Sumario: 1. ¿Qué es el arrendamiento estatal? – 2. Bienes estatales sujetos al arrendamiento – 3. Modalidades del arrendamiento estatal – 3.1. Arrendamiento por convocatoria pública – 3.2. Arrendamiento directo – 4. Resolución del arrendamiento estatal – 5. Desalojo por allanamiento – 6. Desalojo con intervención notarial
Cláusulas de allanamiento a favor de las entidades públicas
Autre temps, autres mœurs[1]. Las entidades públicas son administradoras del patrimonio público, razón por la cual los predios estatales (inmuebles) integran este patrimonio, siendo posible que las entidades públicas sujeten a los predios a formas de contratación civil, como es el contrato de arrendamiento, el cual, desde el punto de vista privado, ha obtenido una especial protección a través de la regulación de cláusulas de allanamiento que facilitan la recuperación del bien a través de un desalojo rápido y sumario, siendo preciso establecer la obligación de las entidades públicas de hacer uso de estas cláusulas para la protección del interés público de resguardar el patrimonio estatal.
1. ¿QUÉ ES EL ARRENDAMIENTO ESTATAL?
En el Derecho Administrativo, el arrendamiento es el contrato por el cual una entidad pública (arrendador) se obliga a ceder temporalmente a un privado o entidad pública (arrendatario) el uso de un predio estatal por una renta previamente convenida. En nuestro ordenamiento jurídico administrativo, el arrendamiento es definido en el numeral 5.1.2, literal a) de la Directiva Nro. DIR-00004-2022/SBN – Disposiciones para el arrendamiento de predios estatales – que indica
En el marco del Sistema Nacional de Bienes Estatales, por el arrendamiento una entidad, en calidad de arrendadora, se obliga a ceder temporalmente a un privado o a una entidad, en calidad de arrendatario/a, el uso de un predio estatal por cierta renta convenida, la cual es cancelada mediante una única armada o con periodicidad mensual, trimestral o anual.
Las entidades públicas pueden constituir arrendamiento que no implique enajenación del inmueble que se encuentra bajo su titularidad o administración, como se observa del artículo 29.1 del TUO de la Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales – Decreto Supremo 019-2019-VIVIENDA – que indica:
En el marco del Sistema Nacional de Bienes Estatales, las entidades pueden constituir usufructo, servidumbre común, arrendamiento, cesión en uso, comodato u otros derechos que no impliquen enajenación del inmueble que se encuentra bajo su titularidad o administración, siempre que no se desnaturalice u obstaculice el normal funcionamiento del uso público del bien o la prestación del servicio público (el resaltado es nuestro).
2. BIENES ESTATALES SUJETOS AL ARRENDAMIENTO
Las entidades públicas pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre predios estatales de dominio privado o sobre predios de dominio público, este último arrendamiento es excepcional y siempre que no se desnaturalice u obstaculice el normal funcionamiento del uso público del predio o de la prestación del servicio público, esto conforme al artículo 173.2 del Reglamento de la Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales – Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA – que indica:
El arrendamiento se otorga sobre predios de dominio privado. En forma excepcional, puede constituirse sobre predios de dominio público, siempre que no se desnaturalice u obstaculice el normal funcionamiento del uso público del predio o de la prestación del servicio público, conforme a lo establecido en el párrafo 90.2 del artículo 90 del Reglamento.
El plazo del arrendamiento de predios estatales, sean de dominio privado o de dominio público, puede ser hasta por seis (6) años, al término del cual se puede firmar un nuevo contrato, no es posible alegar la existencia de un arrendamiento tácito por estar los predios estatales al servicio del interés público y responder al principio de legalidad; el plazo indicado lo encontramos en el artículo 173.3 del Reglamento de la Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales – Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA – que indica:
El plazo del arrendamiento puede ser hasta por seis (06) años, al término del cual se puede firmar un nuevo contrato.
