Fundamento destacado: Noveno.– Que, la Sala Revisora no ha reparado lo que la doctrina nacional, a través de la Comisión Revisora del Código Civil, ha señalado sobre el contrato de arrendamiento, estableciéndose claramente que: “(…) es un contrato de carácter consensual, por cuanto se perfecciona con el sólo acuerdo de voluntades y, en consecuencia, genera obligaciones a cargo de las partes; sin que se requiera, a diferencia de los contratos de naturaleza real, de la entrega de la cosa como requisito de formación del contrato. Por consiguiente, el contrato es perfecto cuando se forma el consentimiento mediante la manifestación de voluntad, esto es, cuando el arrendador acuerda con el arrendatario en cederle temporalmente el uso de un determinado bien a cambio del pago de una renta que éste debe abonarle (…) no es un contrato solemne, puesto que para su celebración no se establece una forma determinada cuya inobservancia se sancione con nulidad. De modo, que las partes tienen plena libertad para establecer la forma en la que desean hacer constar el arrendamiento en toda clase de bienes (…)” (Jack Bigio Chrem; El contrato de arrendamiento; Exposición de Motivos Oficial – Comisión Revisora del Código Civil; Gaceta Jurídica Editores; Primera Edición; Lima – Perú; Página treinta y treintituno; por ende, no se requiere de la existencia física del contrato de arrendamiento, para considerar que entre las partes haya habido un contrato de esta naturaleza, puesto que lo importante del contrato de arrendamiento es que éste genera obligaciones de ambas partes, las mismas que deben ser analizadas por el Colegiado Superior.
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE
LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
CASACIÓN Nº 2812-2007
LIMA
Lima, siete de julio del dos mil ocho.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, vista la causa número dos mil ochocientos doce – dos mil siete, en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a Ley emite la siguiente sentencia;
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación, interpuesto por la Empresa Municipal Inmobiliaria de Lima Sociedad Anónima – EMILIMA S.A., mediante escrito de fojas ciento ochentiocho, contra la resolución emitida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, de
fojas ciento ochenta, su fecha veinticuatro de enero del dos mil siete, que Revocando la apelada declara Infundada la demanda;
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Que, concedido el recurso de casación, fue declarado Procedente por resolución de fecha
diecinueve de setiembre del dos mil siete, por la causal prevista en los incisos segundo y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, esto es,
a) La inaplicación de los artículos ciento cuarentiuno, mil trescientos cincuentiuno, mil seiscientos sesentiséis, mil seiscientos setentiocho, mil seiscientos ochentiuno del Código Civil, puesto que en el caso concreto la parte demandada aceptó las condiciones de la Subasta Pública número cero cero uno – dos mil uno para adquirir la posesión del inmueble que pretenden que se les restituya y del cual si ha entrado en posesión desde el veintiocho de octubre del dos mil dos, tal como se desprende de la copia de la carta notarial ofrecida como medio probatorio en la contestación de la demanda, con lo cual se perfeccionaría la relación contractual según lo estipulado en el ítem nueve punto tres de las Bases de la Subasta Pública número cero cero uno – dos mil uno, por lo que no se ha aplicado lo dispuesto por el artículo ciento cuarentiuno del Código Civil; asimismo, no se ha empleado el artículo mil trescientos cincuentiuno del Código Sustantivo, por lo que ahora no puede pretender desconocerse la existencia del contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en el Jirón Sebastián Barranca número mil setecientos cuarentiuno del Distrito de la Victoria, provincia y departamento de Lima, dado que este como ya se ha demostrado si existe la relación contractual hecho que si fue valorado por el Juez de primera instancia; también se inaplica el artículo mil seiscientos sesentiséis y mil seiscientos setentiocho del Código Civil, dado que en las Bases de la Subasta Pública para el Arrendamiento de Inmuebles número cero uno – dos mil uno en el ítem cinco punto cinco, se estipulaba claramente que “En el caso de los inmuebles que se subasten en la condición de ocupados, con proceso judicial en estado de ejecución de sentencia y con orden de lanzamiento, la desocupación será de cuenta y cargo del postor adjudicado en la Buena Pro, EMILIMA Sociedad Anónima sólo reconocerá hasta un monto máximo de quinientos nuevos soles por este concepto”, y se debe tener en cuenta también el ítem nueve punto tres de las mencionadas Bases de la Subasta Pública número cero cero uno – dos mil uno donde se señala que el contrato de arrendamiento entra en vigencia a partir de la suscripción del mismo.
En los inmuebles del ítem cinco punto cinco el contrato de arrendamiento entra en vigencia a partir de la posesión del inmueble por el postor ganador de la Buena Pro, hecho que pretende desconocer tendenciosamente la parte demandada; al haberse acreditado la existencia de la relación contractual con la parte demandada respecto al arrendamiento del inmueble, también es de aplicación el artículo mil seiscientos ochentiuno del Código Civil; y,
b) La contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, describiendo que se han configurado los siguientes vicios: b.i) se ha atentado contra el principio de motivación de las resoluciones judiciales; b.ii) la afectación a su derecho a la tutela jurisdiccional efectiva debido a que no se ha realizado una valoración en conjunto (integral y concordada) de los elementos probatorios obrantes en autos;
CONSIDERANDO:
Primero.- Que, el recurso de casación tiene como fines esenciales la correcta aplicación e interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional de la Corte Suprema de Justicia, conforme se señala en el artículo trescientos ochenticuatro del Código Procesal Civil;
Segundo.- Que, la actora interpone demanda de desalojo por falta de pago, respeto de su inmueble ubicado en el Jirón Sebastián Barranca número mil setecientos cuarentiuno, en la Victoria, sosteniendo que la recurrente es una empresa de Derecho Municipal creada al amparo de la Ley Orgánica de Municipalidades para administrar el patrimonio inmobiliario de la entidad edil, de acuerdo al Acuerdo de Consejo número doscientos sesentiocho, de fecha veintidós de octubre de mil novecientos noventa; arrendaron el bien materia de litis al demandado, quien ganó la buena pro de éste, fijándose el arriendo en quinientos veinte dólares americanos (incluido Impuesto General a las Ventas); se extendió el acta de subasta pública de alquileres de fecha veintinueve de marzo del dos mil uno; la recurrente emitió el Certificado de Adjudicación el veintinueve de marzo del dos mil uno; por su parte, el demandado pagó la garantía (dos meses de renta) y la primera renta correspondiente a abril del dos mil uno, ocupando el bien, conforme se acredita con la constatación policial.
Si bien la recurrente no celebró contrato de arrendamiento con el demandado, las partes tenían pleno conocimiento de sus obligaciones; el demandado ha incumplido con el pago de los arriendos desde junio del dos mil uno hasta la fecha, esto es más de dos meses y quince días conforme el artículo mil seiscientos noventisiete del Código Civil; cabe indicar que el pago de la garantía se ha imputado a los meses de mayo y junio del dos mil uno. La
recurrente ha iniciado un proceso ejecutivo de pago de arriendos, que está en trámite, en donde el demandado no ha negado su condición de arrendatario ni el uso que viene haciendo del bien.
Por ende, las partes han celebrado un contrato de arriendo dentro de los alcances del artículo mil trescientos cincuentidós del Código Civil;
[Continúa…]
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