Sumilla: Con relación a la buena fe, se debe señalar que es menester que quien adquiere un bien por la publicidad del registro debe tener una mínima conducta diligente al momento de la adquisición, imponiéndosele deberes elementales de verificación e información, de tal suerte que no basta la sola invocación de la publicidad registral, sino que además se encuentra obligado a realizar una actuación conforme a los cánones mínimos de honestidad en la adquisición (buena fe – diligencia).
Lea también: Breve nota sobre la función que desempeña Cofopri en nuestros días
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N° 2825 – 2017, LIMA SUR
Lima, dos de agosto de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número dos mil ochocientos veinticinco – dos mil diecisiete, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, se emite la siguiente sentencia:
I.- ASUNTO
Viene a conocimiento de esta Suprema Sala, el recurso de casación de fecha veinticinco de abril de dos mil diecisiete, interpuesto a fojas ochocientos cincuenta y nueve, por Jaime Alfredo Luna Retuerto e Hilda Lipa Quicaño, contra la sentencia de vista de fecha veinticinco de enero de dos mil diecisiete, obrante a fojas ochocientos ochenta y uno, expedida
por la Corte Superior de Justicia de Lima Sur, que Confirmó la sentencia apelada de fecha veinticinco de abril de dos mil catorce, obrante a fojas trecientos treinta y siete, que declaró Infundada la demanda interpuesta por Jaime Alfredo Luna Retuerto y otra, sobre nulidad de acto jurídico, asimismo, Fundada en parte la reconvención planteada por Edita Rodas
Montenegro, ordenándose a los demandantes para que cumplan con desocupar y entregar el inmueble ubicado en el Sector 2, Grupo 13, Mz. “G”, sub lote N° 05, distrito de Villa El Salvador e Infundada la pretensión accesoria de indemnización; en los seguidos por Jaime Alfredo Luna Retuerto y otra contra Edita Rodas Montenegro y otro, sobre nulidad de
acto jurídico y otros.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha seis de agosto de dos mil siete, obrante a fojas setenta y nueve, Jaime Alfredo Luna Retuerto e Hilda Lipa Quicaño, han interpuesto la presente demanda de nulidad de título de propiedad, señalando como pretensiones las siguientes:
Pretensión Principal:
a. Que se declare fundada la “nulidad de título de propiedad por cuanto se consideran propietarios del bien inmueble ubicado en el Sector 2, Grupo 13, Manzana G, Lote N° 05, del distrito de Villa El Salvador signado con Código de Predio N° P03015256” (sic).
Pretensión Accesoria:
a. Que se declare la cancelación de los asientos registrales 00002, 00003 y 00004 del Código de Predio N° P03015256 de la Zon a Registral N° IX Sede Lima de la SUNARP, referente a la inscripción de fábrica, inscripción de carga y la inscripción de desmembración respectivamente.
b. Que se declare la nulidad del acto jurídico de compraventa celebrada entre el demandado Hipólito Luna Castañeda y la codemandada Edita Rodas Montenegro anotada en el asiento registral N° 03 del Código de Predio N° P03267401 de la Zona Registral N° IX Sede Lima de la SUNARP, referente a la inscripción de compraventa presentada por la codemandada Edita Rodas Montenegro inscrita mediante el Asiento de Presentación N° 2007-00369367, del cinco de julio d e dos mil siete.
c. Que se declare la cancelación del asiento registral 0003 del Código de Predio P03267401 de la Zona Registral N° IX Sede Lima de la SUNARP concerniente a la inscripción de compraventa celebrada entre los demandados.
d. Solicitan el reconocimiento judicial de legítimos propietarios del bien inmueble ubicado en Sector 2, Grupo 13, Manzana G, Lote 05, del Distrito de Villa El Salvador, Provincia y Departamento de Lima.
e. La inscripción registral del bien inmueble a nombre de los demandantes en el Código de Predio N° P03015256 de la Zona Registral N° IX Sede Lima de la SUNARP, como legítimos propietarios.
f. Que se les otorgue una indemnización por daños y perjuicios en la suma de S/ 10, 000.00 (diez mil soles) por los daños y perjuicios irrogados y hacen extensivo al pago de los costos y costas del proceso.
