Fundamento destacado: NOVENO.- Revisada la sentencia de vista se advierte que la Sala Superior no merita los vouchers bancarios de pago pues considera que los cuestionamientos a la eficacia de las resoluciones contractuales debe ser discutida como oposición en otro proceso judicial y que la demandada no ha procedido de tal manera. Así tenemos que en el considerando once de la sentencia de vista sostiene textualmente: «Los voucher bancarios de pago presentados por la demandada (pp. 92-97), por sí solos, no enervan la eficacia de las resoluciones de los contratos, habida cuenta que la presunta ineficacia de ellas se discute como oposición en otro proceso, lo que la demandada no ha realizado».
DÉCIMO.- En este orden de ideas, es evidente que la Sala Superior no amerita los comprobantes de pago con los cuales la parte demandada cuestiona la resolución contractual producida puesto que considera, sin mayor fundamento jurídico, que tal situación debe ser ventilada en otro proceso judicial, lo cual vulnera el citado artículo 188 del Código Procesal Civil; máxime si de la sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil, Casación número 2195-2011 Ucayali, se desprende la posibilidad de valorar los medios probatorios para la dilucidación de la controversia, puesto que conforme al numeral I) de su fundamento número 63, en los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble, para lo cual bastará que el juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de la resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución, y que si advierte, «como consecuencia de la valoración correspondiente, que los hechos revisten mayor complejidad y que no resultan convincentes los fundamentos fácticos y las pruebas del demandante o del demandado» deberá dictar sentencia declarando la fundabilidad o infundabilidad de la pretensión.
SUMILLA.- DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA. Es nula la sentencia que ampara la demanda de desalojo por ocupación precaria sustentada en una resolución contractual, si no se pronuncia respecto a los medios probatorios admitidos con los cuales la parte demandada procura desvirtuar la resolución contractual en que se ha sustentado la precariedad de su posesión.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
Casación N° 617-2017, Lima Norte
Lima, nueve de noviembre de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número seiscientos diecisiete – dos mil diecisiete; en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, expide la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandada Nancy Margarita García Eguía (folios 211) contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número seiscientos ocho, de fecha veinte de julio de dos mil dieciséis (folios 179) expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, en cuanto resolvió confirmar la sentencia de primera instancia contenida en la Resolución número nueve, de fecha veintinueve de diciembre de dos mil quince (folios 146), que declaró fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria, en consecuencia, ordenó que la demandada Nancy Margarita García Eguía desocupe y entregue a la demandante Constructora Promotora Inmobiliaria “Nuevo Amanecer” Sociedad Anónima Cerrada, los lotes cuatro y veinte de la manzana G, del Programa de Vivienda “Santa Isabel de Carabayllo”, segunda etapa, ubicado en el distrito de Carabayllo, provincia y departamento de Lima.
II. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO:
Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha seis de abril de dos mil diecisiete [folios 74 del cuadernillo de casación], ha declarado procedente el recurso de casación por las siguientes causales: 1) Infracción normativa del artículo IV del Título Preliminar y del artículo 188 del Código Procesal Civil, señalándose que la recurrida infringe las reglas del silogismo jurídico y de la inferencia, pues interpreta de manera errónea el Cuarto Pleno Casatorio Civil, al establecer que la demandada se encuentra en situación de ocupante precaria del bien sub litis por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, por causal de resolución de contrato, no habiendo actuado ni merituado los medios probatorios presentados por la parte demandada, consistentes en la demostración de la vigencia de los contratos suscritos con la empresa demandante el catorce de julio de dos mil diez, donde obran los vouchers de pago en autos, con lo cual se demostró fehacientemente que se ha cumplido con los pagos de las armadas establecidas en los contratos privados de separación de lote de terreno con la parte demandante; por lo tanto, se demuestra que la recurrente nunca ha incurrido en posesión precaria, como lo han determinado erróneamente las sentencias de