Sumario: I. Introducción, II. Posiciones doctrinarias, III. ¿Qué dice el Tribunal Registral?, IV. Conclusiones
I. Introducción
En nuestro curso de derechos reales y/o garantías en algún momento hemos oído al docente a cargo referirse a las “cargas y gravámenes” como afectaciones propias de los bienes, ya sean estos de naturaleza mueble o inmueble. Lo que muy probablemente no nos ha quedado del todo claro es ¿cuál es la distinción teórica y práctica entre ambos tipos de afectaciones?
A continuación haremos un breve recuento de aquellas opiniones autorizadas a nivel nacional que recogen esta distinción y nos brindan criterios para diferenciar ambos institutos jurídicos. Asimismo, veremos qué nos informa nuestro Tribunal Registral al respecto, a partir de los precedentes y acuerdos que ha establecido sobre el particular.
II. Posiciones doctrinarias
De acuerdo con la doctora Marianella Ledesma[1], las diferencia entre carga y gravamen en sede de los derechos reales, radica en que por un lado los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la misma que al ser incumplida puede conllevar la venta del bien afectado, poniendo como ejemplo a la hipoteca. En cambio, en el caso de la carga no existe una obligación garantizada, pues esta última no tiene por objeto la venta del bien, poniendo como ejemplo a la servidumbre, pues se constituye a modo de limitación a la propiedad predial.
Bajo esta premisa, la diferencia sustantiva entre ambos institutos jurídicos, que pueden tomar la forma de distintos derechos reales, consiste en el carácter autónomo de la carga real frente al carácter accesorio del gravamen, siendo este último dependiente siempre de una obligación garantizada. En el mismo sentido, el doctor Avendaño Arana[2] sostiene que a diferencia de los gravámenes que dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar la venta del bien afectado; en las cargas, no existe obligación garantizada.
No obstante dichas posturas, una tercera posición bastante informada, sostenida en sede nacional por el doctor Gilberto Mendoza[3], plantea que la diferencia entre ambos institutos jurídicos radica principalmente en su fuente de origen o constitución, lo que a su vez redunda en el mecanismo para proceder con su levantamiento en el registro.
En este sentido, la fuente de constitución de una carga es de naturaleza heterónoma, pues es un tercero ajeno a la titularidad del bien objeto de afectación quien dispone su establecimiento, como por ejemplo sucede con las cargas técnicas impuestas por los certificados de parámetros urbanísticos y dispuestas por las municipalidades. Asimismo, puesto que el vínculo se establece directamente con el bien objeto de afectación, la inherencia al bien es una característica necesaria, pues lo sigue a donde vaya; con lo cual, la autonomía privada no es suficiente para producir su levantamiento en el registro. Inclusive, como veremos más adelante, ni siquiera una resolución judicial podría dejarla sin efecto a menos que se modifique/elimine la carga técnica o exista una norma legal que la retire.
De otra parte, la actuación de la autonomía privada juega un rol preponderante tanto para la constitución como el levantamiento del gravamen, pues ya sea de manera directa o indirecta el gravamen tiene su origen en un negocio jurídico constitutivo que informa el común acuerdo de las partes, como por ejemplo la hipoteca y la servidumbre convencional. No obstante ello, el gravamen puede dejarse sin efecto a través también de una resolución judicial y otros mecanismos expeditos que también han sido abordados por los pronunciamientos del Tribunal Registral, los mismos que repasaremos a continuación.
III. ¿Qué dice el Tribunal Registral?
Antes de referirnos a los pronunciamientos vinculantes, tanto de manera horizontal como vertical, que ha emitido nuestro TR sobre el tema de cargas y gravámenes, es importante hacer mención a la Resolución Nº 137-2007-SUNARP-TR-T dictada por el TR en el año 2007, con ocasión de la apelación presentada por una usuaria tras la cancelación de su usufructo producto de la orden judicial de levantamiento de cargas y gravámenes una vez realizada la adjudicación del inmueble.
En dicha Resolución, se precisa que existe una identidad conceptual entre ambos institutos jurídicos. En sus propias palabras el TR concluye que:
«Gravamen y carga reales constituyen una sola categoría de situaciones de sujeción pasiva, en la que se encuentra un titular de un derecho real respecto del titular de otro derecho real que recae sobre el mismo bien, que determina que el sujeto pasivo soporte o sufra las consecuencia del ejercicio de su derecho por parte del sujeto activo»
Al margen de advertir que dicho pronunciamiento se basa en la inexistencia de una definición legislativa y de un terminología imprecisa a nivel doctrinario, considero que el análisis del TR no fue el adecuado y no sirvió de mucho o nada para aclarar el tema en cuestión. Sobre todo porque como veremos a continuación no se aplica este criterio de manera unánime a sus pronunciamientos vinculantes, pues no se sabe a ciencia cierta cuando es que debe operar realmente el levantamiento de cargas y gravámenes en el registro.
