El pasado domingo 28 de mayo del 2023 se publicó el Decreto Legislativo (DL) 1568, el cual, según su propio texto, tiene por finalidad fomentar una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman edificaciones que por compartir bienes y servicios comunes requieren implementar el régimen de la propiedad horizontal contribuyendo a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto.
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El DL 1568 entrará en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su reglamento. Por ende, es muy probable que podamos ver su verdadero aporte al momento que dicho reglamento sea publicado. Sin embargo, se podrá advertir de forma inmediata que la nueva regulación presenta novedades importantes, más allá de devolverle su antigua denominación (propiedad horizontal). A continuación, destacaré sobre todo aquellas que tienen que ver con la Junta de Propietarios, sin dejar pasar algunas otras novedades.
En primer lugar, tenemos el artículo 11, el cual nos habla sobre la regulación de la propiedad horizontal de hecho, esta es aquella que no está inscrita pero que funciona como tal. La finalidad de regular esta situación, es reconocer que, en la realidad, aún sin la inscripción, existen innumerables situaciones de convivencia que merecen también quedar sujetas a un marco normativo.
Otro punto importante se encuentra en el artículo 18, el cual nos habla sobre la condición de azoteas y aires, los cuales, a partir de la entrada en vigencia del DL tendrán la calidad de bienes comunes, salvo disposición contraria establecida en el Reglamento Interno. Se precisa que el reconocimiento y la rectificación de la condición de bien común de la azotea o de los aires a una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, requiere el acuerdo unánime de los/as propietarios/as de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.
Respecto al tema de Juntas de Propietarios, según el artículo 21 del DL 1568, se le concede la naturaleza de sujeto de derecho, con la finalidad de administrar, mantener y mejorar la edificación para conservar los bienes comunes para su disfrute por parte de los/as titulares de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.
Por otro lado, el otorgamiento, la constitución y conformación de los alcances de la Junta de Propietarios, se mantienen de alguna manera intacta conforme la legislación vigente 27157. No obstante, en el artículo 23 numeral 23.3, el nuevo DL precisa de forma expresa que la Junta de Propietarios puede aprobar manuales de convivencia no inscribibles, los cuales deberán ser de cumplimiento obligatorio. Asimismo, para los fines de su cumplimiento, la Junta de Propietarios puede establecer en dichos manuales, un régimen sancionador para aquellos propietarios que incurran en la comisión de las infracciones tipificadas en el citado manual. Los alcances mínimos de los referidos regímenes sancionadores quedarán regulados en el reglamento del referido DL.
Otro cambio fundamental, se encuentra presente en el artículo 30 y es respecto a la cobranza de cuotas, lo cual no cabe duda que generará mucho interés por su relevancia. Este artículo nos menciona la posibilidad de que, en caso de falta de pago de cuotas, se pueda extender una carga en la partida registral de la propiedad exclusiva, en mérito al acuerdo de la Junta de Propietarios. De este modo, se estaría advirtiendo al potencial adquiriente (en caso se quiera enajenar el bien) que el propietario debe una o varias cuotas de mantenimiento. A esos fines de publicidad, se crea un registro administrativo de deudores de cuotas de mantenimiento, quienes podrán terminar en centrales de riesgo.
Por todo lo mencionado anteriormente, aún cuando nuevo DL 1568 trae consigo llamativas modificaciones en mi opinión general solo publicado su Reglamento sabremos si estas modificaciones generarán un impacto positivo para la convivencia de la propiedad en edificios y edificaciones que presentan bienes y servicios comunes.
 1568, el cual, según su propio texto, tiene por finalidad fomentar una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman edificaciones que por compartir bienes y servicios comunes requieren implementar el régimen de la propiedad horizontal contribuyendo a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto.){kind=link}