El impacto de la crisis sanitaria del covid-19 en los contratos de arrendamiento

El 15 de marzo del 2020, por medio del Decreto Supremo 044-2020-PCM, se declaró el Estado de Emergencia Nacional por espacio de 15 días calendario, y se dispuso el aislamiento social obligatorio, por las graves consecuencias que podrían afectar la vida de la Nación a consecuencia del brote del covid-19. Esta situación se ha venido ampliando hasta la fecha y nada descarta que se prorrogue aún más, sin perjuicio de la reanudación de actividades económicas en forma gradual y progresiva que se ha dispuesto por medio del Decreto Supremo 080-2020-PCM, publicado el 3 de mayo del 2020.

La crisis sanitaria desencadenada por la pandemia ha tenido una importante repercusión en la ejecución de una serie de contratos como, por ejemplo, los contratos de arrendamiento, contratos de préstamo personal, contratos de préstamo hipotecario, contratos de obra, contratos de prestación de servicios educativos, contratos de transporte, contratos de turismo, etc.

En esta oportunidad nos ocuparemos, brevemente, del impacto que ha tenido la crisis sanitaria en los contratos de arrendamiento que, en términos generales, son aquellos cuya función (económico-social) “consiste en el intercambio entre el disfrute de una cosa que una parte concede a la otra, y el correspectivo [renta] que ésta se obliga a dar a la primera”[1].

Sobre el particular, tanto a nivel nacional como en el extranjero, se han venido realizado varios planteamientos dirigidos a solucionar la problemática que se presentará en la ejecución de tales contratos durante el Estado de Emergencia Nacional, pues, por un lado, encontraremos al arrendador con interés en cobrar el íntegro de la renta convenida y, por otro lado, estará el arrendatario con interés en que se condone, se suspenda o se reduzca la renta pactada, ya sea porque le resulta más difícil cumplir con lo acordado, en la medida que no pudo generar o percibir ingresos, o porque se vio impedido de explotar o disfrutar del bien arrendado.

En sede nacional, hasta la fecha, el formante legal —a diferencia de lo que ha sucedido en otros sistemas como el alemán, francés, italiano, español, portugués, chileno, colombiano, etc.— no ha intervenido a los efectos de paliar los efectos de la problemática en cuestión, sin perjuicio de que se hayan planteado algunos proyectos legislativos como el N° 5004/2020-CR y el N° 5238/2020-CR.

Aquí, las propuestas de solución han sido planteadas exclusivamente por el formante doctrinal. En esta oportunidad solo haremos referencia a dos de ellas: (i) La primera propuesta que se dio a conocer (y que, al mismo tiempo, ha sido la más comentada) consiste en el recurso al remedio de la excesiva onerosidad de la prestación que habilitaría al sujeto afectado (el arrendatario) a solicitar la reducción de la renta (artículo 1440 del CC); (ii) La última propuesta que se ha planteado (y la que mayor acogida ha obtenido hasta el momento), que consiste en la aplicación del régimen de la imposibilidad temporal (para el caso de los arrendamientos para locales comerciales), que permitiría al arrendatario suspender el pago de la renta (norma que se construiría a partir del artículo 1316 del CC).

La invocación a la excesiva onerosidad prestación ha intentado sostenerse en el hecho de que al arrendatario que, a consecuencia del aislamiento social obligatorio, no ha podido generar u obtener ingresos, le resultará más difícil cumplir con la prestación a su cargo (el pago de la renta).

En nuestra opinión, la aplicación de la excesiva onerosidad de la prestación para los casos en cuestión resulta, a todas luces, inviable, pues esta institución apunta a reparar el sobrevenido desequilibrio entre las prestaciones (la ejecución de la prestación se torna más costosa o la contraprestación se envilece) y esto no se ha presentado en los contratos de arrendamiento pues ni el valor de la renta se ha incrementado ni el valor del disfrute del bien ha disminuido, siendo irrelevante la situación personal del deudor (por ejemplo, si los ingresos de éste han cesado o disminuido).

Pero tampoco parece que pueda resultar aplicable el régimen de la imposibilidad temporal, que se ha planteado para el caso de los arrendamientos para locales comerciales en vista de que ha devenido en imposible la prestación del arrendador consistente en garantizar la explotación del bien.

En efecto, en la dicotomía imposibilidad definitiva e imposibilidad temporal, la primera se produce cuando el impedimento es irreversible o se ignora si podrá superarse, mientras que la segunda se produce cuando el impedimento deriva de una causa previsiblemente transitoria[2] (v. gr. la huelga).

