierto que las inscripciones no convalidan nulidades, siendo que el principio de legitimación funciona sin perjuicio de la interposición delas acciones a que hubiera lugar.
SUMILLA: PACTO DE RETROVENTA
“Conforme a los señalado en el artículo 1586 del Código Civil por la retroventa el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato”.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 2180- 2014-SUNARP-TR-L
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita: la cancelación del contrato de compraventa con pacto’de retroventa, del inmueble constituido por el Lote 8 de la Manzana I-2, urbanización San Juan de la Unidad D, distrito de San Juan de Miraflores, provincia y departamento de Lima, inscrito en la ficha N° 213421 Bis-A que continúa en la partida N° 49070822 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:
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- Parte notarial de la escritura pública del 22/5/1997 otorgada ante el notario del Callao Francisco Javier Villavicencio Cárdenas.
- Oficio: N° 206-2014-SUNARP-Z.R.IX Sede Lima GPI-IR/75 del 1/7/2014 suscrito por el Registrador Enrique Fernando Monsalve Arróspide.
- Respuesta al Oficio N° 206-2014-SUNARP-Z.R.IX Sede Lima GPI-IR/75 del 1/7/2014 suscrito por el notario del Callao Francisco Villavicencio Cárdenas.
- Escrito de subsanación del 24/7/2014 suscrito por María Ysabel Bazán Villegas.
- Escrito que contiene el recurso de apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública (e) del Registro de Predios de Lima Karina Rosario “Guevara Porlles observó el título en los siguientes términos:
“P.E. 49070822
Visto el reingreso de fecha 24/7/2014, se informa que subsiste en todos sus extremos la.observación anterior:
Sírvase aclarar la escritura pública de 22/9/1997, por cuanto contiene cláusulas ambiguas, puesto que por un lado Eduardo Chávez Cordiviola E: declara la cancelación del pacto de retroventa inscrito a su favor en el asiento 3-d) de la Ficha 213421 que continúa en la partida 49070822 y a su vez ejerce el pacto retrotrayendo el inmueble a sus vendedores. Declaraciones incompatibles entre sí.
Cabe señalar además que conforme las reglas del Art. 170 del Código Civil la interpretación del contrato se efectuó bajo la naturaleza y al objeto de una compraventa con pacto de retroventa y bajo las reglas de la buena fe reguladas en el art. 168 del mismo código sustantivo.
Sin perjuicio de ello, se hace de su conocimiento que conforme lo señalado en el art. 1586 del Código Civil, por la retroveñta el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial; por lo que en este caso, solo los vendedores Andrés Bazán Castro y Semiramis Ysabel Villegas Alarcón podrían ejercer el pacto de retroventa y no el comprador Eduardo Chávez Cordiviola.
A mayor abundamiento, al haberse atribuido a las cláusulas dudosas el sentido que resultaron de todas. las cláusulas del programa contractual (Art. 169 del Código Civil) se advierte que la cláusula cuarta del contrato que obra en el título archivado 83815 del 28/5/1996 desnaturaliza la figura del pacto de retroventa y por tanto el contenido de la escritura pública del 22/9/1997 no se adecúa a lo regulado por los Arts. 1586 y ss. del Código Civil, además de resultar incompatible con las reglas particulares del contrato: de compraventa con pacto de retroventa Art. 1533 del Código Civil (artículo invocado por el señor administrado en su escrito).
Asimismo, las reglas contenidas en los artículos 1586, 1587, 1588 y ss. del Código Civil y aplican para la figura particular del pacto de retroventa como derecho de resolución unilateral del vendedor.
Asimismo, revisado el título archivado 83815 del 28/5/1996, en la cláusula – tercera de la minuta inserta en la escritura de 22/12/1995, los vendedores se reservan el derecho de retrotraer el inmueble vendido en. el plazo de 6 meses a partir de la firma de la escritura citada, plazo que a la fecha se encuentra caducado, por lo que no resulta procedente ejercicio de pacto alguno. Ant. 1588 del Código Civil.
[Continúa…]
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