Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos reales, del reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura imprescindible para todo estudiante de derecho.
Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo I, segunda edición. Instituto Pacífico, 2021, pp. 121-125.
No existe acuerdo doctrinario sobre si el derecho del arrendatario es real o personal. Establecer si es de uno u otro carácter depende sobre todo del análisis que se haga de esta figura a la luz del ordenamiento jurídico de cada país.
Según el Derecho peruano, la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad (art. 896), consiguientemente, es poseedor el que ocupa el bien como propietario, usufructuario, habitante, acreedor anticrético arrendatario, comodatario, depositario, etc., o el que ha ingresado en el bien clandestinamente o por medio de la fuerza. En tal virtud, el arrendatario es un poseedor (derecho real) legítimo, cuyo título es el contrato de arrendamiento por lo que también es titular de un derecho de crédito frente a su arrendado, quien debe ejecutar su prestación establecida en el contrato o dispuesta por la Ley.
Es poseedor quien ejerce tácticamente uno o más poderes de la propiedad con prescindencia de si tiene o no título para poseer, lo que importa es que el ejercicio de dichos poderes sea un ejercicio fáctico.
El art. 1708.1 del Código Civil establece que, en caso de enajenación del bien arrendado, «si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador».
El art. 1743 del Código francés es la fuente primigenia del art. 1708 del Código peruano y del art. 1498 del Código argentino. Este último dispone enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación sub durante el tiempo convenido.
El hecho de que el arrendamiento subsiste, no obstante, el cambio d propietario del bien arrendado, condujo a la idea de sostener que el derecho del arrendatario es real. TROPLONG, comentando el derecho francés, dice:
El derecho conferido al locatario por el locador, sobrevive a la calidad de propietario del locador, tiene su existencia independiente y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble.
Contrariamente, VÉLEZ SARSFIELD, y con él la doctrina argentina predominante, sostiene que el comprador consiente implícitamente en mantener al locatario en el goce de la cosa «la existencia del derecho real es imposible, puesto que no hay sino un crédito por una parte y una obligación por la otra». VÉLEZ diferencia el arrendamiento del usufructo:
El usufructuario tiene por sí el derecho de gozar de la cosa el arrendatario tiene derecho de hacer ejecutar por el propietario su obligación personal de hacerlo gozar. El propietario está obligado a entregar la cosa en bu estado, a mantenerla en ese estado, a hacer las reparaciones mayores, a pagar las contribuciones impuestas a la cosa.
Conforme al Código Civil patrio, el arrendatario tiene derecho de pedir al arrendador que le entregue el bien arrendado, de exigir que lo mantenga en el uso del bien y no lo perturbe en su uso pacífico: de conservar el bien en el estado de servir para el fin para el cual fue arrendado; si el bien es enajenado, el adquiriente puede dar por concluido el arrendamiento no inscrito (art. 1708.2); arrendador es vencido en juicio sobre el derecho que tenía en el bien arrendado, el contrato concluye; y si un mismo bien es arrendado a dos o más personas, es preferido el poseedor, sino el que primero a inscrito su derecho (art. 1670).
Como se aprecia, no pande existe duda sobre el derecho de crédito del cual es titular el arrendatario. Pero también tiene un poder de goce que pueda ejercerlo ergo omnes, cuando el arrendamiento ha sido inscrito, caso en el que sigue al bien cando este pasa del patrimonio del arrendador al patrimonio del adquiriente (art. 1708.1). Pero aun en este caso no se desvirtúa la naturaleza del derecho de crédito del arrendatario, puso que el contrato de arrendamiento no le confiere el poder de obras directo e inmediato sobre el bien, sino que necesita dirigirse a arrendador por razón del bien arrendado a fin de que ejecute la prestación debida, comente, entre otras cosas, en mantener el bien en buen estado para el fin de arrendamiento por todo el plano del contrato (art. 1680.1).
