Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos reales, del reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura imprescindible para todo estudioso del derecho.
Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo II, segunda edición, Instituto pacífico, 2021, pp. 653-665.
Sumario: 1. Concepto, 2. Definición, 3. Terminología. Copropiedad o condominio, 4. Clases, 5. Constitución, 6. Bien pro indiviso, 7. Cuota ideal.
Capítulo V
Subcapítulo I
Disposiciones generales
1. Concepto
Artículo 969. Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.
Antecedentes normativos: Proyecto de CC colombiano de 1980: art. 382.
Comentario: La copropiedad o condominio es el derecho real de propiedad sobre un bien que pertenece simultáneamente a varias personas (naturales o jurídicas) por cuotas ideales. Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo que la ley o el título dispongan proporciones distintas[1]. Coexisten en ella dos tipos de esferas de actuación, una atribuida de manera individual a cada copropietario y otra de manera colectiva, es decir, con referencia a todos los copropietarios, quienes tomarán sus decisiones por unanimidad o por mayoría absoluta, según lo previsto en el art. 971.
2. Definición
El Código de 1936 no definió a la copropiedad. El vigente, en el art. 969, contiene la definición siguiente: «Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas». Se deduce de esta definición que la copropiedad se produce cuando dos o más personas tienen el dominio sobre un bien pro indiviso, siendo cada una propietaria de una cuota ideal que se expresa a través de un porcentaje sobre la totalidad del bien común, pero con la particularidad de que la cuota no se identifica con ninguna parte material del bien. Los copropietarios tienen un derecho abstracto sobre la totalidad del bien, en comunidad con los demás copropietarios, que no se especificará sobre una parte concreta hasta que esta le sea adjudicada cuando se haga la división y partición. El bien sigue siendo uno solo, pero los copropietarios son varios y cada uno tiene una participación sobre el bien, la misma que se mide en porcentajes, los que pueden ser iguales entre los copropietarios o diferentes, pero todos son dueños de todo el bien. Es decir, la copropiedad es una excepción a la propiedad exclusiva.
El copropietario puede disponer o grabar libremente su cuota ideal (art. 977) y tiene la facultad inherente de pedir la partición del bien en cualquier tiempo (art. 984).
Por disposición del art. 923 la propiedad es el derecho que permite al propietario ejercer las más amplias atribuciones, tales como el uso, disfrute, disposición y reivindicación del bien, el cual debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley. Una de las características del derecho de propiedad es la exclusividad, es decir, la imposibilidad de que dos personas ejerzan titularidad simultánea sobre un mismo bien. Empero, esta regla no es absoluta, ya que la copropiedad permite la concurrencia de dos o más cotitulares de cuotas ideales sobre la totalidad del bien.
De la definición legal se denotan tres elementos: pluralidad de titulares, unidad de objeto y existencia de cuotas ideales.
Igual que en la propiedad, se es copropietario con independencia de que se cuente con título privado, por escritura pública, inscrito o no inscrito.
La cuota ideal de cada copropietario no se objetivisa sobre una parte material determinada del bien común hasta el momento de la extinción de la copropiedad. Existe dos o más copropietarios (pluralidad de titulares del derecho de propiedad) sobre el mismo bien (unidad de objeto). Los copropietarios no constituyen una persona jurídica distinta de ellos.
Es interesante la definición de JOSSERAND[2]:
Hay copropiedad desde el momento en que una sola y misma cosa pertenece, en su conjunto, a varias personas, sin que se puedan asignar partes materiales y divisas, sin que ninguna de ellas pueda decir: esto es mío solo. Es, por ejemplo, una casa que pertenece a Primus, a Secundus y a Tercius, sin que ninguno de ellos pueda pretender la propiedad exclusiva de una de las partes del inmueble: los tres tenedores son copropietarios, o también comuneros, puesto que la cosa les pertenece en común. La copropiedad es una propiedad plural.