3. MODALIDADES DEL ARRENDAMIENTO ESTATAL
Son dos (2) las modalidades del arrendamiento de predios estatales:
3.1. Arrendamiento por convocatoria pública. Este arrendamiento se efectúa de oficio por la entidad propietaria del predio, cuando el predio es propiedad del Estado por la Superintendencia de Bienes Estatales (SBN) o el Gobierno Regional con funciones transferidas, conforme se indica del artículo 174 del Reglamento de la Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales – Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA – que establece:
El arrendamiento por convocatoria pública se efectúa de oficio por la entidad propietaria del predio o, cuando es del Estado, por la SBN o el Gobierno Regional con funciones transferidas, según corresponda.
El arrendamiento por convocatoria pública es un procedimiento administrativo de oficio, no es un procedimiento a instancia de parte, sin perjuicio que en atención a un interés legítimo los administrados soliciten se realice el procedimiento de oficio para el arrendamiento de un predio estatal, teniendo en cuenta la protección y defensa del interés público y los derechos de terceros.
El contrato de arrendamiento implica la previa realización de un procedimiento de selección concurrencial denominado procedimiento para el arrendamiento por convocatoria pública. Este procedimiento, in essentia, comprende las siguientes etapas[2]:
a. Publicación de la convocatoria. La entidad pública dispone la publicación del aviso de convocatoria pública, por única vez, en el Diario Oficial “El Peruano” o en otro diario de mayor circulación de la región en la que se ubica el predio, también en la página web de la entidad.
b. Oposición. Luego de la publicación de la convocatoria, los terceros que se consideren afectados en algún derecho real que tuvieran sobre el predio materia de arrendamiento, pueden presentar a la entidad convocante su oposición al procedimiento; la entidad resuelve la oposición, contra lo resuelto el administrado puede interponer recurso impugnatorio.
c. Presentación de ofertas. Para participar en la convocatoria pública, el administrado debe presentar un sobre cerrado, conteniendo los requisitos establecidos en las bases administrativas, además de presentar un segundo sobre conteniendo su propuesta económica y un cheque de gerencia en calidad de garantía que respalde su interés de contratar con la entidad.
d. Calificación de postor hábil. De acuerdo con las siguientes reglas:
i. La entidad procede a la apertura del sobre 1, de lo cual se deja constancia en un acta.
ii. La calificación de la documentación que presenten los administrados corresponde a la entidad.
e. Apertura del sobre 2 y elección de la oferta ganadora. De acuerdo con las siguientes reglas:
i. El acto de apertura del sobre 2 y elección de oferta ganadora se realiza en presencia de notario público.
ii. La entidad procede a la apertura del sobre 2 y a la verificación de las propuestas, declarando ganadora a la oferta que contenga la mayor propuesta de pago de renta.
f. Comunicación al postor de la aceptación de la oferta. La entidad comunica al postor, cuya oferta ha sido declarada ganadora, la aceptación de su propuesta a través de un oficio.
g. Suscripción del contrato. Cancelada la única armada o primera cuota de la renta, según corresponda, y presentada la carta fianza o cheque de gerencia en calidad de garantía de fiel cumplimiento por el postor beneficiario, se suscribe el contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento puede ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de Predios a solicitud y costo del beneficiario conforme al artículo 175.3 del Reglamento de la Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales – Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA – que establece:
El arrendamiento es formalizado mediante contrato, el cual puede ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de Predios a solicitud y costo del beneficiario.
3.2. Arrendamiento directo. Esta modalidad de arrendamiento se da en los siguientes casos[3]:
a. Cuando el arrendatario es una entidad pública en cuyo favor se formaliza el contrato para el cumplimiento de sus fines institucionales.
b. Para que el predio sea destinado a la realización de un evento determinado, uso por temporada o estación del año, por fechas específicas o por cualquier otra actividad por un plazo no mayor a dos (02) años, renovable por dos (02) años adicionales.
c. Cuando el predio se encuentra en posesión por un plazo mayor a dos (02) años.
