Edificación en suelo ajeno: criterios para determinar la buena y mala fe del constructor [Casación 3621-2018, Lima]

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Fundamento destacado: Tercero. – […] La buena o mala fe pueden determinarse por:

a) El conocimiento del poseedor de la ajenidad del terreno sobre el que construye.

b) Creencia por parte del poseedor no propietario, que tiene alguna facultad para construir, a pesar de tratarse de un terreno ajeno.

c) Si el tercero invasor levanta alguna edificación sobre un terreno cuya ajenidad conoce, será el propietario del terreno quien podrá optar entre demoler lo edificado o apropiárselo, debido a la mala fe del tercero invasor.

d) Por el contrario, si el tercero invasor construye sobre un terreno ajeno, con desconocimiento de que dicho terreno es de propiedad ajena; dicho tercero actuó de buena fe, y no será afectado (en caso el dueño del terreno hubiese actuado de mala fe; tendrá la posibilidad de exigir el pago de la edificación o adquirir el terreno conforme a su precio actual. (Artículo 942 del CC). […]


Sumilla: En cuanto a los artículos 941, 942 y 943 del Código Civil, orientan la resolución del conflicto de construcción en terreno ajeno, en base a la buena o mala fe con la que actuaron las partes. En el presente caso se ha determinado la existencia de mala fe de los demandados, quienes construyeron y/o adquirieron construcciones de una persona que no era propietaria; pese a que los demandantes, años antes tenían inscrito su derecho de propiedad sobre el terreno, en Registros Públicos.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE

Casación Nº 3621-2018, Lima

ACCESIÓN

Lima, veintinueve de setiembre de dos mil veinte

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa No 3621-2018, los expedientes acompañados, en audiencia pública efectuada en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:

I. Materia de recurso

Mediante resolución de 17 de setiembre de 2019 (fs. 57 del cuadernillo de casación), la Sala ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por Giovanna Ledesma Villacorta, abogada de los demandados, Teodosio Tenorio Garayar, Yolanda Jurado Guevara de Tenorio y Teodocio Orlando Tenorio Jurado, contra la sentencia de vista, de 12 de junio de 2018 (fs. 825) que confirma la sentencia apelada, de 15 de junio de 2017 (fs. 676), que declara fundada la demanda de accesión, con lo demás que contiene, en los seguidos por la sucesión de Carlos Sánchez Manrique.

El recurso se declara procedente por la presunta infracción normativa del: i) Artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Estado; ii) Interpretación errónea de los artículos 941 (edificación de buena fe en terreno ajeno) y 942 del Código Civil (mala fe del propietario del suelo).

II. Antecedentes

II.1. Demanda

Mediante escrito de 21 de octubre de 2013 (fs. 72), la sucesión de Carlos Sánchez Manrique, representada por sus apoderados José Luis Sánchez Manrique Tavella y Carlos Daniel Ibarra Quispe, interpuso demanda solicitando la propiedad por accesión de la edificación efectuada de mala fe en terreno ajeno, sin la obligación de pagar el valor de la edificación existente en el referido terreno de 4,612.50 m2, que forma parte de un lote mayor de su propiedad de un área de 123,847.50 m2, en la Lotización Villa Baja del distrito de Chorrillos, inscrita en el Tomo 1336, fs. 487, Partida No 49063140 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

Como pretensión subordinada solicitan sean declarados propietarios, obligándose al pago del valor de la construcción existente cuyo monto sería el promedio entre el costo y el valor actual de la obra de la edificación existente; y como pretensión accesoria, el desalojo de los demandados del bien, de conformidad con el artículo 590 del Código Procesal Civil.

Emplazan con la demanda a doña Yolanda Jurado Guevara de Tenorio; Teodosio Orlando Tenorio Jurado y Teodosio Tenorio Garayar; como fundamentos de hecho y de derecho expresan los siguientes:

i) Son propietarios de un terreno de 123,847.50 m2, en la Lotización Villa Baja, distrito de Chorrillos, inscrito a nombre de la sucesión de Carlos Sánchez Manrique, en el Tomo 1336, fs. 487 y su continuidad en la Partida No 49063140 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

ii) En el año 2001, por ante el 11° Juzgado Civil de Li ma, (Expediente No 4375-2001), interpusieron una demanda de reivindicación contra los demandados en el presente proceso, Teodosio Tenorio Garayar y otros; a fin que les restituya la posesión de un área de terreno de 9,615 m2, que forma parte de un lote mayor; posteriormente se incorporó a Teodocio Orlando Tenorio Jurado, como litisconsorte coadyuvante. Tramitado el expediente se efectuó una pericia judicial que determinó la ubicación del inmueble, la existencia de construcciones y que el área ocupada por los demandados es de 4,612.50 m2.

iii) El Juzgado declaró fundada la demanda, disponiendo que los demandados desocupen y entreguen a la parte demandante el terreno.

iv) Apelada la sentencia de primera instancia, la Sala Civil la reformó declarándola improcedente por existencia de construcciones; acreditándose que solo son propietarios del terreno.

v) En aplicación de los artículos 914 y 2012 del Código Civil, la posesión de los demandados es de mala fe y en consecuencia la edificación también.

vi) Si existe un título inscrito a favor de otra persona, ese título se supone conocido y por tanto no se puede invocar error de hecho, ignorancia, o error de derecho, para creer que el título del poseedor es legítimo.

II.2. Contestación de demanda

Mediante escrito de 5 de marzo de 2014 (fs. 133), el demandado, Teodocio Orlando Tenorio Jurado, contesta la demanda en los siguientes términos:

i) En el informe técnico que obra en la demanda, establece que las construcciones tienen una antigüedad de más de 20 años.

ii) En 1965 la Asociación de Pequeños Agricultores y Ganaderos, denunciaron dichas tierras eriazas ante el Ministerio de Agricultura, al amparo de la Ley No 14197 y Decreto Ley No 17716.

iii) La Asociación adjudicó en posesión a sus asociados, entre los que estaban el vendedor Luis Alfredo Ugarte García.

iv) Luis Ugarte transfirió a Miguel Franco Guardia y éste a Climaco Quispe Segovia, quien cercó el terreno.

[Continúa…]

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