Sumario: 1. Introducción: una lectura constitucional y técnica del artículo 720 del Código Procesal Civil y el Reglamento Nacional de Tasaciones, 2. El carácter de norma de orden público del Reglamento Nacional de Tasaciones, 3. La tasación deficiente como causa de nulidad procesal, 4. La necesidad de desarrollar doctrina jurisprudencial vinculante, 5. Conclusión: justicia formal y justicia material.
1. Introducción: una lectura constitucional y técnica del artículo 720 del Código Procesal Civil y el Reglamento Nacional de Tasaciones
Este artículo se centra en la imperiosa necesidad de hacer comprender a los órganos jurisdiccionales peruanos que deben negar la admisión a trámite de una demanda de ejecución de garantía hipotecaria, cuando la tasación comercial presentada como requisito especial de procedencia (según el numeral 3 del artículo 420 del Código Procesal Civil), no cumple con la formalidad de la inspección ocular interna y externa del inmueble, en clara contravención al mandato técnico-legal establecido por el Reglamento Nacional de Tasaciones. Cómo se demostrará más adelante, la inobservancia de esta norma no debe ser tenida como un defecto menor, sino como una infracción relevante que vulnera la validez del título de ejecución, el debido proceso, la tutela jurisdiccional efectiva y el derecho a la debida motivación de las resoluciones judiciales.
El proceso de ejecución de garantía hipotecaria, por su naturaleza, implica la desposesión forzada de un bien inmueble para satisfacer una deuda, afectando directamente el derecho fundamental a la propiedad del ejecutado. Por ello, la ley exige el cumplimiento de requisitos de procedencia rigurosos que actúan como filtros de legalidad y justicia. Uno de los pilares de este procedimiento, es la presentación de una tasación comercial actualizada del bien. Sin embargo, la exigencia legal no se limita a la simple existencia del documento, sino a su idoneidad técnica, la cual debe estar regida por el Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por Resolución Ministerial 172-2016-VIVIENDA.
Este requisito, lejos de ser una simple formalidad documental, constituye el fundamento económico y técnico del proceso, ya que la tasación es la base para la determinación del precio que servirá de punto de partida para el eventual remate. Si la tasación es defectuosa, el precio base será irreal y, en consecuencia, todo el proceso de ejecución se edificará sobre un vicio insubsanable, comprometiendo los principios de equidad y certeza.
En un escenario en el cual los jueces de instancia convalidan una tasación realizada únicamente a exteriores, preocupa la inobservancia de una norma de cumplimiento obligatorio que dicta las pautas técnicas que definen qué es y qué no es una tasación comercial válida. Indudablemente, una demanda basada en una tasación que omite la inspección interior del inmueble no cumple con el requisito de procedencia señalado por la norma procesal y, por ende, debe ser declarada improcedente.
2. El carácter de norma de orden público del Reglamento Nacional de Tasaciones
El artículo 2 del Reglamento Nacional de Tasaciones establece de manera categórica que su aplicación es obligatoria para la elaboración de tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las entidades del Estado y, no obstante, la ejecución de garantía se inicia por el requerimiento de un acreedor privado, el proceso judicial que lo alberga es de orden público y, por extensión, las pruebas técnicas esenciales que lo sustentan deben cumplir con el estándar normativo más alto.
Es ese orden de ideas, una tasación comercial, en el marco de un proceso de ejecución hipotecaria no es un informe privado cualquiera; es el medio probatorio pericial que el Estado (a través del juez) utiliza para afectar el patrimonio de un ciudadano. Por lo tanto, el órgano jurisdiccional, en su rol de garante de la legalidad, está obligado a verificar que este instrumento cumpla con las formalidades establecidas por la norma técnica que lo rige.
Partiendo de lo señalado anteriormente, en un hipotético caso, en el que la tasación de inmueble, presentada por el ejecutante en su demanda, fue realizada únicamente por los exteriores del bien inmueble, con la expresa salvedad de los tasadores de que «se desconocen las características de los acabados» y “se recomienda ingresar al inmueble y verificar el estado actual». Este hecho, lejos de ser una nota al pie, es la prueba irrefutable de que el informe no es en realidad una tasación comercial en el sentido técnico-legal.