El procedimiento para el arrendamiento directo, in essentia, es el siguiente:
a. La solicitud de arrendamiento directo se presenta ante la entidad propietaria del predio, adjuntando los documentos que acreditan la causal que se invoca.
b. El arrendamiento es aprobado por resolución de la entidad propietaria del predio y, en caso el beneficiario sea un particular, adicionalmente se suscribe un contrato.
4. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO ESTATAL
Al arrendamiento de predios estatales, se le aplican las causales de la resolución del arrendamiento previstas en el Código Civil, conforme al artículo 178 del Reglamento de la Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales – Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA – que indica:
Son aplicables a la resolución del arrendamiento las causales establecidas en el Código Civil, así como las causales para la extinción de la afectación en uso, en lo que fuera aplicable (el resaltado es nuestro).
Para el tema que nos ocupa, las causales de resolución del arrendamiento, están previstas en el artículo 1697 del Código Civil que indica:
El contrato de arrendamiento puede resolverse: 1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos. 2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada. 3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres. 4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador. 5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.
5. DESALOJO POR ALLANAMIENTO
Respecto de la causal de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas o por conclusión del contrato, resultará de aplicación el denominado desalojo por allanamiento, para lo cual es obligación de las entidades públicas establecer las cláusulas de allanamiento en el contrato de arrendamiento a fin de cautelar el interés público con eficiencia y eficacia, en aplicación del literal k) del numeral 7.14 de la Directiva Nro. DIR-00004-2022/SBN – Disposiciones para el arrendamiento de predios estatales – que establece:
En el contrato se incluyen las obligaciones adicionales no previstas en la resolución, que faciliten la mejor ejecución de aquel, debiendo contener como mínimo lo siguiente: k) Otras disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil o que, en el marco de la autonomía contractual, garanticen los intereses del Estado (el resaltado es nuestro).
Estando a lo anterior, por principio de legalidad e interés público, resultará obligatorio para las entidades públicas arrendadoras la aplicación de la cláusula de llamamiento prevista en la Ley 30201 – Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos – que en su artículo 5 modifica el artículo 594 del Código Procesal Civil que, en sus párrafos segundo, tercero y cuarto, indica:
En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato (el resaltado es nuestro).
De esta manera, en aras de proteger el interés público, existe la obligación de las entidades públicas arrendadoras de incluir en los contratos de arrendamiento de predios estatales la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del bien por:
- Por conclusión del contrato; o
- Resolución del contrato por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697, inciso 1), del Código Civil que indica:
El contrato de arrendamiento puede resolverse: 1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
La cláusula de allanamiento futuro que deben incluir las entidades públicas podría contener la siguiente redacción:
Cláusula de allanamiento futuro. Conforme al artículo 5 de la Ley 30201, que modifica el artículo 594 del Código Procesal Civil, el arrendatario declara expresamente que se allana por anticipado a la futura demanda para desalojar, restituir y desocupar el predio estatal con inclusión de demás pretensiones que ello implique, interpuesta por el arrendador para obtener: a) la restitución del inmueble por conclusión del arrendamiento y/o b) la restitución del inmueble por resolución por falta de pago de la renta.
De esta manera, producida una de estas causales y contenida la cláusula de allanamiento en el contrato de arrendamiento, la entidad pública se sujetará al desalojo en las siguientes etapas
- Demanda de desalojo.
- Resolución admisoria que notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis (6) días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación de las rentas adeudadas.
- Vencido el plazo, sin que se acredite lo antes indicado, el Juez ordena el lanzamiento en quince (15) días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil que indica:
Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado. Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
6. DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL
Ahora bien, la cláusula de allanamiento futuro no es la única que la entidad pública debe colocar en sus contratos de arrendamiento para defender los bienes inmuebles del Estado, sino también la cláusula que se insertará en aplicación de la Ley 30933 – Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial – que tiene por objeto el previsto en su artículo 1 que indica:
La presente ley tiene por objeto establecer y regular el procedimiento especial de desalojo mediante la intervención de notario y con ejecución judicial.
