Para el Indecopi, firmar un contrato no prueba que el consumidor conozca sus penalidades. Aunque se podría asumir que el comprador revisa lo que firma en su contrato, para la entidad eso no es suficiente y por eso recomienda una declaración jurada previa a la firma, según el fundamento jurídico 28 de la Resolución 642-2025/SPC-Indecopi.
No ofrecerle esta información mediante una declaración jurada u otro documento antes de la firma del contrato inmobiliario, invalida cualquier cláusula de penalidad, de acuerdo al artículo 77 del Código de Protección al Consumidor, que regula la información mínima en el proceso previo a la compra.
Artículo 77.- Información mínima en el proceso de compra.
(…) 77.2 Los proveedores deben implementar y mantener procedimientos para proporcionar la información de manera previa y gratuita a la suscripción de un contrato considerando los aspectos siguientes:
f. Condiciones de la separación: vigencia, causales y efectos de la resolución (gastos administrativos y penalidades).
(…)
Es decir, las penalidades solo se podrán ejecutar si la inmobiliaria se aseguró de cumplir con ese artículo, según la resolución a la que tuvo acceso LP:
28. En efecto, de los documentos antes mencionados, únicamente se demuestra que a la señora Guevara se le entregó el Contrato -hecho no controvertido-, mas no que se hubiera brindado la información sobre la penalidad cuestionada de forma previa a la suscripción del Contrato. Así, la Inmobiliaria pudo presentar, por ejemplo, una declaración jurada suscrita por la compradora en la cual se deje constancia de forma expresa de haber recibido la información indicada en el artículo 77° del Código, en particular, sobre las penalidades, de forma previa a la suscripción del Contrato o, también, el proveedor pudo presentar correos electrónicos o comunicaciones a través de los cuales informó a la denunciante sobre las penalidades ante el desistimiento de compra, entre otros. Sin embargo, no presentó ningún medio de prueba que evidenciara haber cumplido con dicha obligación establecida en el artículo 77.2 literal f) del Código.
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Los hechos
Una inmobiliaria fue denunciada por cobrar el 30% del valor de un terreno si la compradora se desistía (penalidad). La compradora se desistió. Cuando reclamó su dinero, la inmobiliaria, en un gesto de consideración, le comunicó que solo retendrían 3000 soles. En realidad, el monto que tuvieron que retener superaba los 28 000 soles, de acuerdo con el contrato.
Para la compradora, pese a esta «consideración», la retención de los 3000 soles seguía siendo abusiva, pues le permitía a la inmobiliaria retener el 30% del valor pagado hasta ese momento.
Un dato importante: la inmobiliaria nunca informó sobre las penalidades antes de la firma del contrato, según la consumidora.
¿Cómo resolvió el Indecopi?
En primera instancia, el Indecopi consideró que la cláusula que permitía que la inmobiliaria se quede con más de 28 000 soles si la compradora se desistía de la compra no era abusiva. Para la entidad, la inmobiliaria no infringió ningún derecho de la consumidora, pues tampoco se probó que no le hayan informado sobre las penalidades.
Sin embargo, cuando el caso llegó a segunda instancia, los vocales resolvieron que el cobro del 30% (más de 28 000 soles) era irrazonable e injustificado, pues la inmobiliaria podía volver a comercializar y obtener ganancias con el inmueble, pero la consumidora debía pagar una penalidad sin obtener nada a cambio.
En opinión de la abogada Mónica García Mendoza, especialista en derecho corporativo y socia del estudio jurídico SYÁ Legal Advisors, el criterio de la resolución de Indecopi es correcto. Sí es necesario suscribir una declaración jurada de manera previa al contrato, donde se establezcan las penalidades aplicables.
Para la abogada, la penalidad del 30% no es abusiva, pues se encuentra sustentada bajo el principio de proporcionalidad y tiene como finalidad resarcir el daño generado tras la resolución del contrato, según su opinión.
Me parece necesario que se suscriba un documento adicional y previo a la suscripción del contrato donde se deje constancia de la aclaración sobre la existencia y planteamiento de las penalidades a estipular. El porcentaje de la penalidad debe establecerse de tal forma que la cuantía solicitada compense el daño ocasionado y debe estar sustentado bajo el principio de proporcionalidad y acreditar que dicho porcentaje equiparaba la pérdida de oportunidad a nivel de ventas y el gasto empleado por los costos administrativos, explicó Mónica García Mendoza para LP.
No todos los vocales estuvieron de acuerdo
Para dos vocales del Indecopi, la retención del 30% como penalidad no era abusiva ni generaba una desventaja contra la consumidora, como resolvió la mayoría. Si bien la penalidad afectaba el patrimonio de la consumidora, solo se activaría si ante el fin del contrato.
Además, estas cláusulas de penalidad son comunes en una relación contractual, pues se tratan de garantías en favor de la inmobiliaria, que deja de ofrecer el inmueble a otros potenciales compradores, se lee en el documento.
Los votos en discordia no desarrollaron ningún contraargumento sobre la obligación de la inmobiliaria de informar sobre las penalidades (a través de una declaración jurada u otra) de manera previa al contrato.
Descargue aquí la resolución completa