En el Derecho romano, la copropiedad fue organizada como una propiedad por cuotas, denominada communio; el Derecho romano no concibió una propiedad sobre la cosa que pertenezca a varias personas de tal modo que cada una tenga la propiedad plena. No pueden subsistir dos derechos de propiedad plenas sobre la misma cosa, de este modo la ley romana consagró la máxima de CELSO: «duorum in solidum dominium ese non potest» (dos dueños in solidum de una cosa simultáneamente no es posible). Si la propiedad es exclusiva, sobre una misma cosa no pueden existir varios dominios, pero si puede existir un único dominio perteneciente a varias personas por cuotas ideales[3] (totius corporis pro indiviso pro pare dominiun habere). La comunidad por cuotas tiene su origen en la concepción individualista del Derecho romano, en el cual el individuo predomina siempre sobre la comunidad, lo que explica que cada condómino tenga la propiedad exclusiva sobre una cuota ideal.
3. Terminologia. Copropiedad o condominio
Los romanos denominaron condominium a la copropiedad (comPropiedad y otros tipos de cotitularidad. A la comunidad de propiedad por cuotas se le llama copropiedad[4]. PÉREZ Y ALGUER precisan que «comunidad es cotitularidad de cualquier derecho y copropiedad es la cotitularidad del derecho de propiedad»[5].
El Código de 1936 lo denominó «condominio», el actual lo llama «copropiedad». El término «condominio» se refiere solamente a bienes materiales (cosas), en cambio la palabra «copropiedad» comprende a los bienes y derechos Luego, el término «condominio» es el apropiado, pero nuestro Código utiliza la palabra «copropiedad». En la legislación comparada a lo que unos códigos llaman copropiedad otros lo denominan condominio[6]. Por ello, utilizamos es palabras como sinónimas, para indicar que sus elementos son la pluralidad de sujetos, el bien (cosa) como objeto y la titularidad exclusiva de partes alicuotas sobre el bien común.
4. Clases
En el Derecho comparado se reconocen dos clases de ejercer el derecho de propiedad sobre un mismo bien: el condominio romanista y el condominio germánico.
1) El condominio romano (condominium iuris romani), seguida por nuestro Código, según la cual todos los condóminos reunidos tienen el dominio ple no sobre el bien y cada uno de ellos es titular de una parte intelectual o cuota sobre dicho bien, de la cual puede disponer o gravar y tiene derecho a solicitar la división del bien en cualquier momento, o sea el condominio tiene carácter transitorio. Este sistema trascendió a los juristas modernos.
Como el Código de Napoleón no regula la copropiedad, los exégetas colmaron el vacío con la doctrina romana. Así AUBRY y RAU señalan: «La copropiedad es el derecho de dominio que compete a varias personas sobre una sola y misma cosa, perteneciente a cada una de ellas, por una cuota ideal o abstracta»[7].
En Latinoamérica, Augusto Teixeira de Freitas (1816-1883) introdujo este sistema estableciendo:
El condominio (derecho de copropiedad sobre cosas) es el derecho real. perpetuo o temporario, de dos o más personas, sobre una cosa propia, mueble o inmueble, perteneciente a cada una de ellas una parte indivisa.
2) El condominio germánico (condominio iuris germanici), denominado «propiedad en mano común», que no constituye una expresión de la propiedad individual como en el Derecho romano, sino otorga importancia al elemento corporativo, con carácter de comunidad indivisible, en la que los codueños no tienen ninguna cuota, la titularidad pertenece a la colectividad que no constituye una persona jurídica, sin derecho a solicitar la división[8]. Igual que en el Derecho romano, el dominio corresponde a todos los comuneros reunidos, pero ninguno de ellos lo ejerce a título individual, ni siquiera sobre una porción indivisa, por tanto, no puede enajenar ni gravar su derecho.
Como refiere WOLFF[9], la comunidad de propiedad en mano común se encuentra en las norma sobre la sociedad, en la comunidad de bienes matrimoniales y en la comunidad de herederos. En tanto las cosas pertenezcan a estas masas patrimoniales comunes, existe una propiedad en mano común: los comuneros tienen participaciones en la propiedad, pero estas no pueden expresarse cuantitativamente en cuotas.
El comunero no puede disponer de su participación ni solo ni con el asentimiento de los demás. Solo cabe disponer de la totalidad de la cosa por todos los comuneros conjuntamente, o bien, sobre cuotas determinadas en las que cada comunero tendrá a su vez una participación.
HEDEMANN[10] escribe:
La figura en mano común engendra, considerada en su abstracta pureza, las siguientes consecuencias: 1) nadie puede disponer libremente de su parte; 2) nadie puede exigir libremente la división; y 3) la administración ordinaria es común en el más estricto sentido de la palabra, es decir, de forma que no hay régimen de mayorías, que para dar cualquier paso se necesita la unanimidad.