Sin embargo, ¿qué sucede si el arrendatario es despojado del bien por las vías de hecho por el arrendador o por un tercero? ¿Podrá valerse de los interdictos, que son acciones reales, para recuperar la posesión? El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato (art. 1680.1), por tanto, está impedido legalmente de desalojarlo cuando el arrendamiento está vigente. Si el arrendatario es despojado por el arrendador, tiene todo el derecho de exigirle que repete el contrato y le indemnice los daños o puede denunciarlo penalmente por delito de usurpación. Si un tercero pretende despojar al arrendatario, el arrendador debe defender su derecho de posesión para poder mantener al arrendatario en el uso pacífico del bien, a cuyo efecto, el arrendatario está obligado a «dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien (art. 1681.4); el arrendatario también puede hacer uso de la acción penal por delito de usurpación (si el bien arrendado es inmueble). Pero el arrendatario perturbado o despojado de la posesión del bien arrendado puede valerse de los interdictos, de retener o de recobrar[1], por el solo hecho de ser poseedor, sin consideración alguna del contrato de arrendamiento, porque, para nuestra ley. para ser poseedor es suficiente el ejercicio de hecho de uno o más poderes de la propiedad, sin que cuente para nada el que se tenga o no derecho a la posesión. En suma, el arrendatario, según convenga a su interés en cada caso, puede valerse de las acciones vales los interdictos) o de las acciones personales (denominad también de crédito u obligaciones para defender su posesión.
Para nuestro ordenamiento jurídico, el arrendatario es titular del derecho real de posesión, el mismo que surge de una relación de crédito (el contrato arrendamiento), razón por la que el ordenamiento jurídico le confiere acciones reales y, también, acciones personales para la defensa de su posesión. Por ejemplo, si es perturbado en la posesión por su arrendador, puede hacer uso de la acción personal para exigirle que cumpla con su obligación contractual de perturbarle en el uso del bien o puede valerse de la acción real (los interdictos) como todo poseedor.
En la doctrina, unos sostienen que el arrendatario no tiene acciones reales en caso de ser desalojado, ni siquiera acciones posesorias [2]. Otros, como la CRUZ BERDEJO [3], admiten que el arrendatario tiene un derecho real, protegido erga omnes, «más este derecho no es de arrendamiento, sino el de posesión; el producido por la tenencia de la cosa, que cabe defender mediante acciones incontestablemente reales, pero que corresponden, no al arrendatario en cuanto tal, sino a todo poseedor».
Para el Derecho peruano, el arrendatario es un poseedor legítimo, puesto que cuenta con un contrato de arrendamiento que justifica su derecho real posesión. Además, una cosa es ser arrendatario del bien (relación jurídica personal y a la vez poseedor de ese mismo bien-relación de hecho-), Nuestra ley concibe a la posesión como el ejercicio de hecho (art. 896), sin importar que poseedor tenga derecho a poseer (como arrendatario, usufructuario, etc.) o no lo tenga. Consiguientemente, el arrendatario también tiene las acciones posa y los interdictos para defender su posesión.
Si el arrendatario es perturbado en su posesión o despojado de ella, por su arrendador o por un tercero, puede valerse de los interdictos con el fin de que cesen los actos perturbatorios o se le reponga en su derecho de posesión. Al respecto, el art. 598 del Código Procesal Civil establece Todo aquel que considere perturbado o despojado en su posesión puede utilizar los interdictos incluso contra quienes ostenten otros derechos reales de distinta naturaleza el bien objeto de la perturbación».
En conclusión, el arrendatario, como poseedor, tiene a su disposición las acciones reales y, como titular de la relación contractual de arrendamiento, puede valerse de las acciones personales para exigir a su arrendador el cumplimiento o la resolución del contrato.
[1] CÓDIGO PROCESAL CIVIL. Articulo 598.- Legitimación activa
Todo aquel que se considere perturbado o despojado en su posesión pande utilizar los interdictos, incluso contra quienes ostenten otros derechos reales de distinta naturaleza sobre el bien objeto de la perturbación.
CÓDIGO PROCESAL CIVIL. Artículo 601.- Prescripción extintiva
La pretensión interdictal prescribe al afio de iniciado el hecho que fundamenta la de manda. Sin embargo, vencido este plazo, el demandante puede ejercer su derecho a la posesión en un proceso de conocimiento.
[2] PROCIUK, Derechos reales. ob. cit.
[3] LACRUZ Braco, José Luis, Elemento de Dereche civil, t. III, Derechos reales vol. I, 3.° ed. Barcelona Bouch, 1990, p. 21: «El arrendamiento no es un derecho real p el derecho del arrendatario se ejerce frente al arrendador, pero el arrendatario derecho real que no es de arrendamiento, sino el de posesión».
