Usted es contratado para analizar el siguiente caso: “A” es propietario de un predio ubicado en San Miguel, el cual fue otorgado en diciembre del 2008 en arrendamiento a favor de “B”. Lo particular del caso es que las partes no establecieron un plazo de vigencia, es decir, no se menciona la palabra “plazo” en el contrato, ni siquiera para hacer referencia a que el contrato se entiende celebrado a “plazo indeterminado”.
Algunos datos más: (i) “B” viene pagando la renta de forma puntual desde el año 2008; (ii) el deseo de “A” es recuperar la posesión del bien pero, a la fecha, no le ha remitido ninguna comunicación a “B” solicitando su devolución.
“A” le hace las siguientes consultas: ¿cuál es la condición jurídica de “B” sobre la casa? ¿Conserva “B” la condición de inquilino o el hecho de que hayan transcurrido más de 10 años desde la celebración del contrato determina que su título se haya extinguido? ¿Qué puede hacer “A” para convertirlo en precario? ¿En qué momento vencerá el contrato de “B”? ¿Podría “A” plantear inmediatamente una demanda de desalojo o deberá realizar algún trámite previo? ¿En qué causal debería sustentarse dicho desalojo?
Poco se ha escrito sobre el arrendamiento a plazo indeterminado. Cuando el contrato es a plazo determinado, ya está claro que su solo vencimiento no convierte al inquilino en precario (podrá ser demandado por desalojo por vencimiento de su contrato mas no por desalojo por posesión precaria), ya que para ello será necesario que el arrendador solicite la restitución del bien (es con dicho pedido que el inquilino queda convertido en precario, por lo que recién a partir de ese momento el desalojo podrá sustentarse en dicha causal). ¿Pero qué hay del arrendamiento a plazo indeterminado? ¿Cuándo el inquilino pasa a ser un precario?
Lo primero que debemos tener en cuenta es que, de acuerdo con el art. 1703° CC, “se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante”. Aparentemente el tema es clarísimo: mientras no haya un pedido de devolución, el inquilino conserva su condición de arrendatario. Sin embargo, hay un primer dato que podría llevarnos a confusión: el art. 1688° CC establece que “el plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años”.
¿Qué importancia tiene ello en nuestro caso? Que el arrendamiento fue celebrado en el 2008, por lo que el plazo máximo legal habría vencido el 2018 y pese a ello “B” se mantiene en posesión del bien. Si un arrendamiento –por mandato legal– no puede superar los 10 años, ¿no debemos entender que “B” perdió la condición de arrendatario en diciembre del año 2018? Concluir ello sería un error por tres razones:
- El propio art. 1688° CC habla del “plazo del arrendamiento de duración determinada”. Es decir, el máximo legal no está pensado para cualquier arrendamiento, sino únicamente para el “arrendamiento de duración determinada”, esto es, aquel en el cual las partes fijaron un plazo de vigencia. Por el contrario, cuando las partes no fijan un plazo de vigencia para su arrendamiento, no estamos ante un “arrendamiento de duración determinada”, por lo que no será de aplicación el plazo máximo que establece el 1688° CC.
- ¿Significa esto que un arrendamiento a plazo indeterminado puede durar más de 10 años? La respuesta es afirmativa. El hecho de que un arrendamiento de duración indeterminada pueda superar los 10 años no contraviene el texto del 1688° CC, ya que la norma está pensada como un mecanismo de protección para el propietario, a efectos de que éste no se vea obligado a ceder el uso de su bien por un periodo superior a los 10 años; pero este riesgo no aparece en un arrendamiento a plazo indeterminado, en donde el propietario está facultado (en aplicación del art. 1365° CC y el 1703° CC) a desvincularse del contrato en el momento que él lo desee, ya sea que haya transcurrido 1, 10 o 20 años.
Habiendo superado este primer inconveniente, ¿ya podemos concluir que, en nuestro caso, “B” mantiene aún su condición de inquilino? Aún no, pues hay un segundo escollo que superar: tratándose de contratos a plazo indeterminado, la regla general la encontramos en el artículo 1365° CC: “En los contratos de ejecución continuada [como lo es un arrendamiento] que no tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes puede ponerle fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una anticipación no menor de treinta días. Transcurrido el plazo correspondiente el contrato queda resuelto de pleno derecho”.