Como fundamentos de su demanda sostienen:
I. Que conjuntamente con su esposa e hijos es poseedor desde mil novecientos ochenta y tres y constituyeron su hogar en el bien inmueble ubicado en el Sector 2 Grupo 13 Manzana G Lote N° 0 5 distrito de Villa El Salvador signado con Código de Predio N° P03015256, el cual lo viene ocupando hasta la actualidad como propietario, y como tal condición en el año de mil novecientos noventa y cinco tramitaron el empadronamiento y título de propiedad ante la Dirección Municipal de Desarrollo-Dirección General de Asentamientos Humanos y urbanizaciones Populares de la Municipalidad de Lima Metropolitana y en la División de Saneamiento Físico Legal de la Municipalidad de Villa El Salvador conforme lo acredita
con el expediente administrativo N° 954197 que fuer a expedido en copias certificadas de COFORPI de fecha dos de julio del dos mil siete.
II. Asimismo, refieren que en el año mil novecientos noventa y seis, COFOPRI a través de sus funcionarios se constituyeron en el inmueble de su propiedad y encontraron en el mismo al demandado Hipólito Luna Castañeda a quien habían dejado encargado el inmueble, siendo que los funcionarios de COFOPRI empadronan al demandado como propietario y es que en el año de mil novecientos noventa y ocho aparece como titular del predio, entre otros fundamentos por los cuales considera que es el propietario original del inmueble materia de litis.
Medios Probatorios:
1. Copia Literal del Predio P03015256, obrante a fojas cuatro.
2. Copia Literal del Predio P03267400, obrante a fojas nueve.
3. Copia Literal del Predio P03267401, obrante a fojas trece.
4. Solicitudes tramitadas ante la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Metropolitana de Lima y COFOPRI, de fechas veinticuatro de mayo, seis de junio y dos de julio del dos mil siete, obrante a fojas dieciocho
5. Minuta de compraventa de fecha veintidós de junio de dos mil siete celebrada entre los demandados, obrante a fojas cuarenta.
6. La solicitud del diecinueve de julio de dos mil siete presentada por el Ingeniero Gilmer Ramiro Novoa Figueroa ante la Zona Registral N° 09, Sede Lima, obrante a fojas cincuenta y cinco.
7. Partida de Nacimiento de Hilda Roxana Luna Lipa, obrante a fojas
sesenta y seis.
2. Contestación de la Demanda y Reconvención
2.1 Contestación de Demanda de Hipólito Luna Castañeda
Mediante escrito de fecha treinta de octubre de dos mil siete, obrante a fojas ciento veintisiete, Hipólito Luna Castañeda, contestó la demanda sosteniendo básicamente que es padre del demandante y que es fundador de Villa el Salvador, ya que invadió el inmueble y está en posesión desde mil novecientos setenta y tres. Asimismo, indica que no es el cuidador del bien materia de litis.
Medios Probatorios:
1. Solicitud presentada al Gerente General de COFOPRI, del dieciséis de enero de mil novecientos noventa y ocho, obrante a fojas ciento siete.
2. Solicitud dirigida al Secretario General, en la cual solicita una constancia de posesión, de fecha veintiocho de enero de mil novecientos noventa y ocho, obrante a fojas ciento ocho.
3. Título de propiedad otorgado por COFOPRI, del nueve de marzo de mil
novecientos noventa y ocho, obrante a fojas ciento trece y ciento catorce.
2.2. Contestación de Demanda y Reconvención de Edita Rodas Montenegro
Mediante escrito de fecha siete de noviembre de dos mil siete, obrante a fojas ciento noventa y ocho, Edita Rodas Montenegro, contestó la demanda sosteniendo que el veintidós de junio de dos mil siete mediante contrato privado de compraventa la demandada adquiere la propiedad del sub-lote 5A por el precio de S/ 20,000 (veinte mil soles). Del mismo modo,
refiere que no ha podido tomar posesión del inmueble debido al problema familiar entre padre e hijo es decir entre el demandado y el demandante que ha ocasionado que este último no desea desocupar el bien inmueble.
Medios Probatorios:
1. Copia Literal de la Partida N° P03267401, obrante a fojas ciento treinta
y ocho.
2. Testimonio de la escritura pública de fecha veintiocho de junio de dos mil siete, obrante a fojas ciento cuarenta y dos.
3. Copia del título de propiedad de Hipólito Luna Castañeda correspondiente al inmueble inscrito en la Partida N° P03015256, obrante a fojas ciento cincuenta
4. Copia del título de propiedad otorgado por COFOPRI de fecha veintinueve de setiembre de mil novecientos noventa y ocho, en cual se acredita que los demandantes simultáneamente venían tramitando el título de propiedad de un predio distinto al bien materia de litis, obrante a fojas ciento cincuenta y siete.
