Sumario: 1. Introducción, 2. La regulación de la JP en la Directiva, 3. La regulación de la JP en el DL.
1. Introducción
Continuando con lo que había adelantado en mi última publicación , en ésta me encargaré de analizar la manera como está regulada la Junta de Propietarios (la “JP”) en nuestro actual “Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común” (el “RPEPC”), y compararlo con los cambios y adecuaciones que sobre el particular propone el Decreto Legislativo N° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal (el “DL”).
¿Qué calidad jurídica le asiste a la JP? ¿Es sujeto de derecho? ¿Está legitimada para contratar en el mercado como si se tratase de una persona jurídica? ¿Puede figurar en el Registro como propietaria de bienes inmuebles? ¿Cuenta con algún tipo de capacidad para “adquirir” bienes? ¿Asume responsabilidad por los actos jurídicos que celebra?
A diferencia de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, “Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común” (la “Directiva”), ni la Ley 27157 ni su Reglamento se pronuncian sobre estos puntos.
Veamos de qué manera la Directiva aborda cada una de dichas interrogantes para, a partir de ello, determinar de qué forma las respuestas cambiarán una vez que el DL entre en vigencia.
2. La regulación de la JP en la Directiva
Si bien la Directiva reconoce que la JP no cuenta con personería jurídica, admite que puede adquirir bienes inmuebles y figurar en los Registros Públicos como propietaria, ello gracias la “relativa subjetividad que la ley le otorga (de forma análoga a lo que sucede con las asociaciones no inscritas o las sociedades irregulares).
La Directiva llega a esta conclusión luego de criticar una decisión del Tribunal Registral (Resolución N° 711-2006-SUNARPTR-T), en donde si bien se le había reconocido a la JP cierta capacidad para adquirir inmuebles, se había condicionado tal posibilidad a: (i) que el inmueble sea contiguo al edificio; y (ii) que sea acumulado y convertido en zona común.
La Directiva criticó esta posición indicando que “no se sustenta en norma alguna y más bien pone en grave peligro a las juntas que se ven frecuentemente obligadas a iniciar procesos judiciales contra los propietarios morosos, por lo cual se producen embargos y hasta adjudicaciones sobre los bienes del deudor, lo que incluye bienes inmuebles. Si ello ocurre, el inmueble adquirido no solamente no será contiguo, sino que además muchas veces será la propiedad sección exclusiva dentro del mismo edificio, por lo que no tiene ningún sentido exigir que ésta se convierta en zona común”.
La Directiva también se pronunció en contra de que la adquisición realizada por la JP se registre a nombre de todos los Propietarios, como si se tratase de un bien en copropiedad:
“En los casos de adquisición de inmuebles u otros bienes registrados por parte de la junta, debe entenderse que los propietarios vienen a ser todos los titulares de las secciones exclusivas, por lo que así debería ser consignado en el asiento. Sin embargo, esta solución es impracticable (…) las juntas de propietarios cuentan con relativa subjetividad jurídica y, por tanto, la inscripción deberá extenderse directamente en su nombre, con indicación precisa del edificio o complejo al que corresponde”.
En conclusión, de acuerdo con la Directiva:
a. La JP, si bien no es persona jurídica, cuenta con cierto nivel de subjetividad jurídica que le permite adquirir inmuebles, los cuales no necesariamente deberán ser contiguos a la edificación.
¿Quiere decir ello que la JP puede adquirir cualquier clase de bien, en cualquier circunstancia y aun cuando no guarde relación física ni jurídica con la edificación? Por el desarrollo que hace la Directiva, diera la impresión que la autorización para que la JP adquiera bienes está circunscrita al escenario de cobranza de cuotas a los Propietarios morosos (por ejemplo, recibiendo bienes en dación en pago o adjudicándoselos en el eventual remate judicial), por lo que no se trataría de una habilitación ilimitada a efectos de que la JP actúe en el mercado como lo haría cualquier otro sujeto de derecho.
b. Una vez adquirido el bien, no es necesario que se acumule registralmente al edificio ni que sea incluido en el RI como un bien común.
c. La inscripción de la adquisición deberá hacerse a nombre de la JP (como si se tratase de una persona jurídica), y no de los Propietarios que la conforman (como ocurre cuando se adquiere un bien en copropiedad).
3. La regulación de la JP en el DL
A diferencia de lo que ocurre con el actual RPEPC, el DL (art. 21) consagra expresamente a la JP como “sujeto de derecho”, pero vincula dicha personería jurídica a un fin muy concreto:
“La naturaleza de la Junta de Propietarios es la de ser un sujeto de derecho cuya finalidad es la administración, mantenimiento y mejoramiento de la edificación para conservar los bienes comunes para su disfrute por parte de los/as titulares de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva materia del régimen de la propiedad horizontal”.