La imposibilidad definitiva produce la resolución de pleno derecho del contrato, es decir, extingue, sin más, la eficacia del contrato, mientras que la imposibilidad temporal “no produce la resolución sino que importa solo la suspensión de la eficacia del contrato (para ambas partes): con el resultado que el deudor no es responsable (por el retardo en el cumplimiento) y que la contraparte, para evitar la ejecución, puede oponer una excepción ex artículo 1460 cc”[3], es decir, la excepción de incumplimiento que en nuestro sistema aparece prevista en el artículo 1426 del CC.

Pero la imposibilidad temporal puede dar lugar a la extinción de la obligación si ella perdura hasta que, de acuerdo al título de la obligación o a la naturaleza de la prestación, el deudor no pueda considerarse obligado a ejecutar la prestación o bien el acreedor ya no tenga interés en conseguirla[4]. Este es el régimen de la imposibilidad temporal, que aparece previsto en el artículo 1316 del CC, norma que si bien no prescribe expresamente la suspensión de la contraprestación a cargo del acreedor, tal efecto se impone en función a la lógica que subyace a dicho régimen, conforme explica doctrina como la antes citada.

Ahora, lo que más nos interesa destacar de este régimen es que la eficacia del contrato solo está suspendida para ambas partes y una vez superado el impedimento, prestación y contraprestación deberán ejecutarse in toto. Y es por esto que consideramos que este régimen no resulta aplicable al caso de los arrendamientos para locales comerciales ya que en la imposibilidad temporal «la prestación podrá ejecutarse más tarde, pero podrá ejecutarse toda»[5], que es algo que no podrá suceder con la prestación del arrendador consistente en procurarle al arrendatario el goce del bien durante todo el plazo del contrato, pues esta prestación que no fue ejecutada durante el aislamiento social obligatorio ha devenido en irrecuperable.

A fin de sentar nuestra posición en torno a la problemática en cuestión, debemos comenzar por realizar dos precisiones. La primera: Para determinar el régimen legal aplicable se debe prestar atención al destino que se le concede al bien arrendado: contrato de arrendamiento para vivienda y contrato de arrendamiento para local comercial; y la segunda: Para determinar el régimen legal aplicable se debe prestar atención no a la prestación de pagar la renta (prestación a cargo del arrendatario) sino a la prestación de garantizar o procurar el goce o disfrute del bien arrendado (prestación a cargo del arrendador).

Pues bien, bajo el contexto normativo actual, en los contratos de arrendamiento para vivienda no es posible una exoneración, suspensión o reducción de la renta, pues no se verifica una situación de incumplimiento ni imposibilidad en ninguna de las prestaciones que se encuentran a cargo del arrendador, en particular, en relación a las prestaciones que ahora nos interesan: entregar el bien (artículo 1678 del CC) y mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato (artículo 1680.1 del CC).

Es decir, el arrendador se encuentra en situación de cumplimiento de las prestaciones a su cargo y, en consecuencia, corresponde que el arrendatario también cumpla con la prestación a su cargo (el pago de la renta) y si éste incumple, aquél podrá resolver el contrato por incumplimiento sea en vía judicial (resolución judicial por incumplimiento, regulada en el artículo 1428 del CC) o en vía extrajudicial (resolución por intimación o por cláusula resolutoria expresa reguladas en los artículos 1429 y 1430 del CC, respectivamente) y, asimismo, podrá exigir la restitución del bien arrendado y el pago de la renta insoluta. El mismo régimen aplica para los contratos de arrendamiento para locales comerciales cuya explotación no se ha visto impedida a consecuencia del Estado Nacional de Emergencia (v. gr.: locales destinados a la venta de alimentos, productos farmacéuticos, combustible, etc.).

Sin perjuicio de lo antes dicho, nada impide que el Estado –tal y como ha sucedido en otros países– emita una ley (especial) que disponga la suspensión y reprogramación del pago de rentas y/u otorgue otro tipo de facilidades para los arrendatarios de casa habitación a quienes, como consecuencia del Estado Nacional de Emergencia, se les ha tornado especialmente difícil cumplir con el pago de la renta (trabajadores dependientes que han sido despedidos o sometidos a suspensión perfecta de labores o independientes que no han podido realizar su actividad productiva).

Cabe anotar que aun cuando los arrendatarios se encuentren en situación de incumplimiento, la restitución de los bienes arrendados (cuando no medie una devolución voluntaria) precisa de un mandato judicial que así lo ordene. Los “desalojos” (lanzamientos) que se vienen produciendo durante este Estado de Emergencia Nacional son actos ilegales (delito de usurpación) frente a los cuales los arrendatarios pueden hacer uso de la defensa posesoria extrajudicial (artículo 920 del CC) o de los interdictos de recobrar (artículos 598 y 603 del CPC) una vez que el Poder Judicial reinicie sus labores.