De acuerdo con las disposiciones de la norma reglamentaria, ésta exige un nivel de detalle, que solo es posible obtener mediante la inspección ocular completa; así su artículo 6 (correspondiente a la memoria descriptiva) exige la referencia respecto a la distribución de planta (cada piso), así como de las características técnicas de la edificación y del estado de conservación y depreciación del bien. Por otro lado, su artículo 12 (referido a la descripción del predio), requiere el detalle de los sistemas y materiales empleados en muros, columnas, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimientos, instalaciones sanitarias y eléctricas, entre otros. En consecuencia, a la luz de lo previamente mencionada, podemos afirmar, que una tasación basada en suposiciones, conjeturas o estimaciones externas sobre estos elementos —como inevitablemente ocurre al omitir la inspección interior— es una tasación carente de rigor técnico.
Al no conocerse el estado de conservación real del inmueble, la calidad y/o estado de conservación de sus acabados, o la distribución efectiva, el valor asignado por el tasador se convierte en una mera estimación superficial, insuficiente e inidóneo para servir como requisito de procedencia, según el Código Procesal Civil. Así, al basarse en suposiciones y conjeturas, si el informe omite información de importancia que la norma reglamentaria dispone, esta omisión no constituye un defecto menor; sino un vicio sustancial que despoja al documento de su naturaleza de instrumento pericial, transformándolo en una simple estimación de valor, sin el respaldo técnico-legal que el proceso requiere, resultando inútil para los fines del proceso, y así ha sido comprendido por algunos magistrados, que han ponderado la importancia de la realización de una tasación realizada al interior del inmueble.
Para muestra podemos citar lo resuelto en el Expediente 00016-2022-0-1301-JR-CI-01, en el cual el órgano jurisdiccional señaló:
“RESOLUCIÓN N°16. (…) 8. Al respecto, el perito tiene que valorar el bien que aprecia directamente y no el que describe el registro, proceder en sentido contrario conllevaría a que el informe pericial concluya con una valorización que no corresponde a la realidad del inmueble tasado. Hay justificaciones que esgrimen algunos peritos para no haber realizado la pericia con visita interna al inmueble a tasar, como la actitud renuente de los ocupantes del bien a permitir el ingreso de estos a los órganos de auxilio judicial, en estos casos, los peritos deben comunicar de esta limitación al Juzgado para que disponga el auxilio a la fuerza pública para realizar la diligencia de tasación”.
Asimismo, resulta interesante la lectura del razonamiento del magistrado a cargo de la tramitación de la causa correspondiente al Expediente 00128-2016-0-2506-JP-CI-01:
“RESOLUCIÓN N° DIEZ. (…) notifíquese a los peritos judiciales Marco Antonio Arroyo Mestanza y Santiago Luna Sánchez para que dentro del plazo de Diez Días cumplan con presentar su informe pericial valorativo. Bajo apercibimiento de multa en caso de incumplimiento; Al Primer Otrosí: Concédase lo solicitado; en tal sentido; EXHORTESE; a los poseedores del inmueble materia de tasación (…) para que presten las facilidades necesarias para la valorización del citado inmueble, esto es el ingreso de los peritos judiciales para que realicen la tasación correspondiente. Bajo apercibimiento de que se tenga por aprobado el informe realizado con la apreciación visual del bien inmueble de manera externa (…)”.
El Código Procesal Civil establece a la tasación comercial como un presupuesto procesal de fondo, dicha exigencia se justifica porque es el único instrumento que garantiza que el precio base del remate refleja el valor real de mercado, evidentemente, un informe que carece de la inspección interna no puede cumplir tal función, pues el valor de un inmueble está intrínsecamente ligado a sus acabados, materiales, estado de conservación interior y distribución, caso contrario, existe un riesgo inminente que el valor tasado sea inferior al real, lo que contraviene el espíritu de la norma, cuyo fin es proteger al ejecutado de una subasta a precio vil, por lo cual, la inobservancia de la norma técnica conduce al incumplimiento del requisito procesal, por lo cual es sencillo colegir que la tasación presentada con la demanda, no reúne los requisitos que la ley exige.