La parte resaltada es importante porque nos permite entender que lo opuesto a un contrato a plazo indeterminado es aquel en el que las partes o la ley hayan establecido un plazo de vigencia (en el primer caso estaremos ante un contrato con plazo convencional determinado y en el segundo frente a un contrato con plazo legal determinado). En el caso del arrendamiento, el art. 1688° CC establece un plazo máximo de vigencia de 10 años. ¿Es esto un plazo legal determinado? Si respondemos afirmativamente, entonces debiéramos concluir que:
- Cuando en un arrendamiento las partes no establecen un plazo, se entiende que es de 10 años, por lo que no estaremos ante un arrendamiento a plazo indeterminado sino ante un arrendamiento con plazo legal determinado; y,
- Solo estaremos frente un arrendamiento a plazo indeterminado cuando así lo hubiesen establecido expresamente las partes, no siendo suficiente que guarden silencio sobre el plazo.
Y llevadas estas conclusiones a nuestro caso, tendríamos que el arrendamiento A-B, debido al silencio de las partes, sí tuvo un plazo de vigencia (los 10 años fijados por la ley), por lo que habiendo transcurrido el mismo y no habiendo “A” solicitado aún la devolución del bien, el contrato continuaría en sus mismas estipulaciones pero se habría convertido en un contrato a plazo indeterminado (conforme al art. 1700° CC), por lo que “B” sería, a la fecha, un arrendatario con contrato a plazo determinado vencido, pudiendo ser demandado por desalojo por dicha causal.
No obstante, desde mi punto, dichas conclusiones no son correctas. El error surge de no comprender que una cosa es el “plazo máximo legal” (como ocurre con los 10 años del arrendamiento) y otra muy distinta el “plazo legal determinado”. En el primer caso, no estamos ante un plazo que aplique supletoriamente debido al silencio de las partes, sino frente a un límite que los contratantes no podrán superar en caso decidan fijar un plazo a su relación contractual. Por el contrario, estamos ante un plazo legal determinado cuando es la ley la que se encarga de fijar el periodo de vigencia de determinada relación contractual. El mejor ejemplo lo encontramos en el derecho real de servidumbre, cuyo art. 1037° CC establece que “las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto contrario”. Es decir, si Juan y Martín firman un contrato de servidumbre en virtud del cual el primero le otorga al segundo una servidumbre de paso pero sin fijar un plazo de vigencia, se entenderá que tal derecho es otorgado de forma perpetua. Estaremos, por ello, ante un contrato a plazo determinado (impuesto por la ley), por lo que ninguna de las partes podrá, unilateralmente, desvincularse de la relación jurídica aplicando el art. 1365° CC (el cual, como ya dije, aplica solo para los contratos a plazo indeterminado).
En conclusión, habiendo hecho este análisis sistemático de los arts. 1365°, 1688° y 1703° CC, ya podemos dar respuesta a las interrogantes planteadas en un inicio:
- ¿Cuál es la condición jurídica de “B” sobre el predio? Es, aún, un arrendatario con contrato vigente.
- ¿Conserva la condición de inquilino o el hecho de que hayan transcurrido más de 10 años desde la celebración del contrato determina que su título se haya extinguido? Es irrelevante que hayan pasado los 10 años, pues tratándose de un contrato a plazo indeterminado, no tiene un plazo de vigencia máximo (no olvidemos que el art. 1688° CC solo aplica para los arrendamientos en los que las partes hayan fijado un plazo de duración).
- ¿Qué puede hacer el arrendador para convertirlo en precario? Aplicando el art. 1703° CC, podría solicitarle la devolución del bien para de ese modo extinguir el vínculo contractual.
Me quedan por responder las siguientes preguntas: ¿En qué momento vencerá el contrato de “B”? ¿Podría “A” plantear inmediatamente una demanda de desalojo o deberá realizar algún trámite previo? ¿En qué causal debería sustentarse dicho desalojo? Me encargaré de dar respuesta a estas interrogantes en mi siguiente post.