Ahora, en los casos de arrendamientos para locales comerciales, consideramos que el régimen aplicable es el de la imposibilidad parcial. En efecto, en la dicotomía imposibilidad total e imposibilidad parcial, la primera hace completamente irrealizable el interés crediticio, mientras que la segunda impide en parte la realización de tal interés[6]. Así, “la imposibilidad parcial da lugar a una modificación cuantitativa de la prestación. De hecho la obligación se extingue por la parte que se ha vuelto imposible mientras el deudor queda obligado por la parte remanente”[7].

En el caso en cuestión, nos encontramos frente a una imposibilidad parcial de la prestación del arrendador ya que éste, a consecuencia de un supuesto de fuerza mayor (artículo 1315 del CC) que vendría a ser el mandato del gobierno de aislamiento social obligatorio (un acto de la autoridad), se ha visto impedido de cumplir con su prestación de mantener al arrendatario en el uso del bien durante todo el plazo del contrato (artículo 1680.1 del CC), prestación que, conforme a la función que cumple el contrato de arrendamiento y que se ha señalado líneas más arriba, es tan importante como la de entregar el bien al arrendatario. Y tal imposibilidad es parcial porque el arrendador no podrá procurarle o garantizarle al arrendatario el goce o disfrute del bien, por ejemplo, por los doce meses pactados sino por una cantidad menor de meses. En buena cuenta, nos encontramos frente a lo que se ha denominado una “imposibilidad parcial ratione temporis[8].

Pues bien, si el régimen legal aplicable es el de la imposibilidad parcial, entonces, resultan de aplicación los artículos 1433 y 1316, tercer párrafo, del CC. De acuerdo con el artículo 1433 del CC:

Las reglas de los artículos 1431 y 1432 son aplicables cuando el cumplimiento de la prestación se hace parcialmente imposible, a menos que el acreedor manifieste al deudor su conformidad para el cumplimiento parcial, en cuyo caso debe efectuarse una reducción proporcional en la contraprestación debida.

El contrato se resuelve cuando no sea posible la reducción.

Y el artículo 1316 del CC, en su tercer párrafo, señala:

También se extingue la obligación que sólo es susceptible de ejecutarse parcialmente, si ella no fuese útil para el acreedor o si éste no tuviese justificado interés en su ejecución parcial. En caso contrario, el deudor queda obligado a ejecutarla con reducción de la contraprestación, si la hubiere.

Como puede verse, el artículo 1433 del CC, interpretado en forma literal y aislada, parece establecer una doble opción para el acreedor: la resolución de pleno derecho del contrato o la ejecución parcial de la prestación con derecho a una reducción de la contraprestación, en otras palabras, el contrato quedará resuelto de pleno derecho a menos que el acreedor manifieste su conformidad con el cumplimiento parcial, en cuyo caso este último tendrá derecho a una reducción proporcional de la contraprestación.

Sin embargo, consideramos que el artículo 1433 del CC debe ser interpretado en forma sistemática con el artículo 1316 del CC, lo que nos permitiría concluir que la resolución del contrato no se produciría de manera automática en caso el acreedor no acepte la ejecución parcial, sino que tal efecto (la extinción del vínculo contractual) debe encontrar justificación en la ausencia para el acreedor de un interés apreciable en el cumplimiento parcial.

Y, en estricto, la extinción del vínculo contractual no debe entenderse producido en mérito a una resolución automática del contrato (como en los casos de imposibilidad total o definitiva), sino como consecuencia del desistimiento (de autotutela) que practica el acreedor, acto que consiste en un negocio jurídico unilateral con el cual una de las partes del contrato dispone la disolución del mismo[9].

De esta manera sería más fácil controlar posibles actos arbitrarios y abusivos de acreedores que aprovechando una situación de imposibilidad parcial, y con el propósito de desvincularse del vínculo contractual, rechacen cualquier propuesta de reducción de la contraprestación que formule el deudor, ya que “la falta de ‘interés apreciable’ [que habilita el derecho de desistimiento] no depende del arbitrio subjetivo del acreedor, sino que se inscribe en una dimensión de objetividad, reconducible a la regla de la buena fe: frente a la separación del acreedor, el deudor puede cuestionar la legitimidad afirmando que, según buena fe, la contraparte conserva un ‘interés apreciable’ en la prestación reducida”[10] [el agregado es nuestro].