En tales circunstancias, los órganos jurisdiccionales están obligados a ejercer el control de legalidad y suficiencia técnica sobre el documento que constituye la tasación, su función no se agota con verificar si el documento existe, y forma parte de los anexos que se adjuntan a la demanda; sino a verificar si éste cumple con los estándares exigidos para ser considerado como tal.
Es así que la propia jurisprudencia que hemos citado, en el Expediente 00016-2022-0-1301-JR-CI-01, es enfática al señalar que el perito tiene que valorar el bien que aprecia directamente y no solo lo que describe el registro, motivo por el cual la actuación judicial debe ir encaminada a garantizar la visita interna, incluso con el auxilio de la fuerza pública si fuera necesario, para asegurar la objetividad y veracidad del valor. La inacción judicial en este punto, convalidando un informe de tasación defectuoso, debe conducir inequívocamente a la declaración de improcedencia o la nulidad de la demanda al inicio del proceso.
3. La tasación deficiente como causal de nulidad procesal
El Código Procesal Civil, al exigir la presentación de una tasación comercial actualizada, incorpora por referencia la obligatoriedad del Reglamento Nacional de Tasaciones, en ese sentido, la norma adjetiva exige una tasación, y tasación para el ordenamiento jurídico peruano únicamente puede ser aquella que se ajusta a las disposiciones de dicho reglamento, por lo cual, admitir a trámite una demanda con un documento que no cumple con las exigencias de éste, resulta invalidante de la misma.
Corresponde enfatizar que la omisión de la inspección interna no es un simple vicio subsanable; constituye la falta de un presupuesto procesal de fondo. Si el valor de remate se establece en base a este documento defectuoso, se corre el riesgo de subastar el bien a un precio sustancialmente inferior a su valor de mercado, causando un perjuicio económico irreparable al ejecutado, lo que automáticamente vicia el proceso y afecta su validez.
En ese contexto, siendo que la Tutela Jurisdiccional Efectiva y el Debido Proceso garantizan al ejecutado no solo la posibilidad de defenderse, sino que el proceso se desarrolle con arreglo a ley, esto se extiende a la protección de su patrimonio. Partiendo de esa premisa, así como del hecho que la finalidad del proceso de ejecución es que el acreedor satisfaga su crédito de manera justa, y que el deudor reciba el valor real restante, si el precio base del remate se fundamenta en un valor irreal, la subasta se convierte en un acto que, si bien es legal en apariencia, es injusto en el fondo. El ejecutado no solo pierde su propiedad, sino que es privado de la posible percepción de un remanente, en caso lo hubiese.
En mérito a ello consideramos que la convalidación judicial de una tasación deficiente es una denegación indirecta de justicia y una infracción del Debido Proceso, al sustentarse la decisión en una prueba pericial legalmente inválida. Una tasación incompleta, al no reflejar el valor real, lesiona el derecho a la Tutela Jurisdiccional Efectiva, pues el proceso no logra su objetivo de realizar el bien por su verdadero valor de mercado, poniendo en riesgo el patrimonio del ejecutado, por este motivo, la decisión de confirmar la ejecución, basándose únicamente en la mera formalidad, de que se presentó un documento llamado tasación comercial, sin verificar si materialmente cumplía con las disposiciones del Reglamento Nacional de Tasaciones, esto constituye una indudable vulneración del Debido Proceso y una inaplicación de una norma jurídica necesaria (el reglamento en mención), como lo establecen los artículos 387 y 391 del Código Procesal Civil respecto a las causales para recurrir en casación excepcional.
Por otro lado, el principio constitucional de la Debida Motivación de las Resoluciones Judiciales exige que las decisiones judiciales se sustenten en hechos probados y en una argumentación sólida y razonable. En un proceso de ejecución, el valor del bien es un hecho probatorio crucial, bajo esa lógica, al aceptar y utilizar como base una tasación que no cumple con las normas técnicas obligatorias, según la norma reglamentaria, los magistrados estarían fundamentando su decisión (de remate) en un sustento fáctico inválido. La motivación del auto de remate se vuelve aparente o insuficiente porque el hecho que le da sustento —el valor comercial— no ha sido determinado conforme a ley, de este modo, el remate se convierte en un acto viciado y contrario a derecho.
