NOVENO.- Que, ahora bien, retomando el análisis de la infracción denunciada, se advierte que el recurrente basa los argumentos de su recurso en que la demandada ha suscrito el mencionado contrato de arrendamiento con quien se ha identificado como heredero, sin embargo, dicha situación no ha sido reconocida con decisión judicial, por tanto dicho acto jurídico es nulo.
DÉCIMO.- Sobre ello, si bien el IX Pleno Casatorio Civil recaído en la Casación N° 4442-2015-Moquegua, modificó la ratio decidendi del IV pleno Casatorio, en el sentido que si se advirtiera una nulidad manifiesta del título posesorio el Juez podrá analizar dicha situación previa promoción del contradictorio, ello tampoco se presenta en el caso de autos pues como ya se dijo, como título para poseer debe entenderse cualquier acto jurídico que permita justificar la posesión, así como considerar el derecho expectaticio (latente) a la declaración de ser titular o co-titular del predio por herencia, y como tal, ejercer las facultades inherentes al derecho a la propiedad previstos en el artículo 923 del Código Civil, lo que en el caso de autos se ve reflejado con la anotación de demanda de petición de herencia, declaración de herederos y exclusión en la Partida N° 46467361 asiento D0001 interpuesta por Marco Antonio Romero Rodríguez y Luis Alberto Romero Rodríguez, recaído en el Expediente N° 24321-2014-0-1801-JR-CI-19, Décimo No veno Juzgado Especializado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, consecuentemente la posesión de la demandada es legítima y no precaria.
Sumilla: La demandada al haber celebrado contrato de arrendamiento con quienes tienen un derecho expectaticio a heredar el inmueble y, por tanto, ser titulares, con los consecuentes derechos reconocidos a la propiedad, mantiene una posesión legitima y no precaria.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N° 1167-2018 LIMA
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, tres de setiembre de dos mil diecinueve.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA:
vista la causa número 1167-2018, en Audiencia Pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a la Ley Orgánica del Poder Judicial, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO:
En el presente proceso de desalojo por ocupación precaria, el demandante Pedro Conde Mercado ha interpuesto recurso de casación mediante escrito obrante a fojas trescientos treinta y ocho, contra la sentencia de vista de fecha dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete, obrante a fojas trescientos diez, que revoca la sentencia contenida en la resolución N° 7 de fecha diez de junio de dos mil dieciséis, obrante de fojas ciento veintiocho a ciento treinta y dos, que declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria interpuesta por Pedro Conde Mercado contra Paulina Rojas Ramos; con costas y costos del proceso; reformándola declararon infundada la misma.
II. ANTECEDENTES:
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en la infracción normativa denunciada, es necesario realizar las siguientes precisiones:
1.DEMANDA
Mediante escrito postulatorio de demanda de fecha nueve de junio de dos mil quince, obrante a fojas ocho, Pedro Conde Mercado interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria contra Paulina Rojas Ramos a fin que desocupe el inmueble ubicado en la Avenida José Leal N° 914, Urbanización Risso, Distr ito de Lince, Provincia y Departamento de Lima, argumentando que: − Que, el recurrente ha adquirido el bien sub litis de su anterior propietaria Victoria Luz Mercado Núñez, el veintinueve de agosto de dos mil catorce, quedando inscrita en el Testimonio de Escritura Pública de Anticipo de Legítima a favor del demandante. − Que, al constituirse al inmueble se presentó la demandada indicando que había alquilado la propiedad sin mostrarle documento alguno, siendo que al ser legítimo propietario solicita la restitución del predio por cuanto la demandada no tiene documento que le hubiere otorgado y legitime su posesión, y pese a haberla invitado a conciliar, a la fecha no devuelve el inmueble sub litis, motivo por el cual interpone la presente acción.
2. CONTESTACIÓN Y EXCEPCIÓN
Mediante escrito de fecha trece de octubre de dos mil quince, obrante a fojas diez, la demandada Paulina Reyes Ramos,contesta la demanda, argumentando que:
− El demandante no es propietario del bien sub litis, por cuanto no figura registrado en la Partida Registral del mismo, siendo la propietaria Victoria Luz Mercado Núñez y con anotación preventiva a favor de Marco Antonio y Luis Alberto Romero Rodríguez, que no aparece en la Partida inscrita ningún anticipo de legítima.
− Que, no tiene la condición de precaria, porque tiene título vigente de arrendataria con derecho adquirido por el contrato preparatorio de arrendamiento de fecha primero de enero de dos mil catorce y ratificado el uno de octubre de dos mil catorce por Marco Antonio y Luis Alberto Romero Rodríguez.
− Que, la Escritura de Anticipo de Herencia que el demandante ha presentado como medio probatorio, no es título de propiedad sino un acto declarativo personal no inscrito, y el derecho real preferente de propiedad sobre el inmueble se le otorga a quien tiene derecho inscrito en este caso los propietarios Marco Antonio y Luis Alberto Romero, estando a que han instaurado un proceso de petición de herencia, por lo que al darles estos en arrendamiento el inmueble a la demandada, la misma no tiene la calidad de precaria.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS
En la Audiencia Única, de fecha primero de junio de dos mil dieciséis, cuya acta obra a fojas ciento dieciséis, se fijó como puntos controvertidos: 1) Establecer el derecho que le asiste a la parte demandante para la restitución del inmueble sub litis ubicado en Calle José Leal N° 914, Urbanización Risso, Distrito de Lince; 2) Establecer si la parte demandada viene poseyendo el inmueble sub litis en forma precaria, es decir, sin título alguno o si el que tenía ha fenecido.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
Mediante resolución número catorce, de fecha dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete, obrante a fojas trescientos diez, el Décimo Quinto Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, declara fundada la demanda obrante de fojas ocho a once, subsanado a fojas veinticinco interpuesta por Pedro Conde Mercado contra Paulina Rojas Ramos, en consecuencia ordena que la parte demandada Paulina Rojas Ramos cumpla con desocupar y entregar el inmueble ubicado en Av. José Leal N° 914, Urbanización Risso, Distrito de Lince, Provincia y Departamento de Lima, a favor de Pedro Conde Mercado, bajo apercibimiento de lanzamiento consentida y/o ejecutoriada que sea la presente decisión, con costas y costos; argumentando que:
⋅ Conforme se verifica de la Copia Literal de la Partida N° 46467361 Asiento C00003 consta inscrita como propietaria doña Victoria Luz Mercado Núñez, (fojas ciento veintiuno) siendo que a fojas dieciséis obra elevado a Escritura Pública el Anticipo de Legítima realizado a favor del recurrente, el cual se advierte que no obra inscrita en los Registros Públicos; sin embargo, la inscripción en el Registro del Anticipo de Legítima no es requisito previo para que se efectivice la traslación de la propiedad, bastando sólo la elevación a Escritura Pública del mismo a fin de que se tenga por constituida la misma, siendo así, el recurrente si bien no ha adquirido aún la calidad de propietario inscrito en los Registros Públicos, esto no desvirtúa la calidad de tener derecho a solicitar la restitución del predio conforme el artículo 586° del Código Procesal Civil, donde l o faculta a interponer la presente demanda, por lo que el demandante cuenta con legitimidad para obrar en el presente proceso.
[Continúa…]