La Ley 30933 establece el apoyo en el desalojo de los notarios y jueces de paz letrado como se verifica del artículo 3 de la Ley 30933 que indica:
Son competentes para llevar a cabo el procedimiento especial establecido en la presente ley: 1. Los notarios, dentro de la provincia en la que se ubica el bien inmueble arrendado, para la constatación de las causales de desalojo. 2. El juez de paz letrado del distrito en el que se ubica el bien inmueble arrendado, para ordenar y ejecutar el lanzamiento.
Ahora bien, el artículo 4 de la Ley 30933 establece los requisitos de procedibilidad para solicitar el desalojo de un bien inmueble en los siguientes términos:
Para solicitar el desalojo de un bien inmueble al amparo de la presente ley, se debe cumplir con los siguientes requisitos: 1. El inmueble materia de desalojo notarial debe encontrarse individualizado de manera inequívoca; y en el contrato de arrendamiento debe consignarse las referencias precisas de su ubicación. 2. El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; o en escritura pública. En este caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines. 3. Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.
La lectura del artículo 4 de la Ley 30933 es importante para comprender la cláusula de allanamiento por aplicación de la Ley 30933, lo que nos remite a su artículo 5, incisos 1) y 2) que indican:
El contrato de arrendamiento a que se refiere el artículo 4 debe: 1. Contener una cláusula de allanamiento a futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta. 2. Contener una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la presente ley para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo. La cláusula de sometimiento expreso a la presente ley contiene de manera expresa e indubitable la decisión de las partes, que, ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en la presente ley, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado.
Ergo, la cláusula de allanamiento futuro se complementa con la cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933, siendo que la redacción de esta cláusula sería la siguiente:
Cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933. El arrendador y el arrendatario deciden expresa e indubitablemente que se someten expresamente a lo establecido en la Ley 30933 – Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial – para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta y que el juez de paz ordene y ejecute el desalojo por las causales de resolución contractual por conclusión del contrato de arrendamiento o el incumplimiento del pago de la renta.
La inclusión de esta cláusula también resulta obligatoria para las entidades públicas en aplicación del principio de supremacía del interés público sobre el interés particular conforme al artículo 86, inciso 8) del TUO de la Ley 27444 – Decreto Supremo 004-2019-JUS que establece el siguiente deber de las autoridades administrativas:
Interpretar las normas administrativas de forma que mejor atienda el fin público al cual se dirigen, preservando razonablemente los derechos de los administrados.
CONCLUSIÓN
En conclusión, al elaborar los contratos de arrendamiento de predios estatales, las entidades públicas y los servidores o funcionarios públicos que las representan deben incluir la cláusula de allanamiento futuro y la cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933 para cautelar el interés público.
REFERENCIAS
- Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA (11 de abril de 2021). Reglamento de la Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales. Perú.
- Decreto Supremo 019-2019-VIVIENDA (10 de julio de 2019). Texto Único Ordenado de la Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales. Perú.
- Ley 30201 (28 de mayo de 2014). Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos. Perú.
- Ley 30933 (24 de abril de 2019). Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Perú.
- Resolución Ministerial 010-93-JUS (22 de abril de 1993). Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil. Perú.
- Resolución Nro. 0004-2022/SBN (05 de enero de 2022). Directiva Nro. DIR-00004-2022/SBN – Disposiciones para el arrendamiento de predios estatales. Perú: Superintendencia Nacional de Bienes Estatales.
[1] Otros tiempos, otros modos
[2] Estas etapas son conforme a la Directiva Nro. DIR-00004-2022/SBN – Disposiciones para el arrendamiento de predios estatales.
[3] Cfr. Artículo 176 Decreto Supremo Nro. 008-2021-VIVIENDA