Y en idénticas circunstancias, cuando un juzgado o una sala superior, declara infundada la contradicción o confirma la orden de remate basándose en que se ha cumplido con la norma procesal, a pesar de que la tasación es técnicamente defectuosa, por haber sido realizada sólo a exteriores, incurre en una motivación aparente o insuficiente, puesto que la motivación (de un acto jurisdiccional) no se satisface con la mera mención formal de que el requisito ha sido cumplido; sino se requiere que el juez verifique su validez legal y técnica, por lo que al omitirse el análisis que dispone el Reglamento Nacional de Tasaciones, el órgano jurisdiccional está construyendo su decisión sobre un fundamento inválido, carente de un sustento fáctico idóneo y razonable, violando la garantía constitucional de la motivación.
4. La necesidad de desarrollar doctrina jurisprudencial vinculante
El Tribunal Constitucional ha sido claro en señalar que una motivación insuficiente es equiparable a la falta de motivación, lo que acarrea la nulidad. En ese sentido, resulta vital que la Corte Suprema, mediante un recurso de casación, siente una doctrina jurisprudencial vinculante que aborde y resuelva este aparente vacío o inobservancia recurrente.
El criterio debe ser uniforme y estricto: la tasación comercial exigida por el código adjetivo, debe ser técnica y legalmente válida, lo que indefectiblemente implica el cumplimiento de la inspección ocular a interiores y exteriores y el desarrollo completo de la memoria descriptiva y la descripción del predio conforme a los artículos 5, 6 y 12 de la norma reglamentaria. Si el ejecutante presenta un informe que señala que no se realizó la inspección interna, el juez debe requerir a éste la subsanación del informe, o la presentación de una nueva tasación, incluso con auxilio de la fuerza pública. De no subsanarse, la demanda debe ser declarada improcedente al incumplirse con un requisito fundamental para su procedencia.
Como se entenderá, los jueces y las salas superiores no pueden ser meros fedatarios de la documentación bancaria. Su rol es el de garantes de la legalidad y la justicia patrimonial. Aceptar una tasación deficiente es convalidar un potencial perjuicio económico al deudor, permitiendo que un proceso de remate se inicie sobre la base de una tasación deficiente. Por tanto, la Corte Suprema debe casar la sentencia para reafirmar la obligatoriedad en cuanto al cumplimiento de las normas reglamentarias y salvaguardar la formalidad y transparencia que exige el proceso de ejecución hipotecaria.
Es así que la Corte Suprema tiene la oportunidad de corregir este vicio in procedendo y sentar un precedente obligatorio. El desarrollo de esta doctrina no solo dará certeza a los ejecutados, sino que también obligará a las entidades financieras a presentar documentos periciales con el rigor técnico que el Reglamento Nacional de Tasaciones exige desde el inicio del proceso, elevando los estándares de la justicia en la materia. El valor real del bien es la única medida justa en un remate, y ese valor solo se obtiene a través de una tasación legalmente idónea.
5. Conclusión: justicia formal y justicia material
La justicia en el proceso de ejecución hipotecaria no puede limitarse a la observancia superficial de las formalidades. Exige que cada paso, especialmente la valoración del bien, se haga con rigor técnico y legalidad estricta. La convalidación de una tasación que se basa en conjeturas, al omitir la inspección interna, es un acto que sacrifica la justicia material por una formalidad vacía.
El órgano jurisdiccional tiene el deber ineludible de actuar como filtro de legalidad. No se trata de poner trabas al derecho de ejecución del acreedor, sino de garantizar que la satisfacción de su crédito se realice en un marco de respeto a los derechos constitucionales del ejecutado, principalmente el de la propiedad y el debido proceso. Una demanda de ejecución de garantía hipotecaria no puede acceder a trámite si no se acompaña de una tasación comercial que cumpla debidamente con las disposiciones establecidas en el Reglamento Nacional de Tasaciones, que exige la realización de una inspección a interiores y exteriores del inmueble.
En mi opinión, la Corte Suprema tiene la oportunidad histórica de establecer un criterio que dote de contenido real a la exigencia del artículo 720 del Código Procesal Civil, garantizando así un proceso de ejecución justo, equitativo y apegado a la técnica legal que el ordenamiento peruano impone.