3. Reconvención
Por otro lado, Edita Rodas Montenegro en el otrosidigo de su escrito de contestación de demanda, reconviene solicitando la reivindicación del predio materia de litis, señalando que adquirió el citado bien, el veintiocho de junio de dos mil siete. Asimismo, solicita que se ordene a los demandantes que desocupen el inmueble de su propiedad, así como una indemnización por el daño causado al no haberla dejado tomar posesión del inmueble generando un perjuicio económico por lucro cesante y daño emergente, daño moral monto que asciende a la suma de S/ 27,500.00 (veintisiete mil quinientos soles). Siendo sus argumentos los siguientes:
a. Señala que las partes no establecen nada sobre la entrega de la posesión del referido inmueble en la mencionada minuta de compra venta.
b. Del mismo modo, alega que después de firmar la minuta de compraventa los demandantes se negaron a desocupar el inmueble materia de litis.
4. Puntos Controvertidos de la Demanda
Determinar si procede declarar la Nulidad del Título de Propiedad del demandado Hipólito Luna Castañeda, inscrito en la Partida Registral PO3267401 y como pretensión accesoria la cancelación de los asientos registrales 00002, 00003 y 00004 del inmueble con Código de Predio P03015256, la nulidad de compraventa celebrada entre los codemandados Hipólito Luna Castañeda y Edita Rodas Montenegro, la cancelación del asiento registral 003 del bien inmueble con código de predio P03267401.
5. Puntos Controvertidos de la Reconvención a la Demanda
Determinar si procede la reivindicación del predio materia de litis y como pretensión accesoria si procede el pago de veintisiete mil quinientos soles por concepto de indemnización de daños y perjuicios a favor de la reconviniente.
6. Sentencia de Primera Instancia
Tramitada la causa conforme al proceso de conocimiento, el Juez del Primer Juzgado Mixto Transitorio de Villa el Salvador de la Corte Superior de Justicia de Lima Sur, mediante sentencia de fecha veinticinco de abril del dos mil catorce, obrante a fojas trescientos setenta y siete, declaró Infundada la demanda de nulidad de título de propiedad y fundada en parte la reconvención, sosteniendo:
I. Con relación a la nulidad del título de propiedad otorgado por COFOPRI a favor de Hipólito Luna Castañeda, del acervo documentario presentado por la parte demandante se encuentran los recibos de luz y de agua obrantes a fojas veintiséis a veintisiete de los mismos se puede apreciar que si bien se encuentra indicada la descripción del inmueble ubicado en el lote 5, sin embargo los mismos no tienen como destinatario a los actores, asimismo de la boleta de venta expedida por COFOPRI de fecha dos de julio de dos mil siete y solicitud dirigida a COFOPRI se colige la existencia de un trámite administrativo sin que haya declarado la titularidad de algún derecho de propiedad.
II. Señala que los demandantes han podido acreditar la posesión del lote 5 en los años 1984, 1994, 1995 y 2007 no obstante debe de tenerse en cuenta que la titularidad registral fue adquirida por Hipólito Luna Castañeda con fecha veintiuno de abril de mil novecientos noventa y ocho como es de verse de los actuados del proceso administrativo seguido en COFOPRI y adjuntados a su escrito de contestación de demanda así como también el título de propiedad otorgado por COFOPRI anexado a los presentes de fojas ciento trece a ciento catorce, sin que haya sido objeto de nulidad en la vía administrativa manteniendo así, su eficacia, por lo tanto, dicho acto jurídico se ha tramitado e inscrito con las formalidades de ley, así como el contenido que ella contiene no afecta normas imperativas ni el orden público, más aún si COFOPRI goza de facultades para otorgar títulos de propiedad, por lo que la pretensión de nulidad de título de propiedad debe de ser desvirtuada.
III. Por otro lado, en cuanto a la pretensión de nulidad de la compraventa suscrita entre Hipólito Luna Castañeda y Edita Rodas Montenegro ha quedado establecido que el demandado Hipólito Luna Castañeda adquirió la propiedad del predio ubicado en el Sector 2, Grupo 13, lote 05, del Distrito de Villa El Salvador, con código de predio P03015256, a través de COFOPRI. Asimismo, con fecha veinte de junio de dos mil siete se efectuó la inscripción de la desmembración del referido inmueble creándose el Sub Lote 5 con código de predio P03267400 y el Sub Lote 5-A con código de predio P03267401 que fue vendido a la demandada Edita Rodas Montenegro con fecha veintiocho de junio de dos mil siete.