primera y segunda instancia; 2) Infracción normativa material por interpretación errónea de los artículos 896, 905, 911, 1220, 1361, 1430 y 1561 del Código Civil, debido a que: a) La recurrente ha demostrado haber cumplido con el pago de las armadas en las fechas pactadas, situación que le otorga la calidad de poseedora de buena fe, evidenciándose la interpretación errónea en las sentencias de primera y segunda instancia respecto del artículo 896 del Código Civil; b) La resolución impugnada no toma en cuenta lo establecido en los artículos 1549 y 1551 del Código Civil, dispositivos legales que deben ser corroborados con lo señalado en el recurso de apelación de fecha cinco de enero de dos mil dieciséis, y en la contestación de la demanda donde se señaló que la demandada ha cumplido con los pagos y armadas pactadas en los contratos de fecha catorce de junio de dos mil diez, y que la parte demandante, de mala fe no los quiso canjear por las letras pactadas; c) La sentencia de vista no ha tomado en cuenta lo señalado en el artículo 1220 del Código Civil, que debe ser corroborado y analizado conjuntamente con lo acordado en el contrato suscrito entre la parte demandante y la recurrente; es decir, se debe considerar pagada y cumplida la obligación respecto de las armadas canceladas en su oportunidad; d) En aplicación de los artículos 1361 y 1430 del Código Civil se pactó que la empresa vendedora comunicaba su decisión de resolver el contrato mediante carta notarial dirigida a la compradora, y por efecto de tal resolución de contrato la vendedora se obliga a devolver el pago realizado con una deducción del treinta y cinco por ciento (35%); es decir, de la resolución del contrato surge la obligación de devolución, compromiso que no ha cumplido la empresa demandante, pues no ha devuelto suma alguna; por lo tanto, mientras no devuelva el dinero pagado no opera la resolución del contrato; y, 3) Apartamiento inmotivado del Cuarto Pleno Casatorio Civil, Sentencia Casatoria número 2195-2011 Ucayali; señalándose que las sentencias de primera y segunda instancia, al momento de determinar la “supuesta” situación de precariedad de la parte demandada, no han tomado en cuenta que la situación contractual reviste mayor complejidad, por lo que al amparo de lo establecido en el inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, el Juez debe observar el Principio de Congruencia. Las sentencias no han realizado un análisis exhaustivo acerca de si los hechos revisten mayor complejidad, limitándose a transcribir los mismos, así como los artículos del Código Civil de forma literal, sin haberles otorgado mayor interpretación.
III. CONSIDERANDO:
PRIMERO.- Previamente a la absolución del recurso de casación examinado, es necesario hacer un recuento de lo acontecido en el presente proceso, a fin de poder evaluar si efectivamente se incurrieron en las infracciones normativas denunciadas.
a) DEMANDA.- Constructora Promotora Inmobiliaria “Nuevo Amanecer” Sociedad Anónima Cerrada interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra Nancy Margarita García Eguía respecto de los lotes números 4 y 20 de la manzana G del Programa de Vivienda “Santa Isabel de Carabayllo”, segunda etapa, ubicado en el distrito de Carabayllo, provincia y departamento de Lima (folios 55 y 66); asimismo, solicitó accesoriamente la restitución y entrega de los dos inmuebles, la demolición de toda construcción realizada, y una compensación equitativa por el uso a razón de cien dólares americanos (US$.100.00) por mes por cada inmueble desde el momento de celebración del contrato. La empresa demandante sostiene que con la demandada suscribió con fecha catorce de junio de dos mil diez, dos contratos privados de separación de lote de terreno, uno por el lote número 4 y otro por el lote número 20, ambos de la manzana G del Programa de Vivienda “Santa Isabel de Carabayllo”, segunda etapa, los mismos que han sido resueltos de pleno derecho en aplicación de la cláusula tercera de dichos contratos y del artículo 1430 del Código Civil, remitiéndole las respectivas cartas notariales de fecha dieciséis de abril y tres de marzo de dos mil catorce, debido a que la recurrente se atrasó en el pago de más de tres cuotas consecutivas; precisa que respecto al contrato por el lote cuatro, la demandada pagó cuarenta y tres de las sesenta letras suscritas, siendo su último abono el día catorce de marzo de dos mil catorce cuando pagó la cuota con vencimiento al catorce de enero de dos mil catorce, mientras que en cuanto al contrato por el lote veinte, ha pagado cuarenta y dos de las sesenta letras suscritas, siendo el último abono el día catorce de febrero de dos mil catorce, cuando pagó la cuota que vencía el catorce de enero de dos mil catorce.
