Fundamentos destacados: 6. El artículo 971 del Código Civil regula las decisiones sobre el bien común, disponiendo lo siguiente:
Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él.
2. Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.
Tenemos entonces que se requerirá participación de todos los copropietarios en los actos que sean de disposición, gravamen o que importen la introducción de modificaciones al bien, y la mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria.
Es pertinente señalar que para el cálculo de la mayoría absoluta debe tomarse como universo a la totalidad de participaciones sobre el bien común esto es al 100%, por lo que la mayoría la constituiría más del 50% de las participaciones sobre el bien común.
7. Ahora bien, con relación a la intervención de los copropietarios en un procedimiento de regularización de fábrica, en el Décimo Pleno del Tribunal Registral se aprobó como precedente de observancia obligatoria el siguiente, publicado en el diario oficial El Peruano el 9/6/2005:
INTERVENCIÓN DE COPROPIETARIOS EN REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA
En el formulario sobre regularización de declaratoria de fábrica de conformidad con los alcances de la Ley N° 27157 y su reglamento, deben intervenir todos los copropietarios del bien.
La anterior disposición no se aplica si la fábrica o la demolición que se quiere regularizar fue efectuada cuando el bien no pertenecía a los copropietarios.
Con posterioridad, este precedente fue dejado sin efecto mediante el segundo acuerdo aprobado en los XXVII y XXVIII Plenos de Tribunal Registral, que fue publicado en el diario oficial El Peruano el 1/3/2008,
Constituyen fundamentos del acuerdo adoptado, entre otros, los siguientes:
Si como hemos señalado, a través de la declaratoria de fábrica no se modifica ninguna realidad física ni jurídica del bien edificado, es incuestionable que no puede calificarse como un acto de disposición el hecho de hacer constar en el Registro la edificación. Los actos de disposición fueron realizados por quien realizó dicha construcción: adquirir los materiales, pagar derechos, salarios y honorarios, etc., todos los cuales representaron egresos o menoscabos patrimoniales. Pero, una vez culminada la edificación no es sino un objeto físico que ya provocó (así, en tiempo pasado) una modificación en el bien, por lo que ya estamos ante un bien modificado, respecto del cual no se altera ni un área ni un ápice del bien, reiteramos, pues el procedimiento de declaratoria de fábrica no es sino una suerte de “fotografía” de dicha edificación para fines de su inscripción.
Conclusión: la declaratoria de fábrica no modifica sustancialmente el predio, ni constituye acto de disposición (…)
Consecuentemente, la declaratoria de fábrica no constituye un acto de disposición ni modificación sustancial del bien, según los fundamentos del acuerdo que dejó sin efecto el aludido precedente.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No.- 806-2018-SUNARP-TR-L
Lima, 09 ABR. 2018
APELANTE: GABRIELA CAROLINA CAMPOS BERNUY.
TÍTULO: N° 2525105 del 23/11/2017.
RECURSO: H.T.D. N° 000025 del 17/1/2018.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO: Ampliación de fábrica.
SUMILLA:
INTERVENCIÓN DE COPROPIETARIOS EN REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA
La declaratoria de fábrica constituye un acto de administración para el cual se exige la intervención de los copropietarios que representen la mayoría absoluta, de conformidad con el inciso 2 del artículo 971 del Código Civil.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita al amparo del procedimiento regulado por la Ley N° 27157, la inscripción de la ampliación de fábrica, respecto del predio inscrito en la partida electrónica N° 49063042 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se presentaron los siguientes documentos:
- Formulario Registral N° 1 – Ley N° 27157 suscrito por José Fernando Luna Toribio en calidad de gerente de administración y finanzas de Farmindustria S.A. y arquitecto Jaime Heredia Falcón, con firmas legalizadas el 10/11/2017 por notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.
- Informe Técnico de verificación suscrito por arquitecto Jaime Heredia Falcón.
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios N° 315-2017-MDL- GDU/SIU expedido el 15/9/2017, por Hilda Jurado Remido en calidad de Sub-Gerente de Infraestructura Urbana de la Municipalidad de Lince.
- Plano de ubicación y localización [lámina U-01] suscrito por José Fernando Luna Toribio en calidad de gerente de administración y finanzas de Farmindustria S.A. y arquitecto Jaime Heredia Falcón, con firmas legalizadas el 10/11/2017 por notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.
- Plano de distribución [lámina A-01, lámina A-02 lámina A-03] suscrito por José Fernando Luna Toribio en calidad de gerente de administración y finanzas de Farmindustria S.A. y arquitecto Jaime Heredia Falcón, con firmas legalizadas el 10/11/2017 por notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Ada Violeta Perales Vega observó el título en los siguientes términos:
Revisado el FOR N° 1 se aprecia que no interviene la copropietaria Victoria Mercedes Andrade Bazo, transgrediendo lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley N° 27157 y artículo 4 del TUO del Reglamento de la Ley 27157. Sírvase subsanar.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente fundamenta su recurso en los términos siguientes:
– El predio cuya declaratoria de fábrica se solicita tiene como titulares a Famindustria S.A., quien es la titular del 91.670 % de las acciones y derechos sobre el mismo; y Victoria Mercedes Andrade Bazo, titular del 8.330 % de las acciones y derechos, es decir, se encuentra sujeto a un régimen de copropiedad.
-Al respecto el artículo 971 del Código Civil dispone que las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él.
2. Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas.
– Conforme a lo anterior, la declaratoria de ampliación de fábrica no resulta una modificación del predio en el sentido técnico; sino la regularización de variaciones que se han implementado e introducido en el inmueble, por lo que no resulta aplicable lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 971 del Código Civil, sino las reglas de la administración ordinaria, por lo tanto, solo se requiere la mayoría absoluta para su procedencia.
[Continúa…]
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