Así, la facultad del acreedor de elegir entre los dos remedios de la resolución [rectius, desistimiento] y de la reducción no es por lo tanto indiscutible: el deudor puede poner en discusión la legitimidad del desistimiento, y en este caso el juez sería llamado a verificar, al menos, que la elección en esta dirección sea respetuosa de la regla de buena fe”[11] [el agregado es nuestro], regla que en nuestro sistema aparece consagrada en el artículo 1362 del Código Civil.

Por lo demás, esa es la solución que consagra el artículo 1464 del Código Civil italiano, que fue modelo de nuestro precitado artículo 1433, del que, sin ninguna justificación que parezca válida, nos apartamos:

Imposibilidad parcial.- Cuando la prestación de una parte hubiese llegado a ser solo parcialmente imposible, la otra parte tiene derecho a una reducción correspondiente de la prestación por ella debida, y puede también desistirse del contrato cuando no tenga un interés apreciable en el cumplimiento parcial”.

En conclusión, en los contratos de arrendamiento para locales comerciales, el arrendatario tiene dos opciones: aceptar la ejecución parcial de la prestación con derecho a una reducción de la contraprestación a su cargo (la renta) o desistirse del contrato en caso no tenga un interés apreciable en el cumplimiento parcial.

Nótese que, de ser el caso, la extinción del contrato se producirá extrajudicialmente con el desistimiento que practique el arrendatario, sin perjuicio de que el arrendador pueda cuestionar en sede judicial la legitimidad del desistimiento. Asimismo, es pertinente precisar que la elección por la aceptación de la prestación parcial importa la pérdida del derecho de desistimiento[12].

Finalmente, la reducción de la contraprestación a cargo del arrendatario podrá consistir en la exoneración o en un descuento de la renta correspondiente a los meses en los que el bien arrendado no pudo ser explotado, según convengan las partes. Por lo demás, esta situación ya se viene dando en los hechos. Así, por ejemplo, Real Plaza habría optado por exonerar del pago de la renta a los locales que no operarán durante el Estado de Emergencia, mientras que Plaza San Miguel, Larcomar y Megaplaza habrían optado por no cobrar el 50% de la renta mínima[13].


[1] CAPOZZI, Guido. “Dei singoli contratti”, Giuffrè Editore, Milano, 1998, p. 314.

[2] BIANCA, Massimo. “Diritto Civile”, Tomo IV, “L´Obbligazione”, Giuffrè Editore, Milano, 1994, p.537.

[3] PAGLIANTINI, Stefano. En: AA.VV. “Commentario del Codice Civile”, Diretto da Enrico GABRIELLI. “Dei contratti in generale”. A cura di Emmanuela NAVARRETA e Andrea ORESTANO, UTET Giuridica, Milano, 2011, p. 563.

[4] Cfr.: BIANCA Massimo. Ob. cit., p. 537.

[5] ROPPO, Vincenzo. “El contrato”, Traducción de Nélvar CARRETEROS TORRES. Traducción a cura de Eugenia ARIANO DEHO, Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 924.

[6] Cfr.: BIANCA Massimo. Ob. cit., p. 539.

[7] Idem.

[8] PAGLIANTINI, Stefano. Ob. cit., p. 565.

[9] ROPPO, Vincenzo. Ob. cit., p. 505.

[10] Idem, p. 924.

[11] TAMPONI, Michele. “La risoluzione per impossibilità sopravvenuta”, En: AA.VV. “I contratti in generale”, a cura de Enrico GABRIELLI. Tomo II. Torino: UTET, 1999, p. 1549.

[12] En ese sentido: BIANCA, Massimo. “Diritto Civile”, Tomo V, “La responsabilità”, Giuffrè Editore, Milano, 1994, p.375; TAMPONI, Michele. Ob. cit., p.1549.

[13] Dan cuenta de esto último: SORIA PALACIOS, Franco y GONZALES DE LA COTERA, Álvaro. “¿Qué hago con la renta de mi contrato de alquiler?: Covid-19 y algunos escenarios generados en contratos de arrendamiento de locales comerciales”. Disponible aquí. Fecha de consulta: 21.05.20.

Magistrado de la Corte Superior de Justicia de Lima. Profesor de Derecho Civil en Pregrado y Postgrado de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. También ha sido profesor de la misma materia en la Universidad Inca Garcilaso de la Vega y en la Universidad Privada del Norte. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Miembro del Taller de Derecho Civil «José León Barandiarán» de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.