IV. Del mismo modo, indica que con relación a la compraventa efectuada entre los codemandados respecto al Sub Lote 5-A, el demandado Hipólito Luna Castañeda tiene al momento de la celebración del contrato de fecha veintiocho de junio de dos mil siete el derecho de propiedad del inmueble ubicado en el Sector segundo, Grupo 13, manzana G, Sub lote 5-A, distrito de Villa El Salvador, inscrito en los Registros Públicos en la partida NPO3267401, sustentándose la celebración del acto jurídico en cuestión en el principio de legitimación, recogido en el artículo 2013 del Código Civil.
V. En ese sentido ha de entenderse que la demandada Edita Rodas Montenegro ha adquirido la propiedad del bien inmueble en virtud del principio de publicidad, prevista en el artículo 2012 del Código Civil, por lo que dicha compra venta se ha realizado con las formalidades de ley, apreciándose además, de su contenido que no afecta normas imperativas ni el orden público.
VI. En el presente caso no se acredita los daños y perjuicios que hace alusión la parte actora, pues de las conclusiones arribadas en los considerandos anteriores no se advierte conducta antijurídica alguna producida por los demandados hacia los demandantes por lo que esta pretensión debe de seguir la misma suerte de la pretensión principal.
VII. Que, habiéndose arribado a la conclusión de que la adquisición de la propiedad por la demandada Rodas Montenegro sobre el sub lote 5 mediante compra venta de fecha veintidós de junio de dos mil siete se ha realizado con las formalidades de ley, satisface uno de los requisitos de la reivindicación.
VIII. Precisa que no encontrándose ésta en posesión del referido inmueble, en consecuencia la pretensión principal de la reconvención planteada por la demandada Edita Rodas Montenegro resulta amparable, debiendo la parte actora cumplir con la entrega inmediata de la parte correspondiente al sub lote 5. Asimismo la reconveniente solicita como pretensión accesoria el pago de una indemnización por daños y perjuicios en la cantidad de S/ 27.500,00.
IX. Finalmente de lo actuado, se advierte que no se ha configurado una conducta antijurídica seguida del dolo y mala fe de los demandantes que cause algún perjuicio a los reconvinientes toda vez que, no han requerido la entrega del inmueble materia de litis a los demandantes. En cuanto a los daños aludidos, estos no han sido acreditados toda vez que los demandantes no han obrado en forma dolosa. En lo concerniente a la relación de causalidad esta no ha podido desarrollarse toda vez que si bien los reconvinientes son los titulares regístrales del inmueble, sin embargo no solicitaron su entrega oportunamente y por último sobre el factor de atribución, no habiéndose encontrado conducta dolosa alguna incurrida por los demandantes, no es posible desarrollar este elemento, siendo esto así, y estando a las demás conclusiones del presente considerando, la indemnización solicitada deviene en infundada.
7. Apelación
Mediante escrito de fecha cinco de junio de dos mil catorce, obrante a fojas trescientos noventa y cinco, Jaime Alfredo Luna Retuerto, interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, alegando lo siguiente:
a. Alega que, el Juez no ha analizado la solicitud de fecha diecinueve de julio del dos mil siete suscrita por el ingeniero Gilmer Ramiro Novoa Figueroa, esto es el sentido de dicho documento donde el mismo ingeniero expresa que fue sorprendido por el demandado Hipólito Luna Castañeda y que solicita como verificador de la SUNARP que se declare nulos los asientos respectivos, puesto que dieron origen a la desmembración de la propiedad materia de litis de 190m2 a 95m2, para que realizaran una compraventa a favor de la codemandada la cual se encuentra anotada en el asiento 0003.
b. Indica que el acto jurídico, compraventa es nula porque existe la ausencia de un elemento esencial (fin licito) que la ley establece como requisito de validez, por ello el artículo 219 del Código Civil señala que el acto jurídico es nulo cuando su fin sea ilícito esto es cuando el acto jurídico tenga una finalidad que colisione con la licitud del ordenamiento legal, será nulo.
[Continúa]