Agrega HEDEMANN que este régimen ha sufrido desviaciones en la misma ley. Así con arreglo a los arts. 2033 y 2034 (del Código alemán), cada heredero puede como si tratara de una verdadera copropiedad disponer su parte, pero la idea de vinculación reciproca se manifiesta al menos en que los demás tienen un derecho legal de adquisición preferente, y pueden así evitar la entrada de un extraño.
A parte de la propiedad en mano común, el Libro III del Código alemán, arts. 1008 a 1011, regula el condominio o copropiedad de raíz romana, es decir, la propiedad por partes indivisas libremente disponibles.
5. Constitución
La copropiedad no tiene una regulación especial en cuanto a su nacimiento, porque tiene origen diverso: voluntario (ej., contrato, testamento, etc.), legal (ej., los herederos son copropietarios del bien de su causante que muere sin dejar testamento —art. 815—) o judicial (ej., en una subasta judicial se adjudica el bien a dos o más personas).
Señalamos a continuación algunos casos de constitución de copropiedad:
– Dos o más personas adquieren en conjunto un predio (por compra, donación, dación en pago, anticipo de herencia, etc.);
– Dos o más personas heredan los bienes de su causante, estableciéndose entre ellas una relación de copropiedad[11];
– El testador confiere la propiedad de una casa a dos de sus hijos conjuntamente; El testador lega un bien a varias personas en conjunto;
– El propietario de un predio cede una parte alícuota del mismo a un tercero, dando origen a una relación de copropiedad con él[12];
– Dos o más coposeedores adquieren una inmueble por usucapión;
– La especie que resulta de la mezcla de otras de diferentes dueños, pertenece a estos en proporción a sus valores respectivos (art. 937[13]).
– En las unidades inmobiliarias con bienes de propiedad exclusiva y bienes comunes, los titulares pueden optar por el régimen de «independización y copropiedad», en vez del régimen de «propiedad exclusiva y propiedad común» (propiedad horizontal) (art. 38 de la Ley N.° 27157).
– La conversión en copropiedad de las unidades inmobiliarias proyectadas en edificios que el promotor no culmina la edificación. La Directiva N. 009-2008-SUNARP/SN aprobada por Resolución N. 340-2008-SUNARP/SN, establece:
5.19. Edificios Proyectados o en Construcción. Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tienen un correlato físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica. Una vez culminada la edificación, la inscripción se convierte automáticamente, en definitiva. En caso que no se culmine la edificación y se cancelen las partidas independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones efectuadas en éstas se trasladan a la partida predio matriz, en el porcentaje que corresponda según la participación en las zonas comunes que se le había asignado. Este traslado se realiza en forma automática y simultáneamente con la asignación del citado porcentaje;
– La copropiedad constituida en macrolotes en proyecto o en proceso de habilitación urbana, en los que transfiere acciones y derechos entregando a los adquirentes partes físicas del bien, pero que recién se determinarán cuando se haga la división y partición.
6. Bien pro indiviso
En la copropiedad hay un derecho de propiedad que pertenece pro indiviso a dos o más personas; cada copropietario (comunero, cotitular o condomino) conoce la proporción de su derecho de propiedad, derecho que está diseminado en todo el bien. Pro indiviso significa que no hay división material del bien, por ello no se puede decir que a cada condómino pertenece una parte especifica del bien, sino un porcentaje (parte alícuota) sobre la totalidad del bien, por ejemplo, si el bien común es de propiedad de cinco personas, a cada una de ellas les corresponde un quinto de esa propiedad, si es que por ley o convenio no se ha dispuesto un porcentaje distinto.
Sin embargo, en nuestro país se da el hecho anómalo por el cual los copropietarios usan y gozan en exclusividad partes materiales de un bien común que no ha sido objeto de partición, en las cuales han construido sus casas, locales comerciales, etc. Así, los hermanos Juan, María y José adquieren por herencia, anticipo de herencia, compra, donación, legado, dación en pago, etc., un macrofundo, inmatriculado en el Registro Predial, y luego cada uno, sin la partición formal del bien, entra en posesión exclusiva de una parte material, en la cual hacen inversiones pequeñas o grandes. Existen asociaciones de vivienda propietarias de macrolotes que sin que exista partición los han enajenado por lotes a sus asociados, quienes han construido sus viviendas, locales comerciales, etc.
