Recientemente, hemos tomado conocimiento del Proyecto de Ley 8078-2020-CR[1], iniciativa que crea el nuevo procedimiento administrativo policial de desalojo y propone derogar los artículos 585, 586, 587, 588, 589, 590, 591, 592, 593, 594, 595 y 596 del Código Procesal Civil (CPC), normativa que, hoy, codifica dos de los cuatro procesos de desalojo vigentes.[2]
Según el referido proyecto tendrían legitimidad para solicitar el inicio de este procedimiento:
- El propietario que tiene derechos inscritos en Registros Públicos (RRPP)
- El posesionario con Certificado de Posesión municipal de fecha cierta más antigua
- La persona jurídica, privada o estatal, que tenga derechos inscritos en RRPP
Con relación al procedimiento, en estricto se establece lo siguiente:
a) Para arrendamientos
El procedimiento supone las siguientes fases:
- El propietario, posesionario o persona jurídica privada o estatal enviará una carta notarial al inquilino del bien inmueble o rústico, para que cumpla con el pago de la renta dentro del plazo de 48 horas;
- Si este último hiciera caso omiso, el requirente queda HABILITADO para presentar una solicitud a la comisaría sectorial;
- Con tal solicitud la comisaría notificará por escrito al inquilino, pegando en la pared –entendemos de un bien inmueble– la copia de la notificación para que dentro de 24 horas cumpla con el pago;
- Si, nuevamente, se hiciera caso omiso, la policía procederá a ejecutar el desalojo –entendemos lanzar– previa elaboración de un plan de operaciones;
- Efectuado el lanzamiento se entrega la posesión al requirente legitimado.
b) Para precarios
Se remite a lo detallado en el inciso a).
c) En el caso de terrenos agrícolas con siembra o sin ella
Se remite a lo detallado en el inciso a), pero se debe notificar a los propietarios o posesionarios contiguos, incluyéndolos en el expediente.
d) En el caso de terrenos rústicos
Se remite a lo detallado en el inciso a), debiendo también notificar a los propietarios o posesionarios contiguos, incluyéndolos en el expediente.
En su exposición de motivos, este proyecto de ley fundamenta la necesidad de desjudicializar el proceso de desalojo, centrándose en las rentas por concepto de alquiler, conceptos que, según la redacción del proyecto, constituyen muchas veces el sustento económico de los arrendadores. En este sentido, ante una posesión ilegítima y abusiva –entiendo– por parte de los arrendatarios, se torna imperiosa la necesidad de salvaguardar los intereses del afectado, sentando en esa línea, un procedimiento más célere y sin mucho trámite.
En este entender, se resalta la gran carga procesal y lo engorroso de un proceso de desalojo, enumerando con ello siete pasos que, desde la conciliación hasta la acción de amparo, demandarían alrededor de diez años para ver restituido el bien al arrendador.
La exposición de motivos concluye citando el artículo 70 de la Constitución: “La persona tiene derecho a tener una propiedad”[3], aseverando que tal derecho se ve restringido por los inquilinos, quienes, valiéndose incluso de violencia, pretenden apoderarse de un bien ajeno.
Hasta aquí, he querido plasmar un recuento sustancial de la novedosa propuesta. Ello con el fin de que el lector pueda advertir, a manera de introducción, los cambios más relevantes que se anuncian. Dicho ello, no podemos negar que la motivación retrata parcialmente los abusos que, temerariamente, ejecuta el arrendatario en la praxis para evitar el desalojo.
Sin embargo, y más allá de las buenas intenciones de este proyecto de ley, lo cierto es que la propuesta denota desde sus primeras líneas, un grosero desconocimiento en la materia.
Desarrollo brevemente a continuación los tres (3) principales cuestionamientos, que saltan a la vista:
Primero
El proyecto de ley deroga dos de los cuatro procesos de desalojo vigentes. Así, sin motivación aparente, permite que subsista, el proceso único de ejecución de desalojo (D.L 1177) y el desalojo con intervención notarial, derogando el proceso de desalojo con cláusula de allanamiento a futuro, que es, hoy por hoy, el proceso más recurrido para restituir el bien frente a inquilinos que, no pagan la renta o cuyos contratos han vencido.