b) CONTESTACIÓN: La demandada Nancy Margarita García Eguía contesta la demanda (folios 112) indicando sustancialmente que es falso que solamente haya efectuado sus pagos, respecto al primer contrato hasta el mes de marzo de dos mil catorce, y respecto al segundo contrato hasta el mes de febrero de dos mil catorce, puesto que abonó todas las cuotas que le exigía la empresa demandante; que anteriormente le había entregado a la accionante varios vouchers de pago, los mismos que no canjeó por las letras de cambio respectivas, conforme lo demuestra con la Carta Notarial número 26857, debido a que la parte demandante se negaba a recibir los documentos en mención; que desde el dos de octubre de dos mil trece la demandante se negó a recibir los vouchers de pago, no canjeándole ninguna letra de cambio y solicitándole que desocupe los lotes de terreno ya que tenía otra persona a quien dárselos en venta; que nunca estuvo atrasada tres cuotas, siendo que las supuestas letras atrasadas sí fueron canceladas y las acompaña a su escrito de contestación; que su error fue no remitirle los vouchers de pago a la demandante; y que no se pueden resolver los contratos suscritos debido a que ha cumplido con el pago de sus cuotas, siendo de aplicación el artículo 1562 del Código Civil.
c) SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: Por Resolución número nueve, de fecha veintinueve de diciembre de dos mil quince, se emitió sentencia de primera instancia que declaró fundada la demanda en todos sus extremos (folios 146), puesto que consideró que de las copias de las letras de cambio de folios treinta y cinco a cincuenta y dos se observa que la demandada ha incumplido con los pagos pactados, no resultando amparable sus alegaciones en el sentido de que su único error fue no enviar los vouchers de pago a la demandante, dado que revisados los recibos de folios noventa y dos a noventa y siete evidencia que si bien pudo haber pagado algunos meses, incurrió en el incumplimiento que se le imputa; asimismo, se señala que no era aplicable lo dispuesto en el artículo 1562 del Código Civil puesto que conforme a la cláusula tres de cada uno de los contratos, era necesario que la demandada haya cumplido con pagar el noventa y cinco por ciento del precio pactado por cada inmueble, lo que no ha ocurrido; finalmente señala que son atendibles los pedidos de demolición y de pago de compensación, atendiendo a la precariedad de la demandada y a que conforme a la referida cláusula tres, las partes pactaron que en caso de resolución de contrato la vendedora descontará el treinta y cinco por ciento de lo abonado.
d) SENTENCIA DE VISTA: Mediante Resolución número seiscientos ocho, de fecha veinte de julio de dos mil dieciséis se emitió sentencia de vista, dictada por la Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte que confirmó la sentencia apelada en cuanto a la pretensión de desalojo, y la revocó respecto a las pretensiones de demolición y pago de compensación, declarando improcedente la demanda en tales extremos. Se fundamentó la decisión señalando que los títulos de la demandada (contratos de fecha catorce de junio de dos mil diez) fenecieron debido a que en aplicación de su cláusula tercera, se cursaron las cartas notariales de fecha dieciséis de abril y tres de mayo de dos mil catorce, respectivamente, dando por concluidas las relaciones contractuales con la emplazada; en cuanto al artículo 1562 del Código Civil se indica que el Código Civil vigente no contempla el supuesto de improcedencia de resolución contractual si es que se ha pagado más del cincuenta por ciento (50%) del precio establecido, existiendo dicha posibilidad solo si existe pacto entre las partes, lo que noo curre en el caso de autos; agrega que los vouchers presentados por sí solos no enervan la eficacia de las resoluciones contractuales, habida cuenta que la presunta ineficacia de ellas se discute como oposición en otro proceso; que, en consecuencia, la demandada es ocupante precaria al haber fenecido los títulos que tenía, debiendo prosperar la pretensión principal de desalojo y la accesoria de restitución de la posesión, mas no así las pretensiones de demolición y compensación, las cuales deben ventilarse en otra vía.
SEGUNDO.- Habiéndose declarado la procedencia de la casación por una causal de infracción normativa procesal que de ampararse, de acuerdo al artículo 396 del Código Procesal Civil modificado por Ley número 29364, impediría emitir un pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, corresponde resolverse, en primer término, la alegada causal, y en caso de ser desestimada, recién procedería resolver la causal de infracción normativa material y el alegado apartamiento inmotivado del precedente judicial.
[Continúa…]