Respecto a este último punto el TR ha señalado lo siguiente:
- PRECEDENTE XLVI.4.- CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES COMO CONSECUENCIA DE LA TRANSFERENCIA DEL BIEN POR EL LIQUIDADOR.
«La transferencia de cualquier bien del concursado por parte de su liquidador origina la cancelación de todos los gravámenes, medidas cautelares y cargas que aseguren créditos, inclusive a favor de terceros». - PRECEDENTE XXVII.4.- CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA DE RECTIFICACIÓN.
«Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad». - PRECEDENTE LXII.3.- CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES.
“Procede cancelar en mérito de la resolución judicial que dispone la adjudicación por remate y el levantamiento de gravámenes, todos los gravámenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos registrados con posterioridad a la expedición de la antedicha resolución, estando exceptuados únicamente aquéllos que expresamente excluye el artículo 739 del Código Procesal Civil”. - ACUERDO CXXXV.- TRASLADO DE CARGAS.
«No corresponde trasladar una carga que obraba inscrita en la partida matriz, consistente en la restricción de las facultades de determinada propietaria, a la partida independizada de dicha partida matriz, cuando en la partida independizada la propietaria es otra».
Sobre el particular, cabe mencionar que en principio el TR para el cual aparentemente ambos institutos jurídicos eran intercambiables, considera que en caso de producirse la transferencia de los bienes luego de efectuarse la liquidación del sujeto concursado, se origina la cancelación de todos los gravámenes y cargas. ¿Entonces existe identidad conceptual o no?, tal vez el llamar a estas afectaciones de manera conjunta «cargas y gravámenes» sea tomado por el TR como una frase hecha. Continuemos.
Posteriormente, el TR señala que únicamente pueden ser dejados sin efecto por resolución judicial los gravámenes constituidos sobre el predio, pues al no hacer mención alguna a las cargas, o bien vuelve a la supuesta identidad conceptual o bien las excluye. Razonamiento este último que es coherente con el texto del Artículo 50º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que señala que:
«Al independizar las distintas unidades inmobiliarias en partidas individuales, se trasladarán las cargas técnicas que afecten a la totalidad de la edificación. Cuando se acredite que la carga afecta sólo algunas de las unidades que se independizan, ésta se trasladará a la partida independizada que corresponda»
En otras palabras, las cargas se conciben por la norma como inherentes al bien objeto de afectación y lo siguen en todo sus extremos, hasta que son levantadas, no por el juez ni los propios particulares, sino por los mecanismos normativos correspondientes.
Pero un momento, si esto es así, entonces claramente nos encontramos frente a dos institutos jurídicos distintos, al menos en cuanto a la manera en que pueden ser excluidos del registro y la vida jurídica misma. No obstante, ¿por qué entonces el TR posteriormente menciona que no es posible trasladar una carga del predio matriz a la partida de un predio independizado? ¿En qué quedamos? Como bien menciona el Dr. Gilberto Mendoza, si realmente se tratase de una carga en sentido estricto no importaría quien es el titular del bien. Si bien afortunadamente se trata de un acuerdo vinculante únicamente de manera horizontal, es un error manifiesto.
Por lo tanto, podemos apreciar que evidentemente el TR no tiene tan «clara» esa identidad conceptual que sostiene entre ambos institutos jurídicos; es más, ni siquiera considero que se esté haciendo uso correcto de ambos conceptos, teniendo en cuenta que de acuerdo con sus pronunciamientos vinculantes ambas cosas son distintas en base por lo menos a un criterio funcional:
«Si estamos en un proceso de ejecución forzada, evidentemente si en la partida constan otros gravámenes se tendrán que levantar. Sin embargo, esto no sucederá por ejemplo con las cargas técnicas, dado que teniendo también la característica de la inherencia, esta no se ha creado por un acto de autonomía privada»[4].
IV. Conclusiones
Si bien no existe unanimidad a nivel doctrinario ni en base a la «jurisprudencia» del Tribunal Registral respecto a las nociones de carga y gravamen, es evidente la utilidad práctica que conlleva la distinción de ambos institutos jurídicos. Sobre todo tomando en cuenta que son afectaciones que limitan de alguna manera la propiedad del bien y las manifestaciones del dominio por parte de su titular.
Considero que es necesario un pronunciamiento claro por parte del Tribunal Registral, que asegure predictibilidad en este sentido y pueda terminar por zanjar la discusión en torno a la distinción misma, asegurando a su vez criterios uniformes.
[1] Mendoza Del Maestro, Gilberto. Comentarios a los precedentes y acuerdos del Tribunal Registral. Lima: Editorial Praeter Legem, 2017, pp.487.
[2] Avendaño Arana, Francisco. Artículo 1035. En: Código Civil Comentado. Tomo V. Lima: Gaceta Jurídica, 2003, pp. 723.
[3] Mendoza Del Maestro, Gilberto. Ibídem.
[4] Mendoza Del Maestro, Gilberto. Op. cit., pp.488.