De otro lado, existen empresarios inescrupulosos que sin haber iniciado o estando en proceso de habilitación urbana, regulada por la Ley N. 29090[14] en concordancia con el art. 79 de la Ley N.° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades[15], venden terrenos rústicos o urbanos por lotes, una vez terminada la venta o vendido la mayoría de lotes desaparecen sin hacer o concluir las obras de habilitación[16]. En estos casos la carga técnica por incumplimiento del ordenamiento jurídico urbanístico[17] es asumida por los compradores de los lotes. En otros casos, estos compradores a la vez que realizan las obras de habilitación urbana construyen su vivienda u otros locales originando la constitución de urbanizaciones de facto. Se asemeja esta situación a los «Centros Urbanos Informales» que la Ley N.° 28687, Ley de Desarrollo y Complementaria de Formalización de la Propiedad Informal, que en su art. 5.2 los define como:
conjunto de manzanas determinadas y vías trazadas, que no constituyen una habilitación urbana, que cuentan con construcciones parcialmente consolidadas y cuyos lotes de vivienda han sido individual y directamente adquiridos por cada uno de los integrantes del centro urbano informal.
Para efectos del saneamiento de la propiedad predial, la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri), podrá actuar como órgano técnico de asesoramiento, previo convenio suscrito por la municipalidad provincial respectiva. Para la declaración de la habilitación urbana de oficio de un macrolote enajenado mediante lotes que representan una parte alícuota sobre el total, por no existir independización de los mismos, no basta que se cumpla con las características previstas en el art. 40 del D. S. N.° 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación[18], sino que además se requiere del acuerdo por unanimidad de todos los copropietarios, como lo dispone el art. 971 del Código Civil.
En estos casos, antes mencionados, los adquirentes son propietarios sobre las partes materiales del bien común, pero no pueden formalizar sus títulos, menos inscribirlos en el Registro Predial.
Los que adquieren lotes de un terreno que no ha sido subdividido, por tanto, no existe inscripción registral de la lotización, para garantizar su propiedad deben celebrar el contrato de adquisición por escritura pública en el que se manifestará que es objeto de la transferencia una parte alícuota del bien, ascendente, por ejemplo, el 096 % (que equivalga a la parte material del bien que adquieren). Se hará constar que la disposición material del bien se debe a un acuerdo interno entre las partes, o se evitará mencionar la lotización. El Registro solamente inscribirá, en la partida matriz, la parte alicuota materia de la enajenación.
7. Cuota ideal
Al porcentaje que le corresponde a cada copropietario se le denomina cuota-parte o parte alicuota o parte indivisa o cuota ideal (también se les llama proporciones o participaciones), la que se extiende a la totalidad del bien, pero no se identifica con una parte material del mismo. No existen derechos de propiedad contrapuestos de cada uno de los copropietarios, sino un derecho de propiedad que se ejerce por cuotas (carentes de materialidad) por cada uno de los copropietarios sobre la totalidad del bien.
La parte alícuota abarca la totalidad del bien y no una determinada porción material. Cada copropietario es titular de una cuota ideal, abstracta, que recaen sobre la totalidad del bien común, que se encuentra indiviso (no dividido materialmente), por tanto, el copropietario no tiene el dominio de una parte determinadas del bien. Su cuota parte (o parte alicuota o parte indivisa) es las medida de su derecho[19].
Cada copropietario puede servirse del bien común de acuerdo con su naturaleza (poseerlo, percibir sus frutos o participar en ellos, reivindicarlo), sin perjudicar a los otros y sin impedirles que ejerzan sus derechos similares.
Para disponer o gravar el bien común se requiere del concurso unánime de todos los copropietarios. Pero cada copropietario pueda disponer y gravar su cuota ideal, por ser de su propiedad exclusiva.
Como la copropiedad es un derecho real de propiedad sobre un bien que pertenece a varias personas por cuotas ideales, ante la ausencia de disposición específica, se le aplica subsidiariamente las normas que regulan la propiedad.
Al ser la copropiedad el supuesto más importante y frecuente de las otras comunidades de derechos reales, a estas se les aplica, en subsidio de disposición legal o convencional, las normas de la copropiedad.
[1] CÓDIGO CIVIL ITALIANO. Artículo 1100.