Segundo
El proyecto confunde dos conceptos, el desalojo derivado de la posesión precaria, frente al desalojo derivado de la falta de pago en el arrendamiento. Así, se puede advertir que, si bien la fundamentación de la propuesta está centrada en el inquilino, el artículo cuatro de la iniciativa le otorga al poseedor precario el mismo procedimiento policial. En este escenario, es oportuno precisar que, aunque en los dos casos se pretenda la restitución del bien, ambos términos contienen diferencias sustanciales en su tratamiento y valoración. Conjugar estas dos causas en un solo procedimiento administrativo de facultad policial, resulta por demás peligroso, pues asumiendo lo estipulado por la propuesta: ¿qué ocurriría con el análisis que se realizaba para determinar al poseedor precario?, ¿quién valoraría el título del poseedor precario? ¿la policía?, y en los supuestos sentados por el IV Pleno Casatorio Civil, ¿podrá la policía evaluar los requisitos de la usucapio?, ¿declarar una nulidad manifiesta? O es que, ¿también se está derogando tácitamente el IV Pleno?
Tercero
Centrándonos meramente en el arrendamiento, materia que al parecer recibió toda la atención, ¿quién va a verificar si se pagó la renta?, ¿si no se contara con contrato escrito? o si ¿el pago se dio en efectivo y no existe manera de probar a la policía de tal condición?. Finalmente, ¿qué tratamiento se le dará al inquilino cuyo contrato ha vencido?, ¿se le considera precario?
Tras lo expuesto, el remedio propuesto (lleno de buenas intenciones, seguramente) resulta peor que la enfermedad (la imposibilidad de recuperar rápidamente el bien). Muy a mi pesar, el proyecto de ley comentado no se ajusta a la realidad ni a las circunstancias actuales. Es, valgan verdades, completamente absurdo pensar en un desalojo extrajudicial, tal y como se ha propuesto. Si se pretende modificar el ordenamiento jurídico del país, ¿no es acaso un imperativo conocer a cabalidad qué estamos modificando y cuál es la realidad sobre la que recaerá? Toca exhortar mayor responsabilidad en una labor tan crucial para la Nación, como lo es, en este caso, legislar.
Quiero culminar mi comentario refiriéndome una vez más al nuevo proyecto de reforma del Código Procesal Civil[4], en donde de manera muy sagaz se tipifica el llamado proceso de desalojo bajo el nombre de “proceso de restitución”. Esta propuesta, a diferencia de la comentada, se concentra en un título que ampara el derecho de posesión, quien lo ostente podrá desalojar, o en todo caso no ser desalojado. Asimismo, condice la defensa del demandado al pago de las rentas adeudadas, por lo que, se brinda seguridad desde la sola postulación de la demanda.
Por otro lado, se establece el nuevo proceso monitorio especial, proceso celerísimo que, valiéndose de formalidades y una mínima diligencia, ejecuta un fallo en primera instancia, concediendo en esta línea, apelaciones con efecto suspensivo. Considero que esta, si es una vía idónea para nuestro legislador, pues, como ya lo expresé anteriormente, la propuesta se traduce en una respuesta simple y clara a aquellas cuestiones que, dentro del marco del desalojo, generan un sinfín de complejidades y problemas para quien debería ser el centro de nuestra labor, el justiciable.
[1] Proyecto de Ley que crea el nuevo procedimiento administrativo policial propuesto por el ex congresista Héctor Jesús Arias Cáceres del Grupo Parlamentario Nueva Constitución.
[2] Nos referimos al proceso de desalojo en vía sumarísima regulado por el CPC entre los artículos 585 al 596 con excepción del 594 y el proceso de desalojo express con cláusula de allanamiento a futuro regulado por el artículo 594 del CPC.
[3] Constitución Política del Perú.
Artículo 70.- Inviolabilidad del derecho de propiedad
El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley.
[4] Proyecto del Nuevo Código Procesal Civil. Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. 2021. Disponible aquí.