¿Esto quiere decir que la JP solo podrá actuar como sujeto de derecho en tanto los actos que realice estén vinculados a la “administración, mantenimiento y mejoramiento de la edificación para conservar los bienes comunes”?
La respuesta pareciera ser afirmativa, si es que tenemos en cuenta lo que dispone el art. 23.5 del DL:
“En cumplimiento de sus fines, la Junta de Propietarios puede adquirir o disponer de bienes inmuebles y muebles registrables”.
Es decir, la personería jurídica que el DL le reconoce a la JP estaría limitada a la adquisición de bienes (muebles e inmuebles) que contribuya con la “administración, mantenimiento y mejoramiento de la edificación para conservar los bienes comunes”.
Ahora bien, ¿quién se encargará de determinar ello? Imaginemos que la JP adquiere un inmueble ubicado en una provincia distinta a donde se encuentra la edificación. Luego de ello, la JP da en arrendamiento el bien y destina el 5% de la renta mensual para los gastos de mantenimiento de la edificación, mientras que el resto se reparte entre los Propietarios para que estos dispongan libremente de la ganancia.
¿Estamos frente a contratos (compraventa y arrendamiento) que cumplen con la finalidad establecida por el DL? Quien considere que no es así, ¿podrá demandar la nulidad de dichos contratos invocando la vulneración de una norma imperativa? Y en todo caso, aun si nadie cuestionase la validez de esos contratos, imaginemos que se presentan al Registro para su inscripción: ¿Dependerá del registrador determinar si cumplen con la finalidad del DL y, por ende, son inscribibles? ¿Sobre qué base o criterios deberá resolver el registrador?
Me parece que estas dudas generan una serie de contingencias e inseguridades en la contratación, por lo que el reglamento del DL debiera tratar de establecer algún nivel de certeza sobre el tipo de contratos en los que la JP puede intervenir, válidamente, como sujeto de derecho.
Otra duda que se genera es cómo responderá la JP por los contratos en los que válidamente intervenga como sujeto de derecho. Imaginemos que la JP adquiere una serie de bienes muebles para destinarlos al mantenimiento de las áreas comunes de la edificación. Es claro que estamos frente a actos que cumplen los fines del DL, por lo que la JP se convertirá en propietario de dichos bienes, sin embargo, ¿qué ocurrirá en caso incumpla con los términos del contrato de compraventa y le genere daños a su contraparte? ¿Responderán patrimonialmente sus miembros o es que, como si se tratase de una persona jurídica, aplicará la responsabilidad limitada, de modo que la JP responderá con su exclusivo patrimonio sin que ello incluya al de sus miembros?
Esta es otra duda que debería ser absuelta por el reglamento del DL.
Volvamos ahora a la regulación del DL. Es evidente que la JP actuará a través de sus miembros, por lo que serán estos quienes decidan cuándo dicha JP pueda adquirir bienes en calidad de sujeto de derecho. ¿Y cuál es la votación necesaria para ello?
El DL (art. 23.5) señala que deberá contarse con la aprobación del 50% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, “salvo que para el caso de los bienes muebles registrables el reglamento Interno establezca un porcentaje menor de aprobación o se autorice directamente al presidente de la Junta de Propietarios”.
Esto quiere decir que, cuando se trata de la adquisición de inmuebles, la votación que exige el DL (50%) es el mínimo indispensable, por lo que no está permitido que en el RI los Propietarios bajen dicha valla.
Un último tema que vale la pena mencionar es que el art. 23.6 del DL permite que los Propietarios, al momento de autorizar a la JP adquirir inmuebles, precisen que el bien tendrá la condición de “común”.
Esto significa que la adquisición de inmuebles por parte de la JP podría generar dos tipos de titularidad (dependiendo de lo que hayan acordado los Propietarios):
a. Supuesto 1: el bien será de propiedad exclusiva de la JP (como si se tratase de una persona jurídica).
b. Supuesto 2: el bien será de copropiedad de todos los Propietarios.
Si bien para ambas adquisiciones se requerirá de la aprobación del 50% de los porcentajes de participación, la diferencia está en los votos necesarios en caso se quiera transferir el inmueble a un tercero.
Así, en el Supuesto 1, ya que el dueño es la JP (sujeto de derecho), la venta requerirá la aprobación del 50% (el art. 23.5 DL exige dicho porcentaje tanto para la adquisición como para la venta de inmuebles de propiedad de la JP). Por el contrario, en el Supuesto 2, ya que estamos frente a un bien común (copropiedad de los Propietarios), se necesitarán dos acuerdos: desafectación + transferencia, y ambos casos la votación requerida será del 75% de los porcentajes de participación.