Cuando la propiedad u otro derecho real corresponden en común a varias personas, si el título la ley no disponen otra cosa, se aplican las normas siguientes.
CÓDIGO CIVIL ALEMAN. Artículo 1008. Copropiedad por cuotas.
Si la propiedad de una cosa corresponde a varias personas por cuotas, se aplican las disposiciones de los artículos 1009 a 1011.
CÓDIGO CIVIL MEXICANO. Artículo 938. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.
[2] JOSSERAND, Louis, Derecho civil, t. 1, vol. III, La propiedad y los otros derechos reales y principales, trad. por Santiago Cunchillos y Materola, Buenos Aires: Bosch, 1950, p. 328.
[3] CUGUST, Giuseppe, Teoria della Propiedad, Napoli: R. N. Pironti, 1907, p. 98.
[4] WOLFF, Martin, Derecho de cosas, vol. 1, 3.a ed., trad. por Blas Pérez González y José Alguer, Barcelona: Bosch, 1971, p. 610.
[5] Pérez González, Blas y José Alguer, en notas a WOLFF, Derecho de cosas, ob. cit. p. 615.
[6] CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL ARGENTINO. Artículo 1983. Condominio.
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condominos se presumen iguales, excepto que la ley o el titulo lo dispongan otra proporción.
[7] Cit. por LAFAILLE. Héctor y Jorge Horacio ALTERINI, Derecho civil. Tratado de los derechos reales, t. 11. 2. ed., Buenos Aires: La Ley, 2010, p. 233.
[8] PUIG BRUTAU, José, Compendio de Derecho civil, vol. 11, Derechos Reales. Pamplona: Aranzadi, 1972, pp. 365 y 366. ESPÍN CANOVAS, Diego, Manual de Derecho civil español, vol. II, Derechos Reales, Madrid: Revista de Derecho Privado, 1960, p. 209.
[9] ENNECCERUS, Ludwig, Theodor Kirr y Martin WOLFF. Tratado de Derecho civil, t. III Derecho de cosas, por Martin Wolff, vol. I. Posesión – Derecho inmobiliario. Propiedad, 3.° ed., trad. por Blas Pérez González y José Alguer, Barcelona: Bosch, 1970, p. 613.
[10] HEDEMANN, Justus Wilhelm, Derechos reales, vol. 11. versión española y notas de José Luis Diez Pastor y Manuel González Enriquez, Madrid: Revista de Derecho Privado. 1955, pp. 265 y 266.
[11] CÓDIGO CIVIL. Artículo 844. Copropiedad de herederos.
Si varios herederos, cada uno de ellos es copropietario de los bienes de la herencia en proporción a la cuota que tenga derecho a heredar.
[12] MESSINEO, Francesco, Manual de Derecho civil y comercial, t. III, Derechos de la personalidad. Derecho de la familia. Derechos reales, trad. por Santiago Sentis Melendo, Buenos Aires: EJEA, 1979, p. 539
[13] Cuando se mencionen artículos sin indicar el cuerpo normativo de procedencia, se entenderán referidos al Código Civil.
[14] Conforme a la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitación urbana y edificaciones, se considera como habilitación urbana «el proceso de convertir un terreno rustico o eriazo en urbano»
[15] LEY ORGÁNICA DE MUNICIPALIDADES.
Artículo 79. Organización del espacio físico y uso del suelo. [Continúa en el libro]
[16] REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS.
Artículo 46. Habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes.
Para la independización de los lotes que integran las habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes, previamente debe inscribirse la recepción de obras de la habilitación urbana o la aprobación del proyecto en los supuestos del artículo 34. y el reglamento interno. Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.
[17] REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS.
Artículo 80. Inscripción de carga técnica.
Con la regularización de la declaratoria de fábrica se inscribirá simultáneamente, en el rubro cargas y gravámenes, las cargas constituidas por transgresiones a los parámetros urbanísticos y edificaciones aplicables al predio y otras cargas reguladas en la normativa vigente, en virtud del mismo instrumento que da mérito a la inscripción de la declara teoría de fábrica.
Ante las mencionadas situaciones anómalas debido a la edificación de construcciones irregulares contraviniendo las normas administrativas urbanísticas, v. gr., las habilitaciones urbanas inexistentes o inconclusas, se han dado las leyes N.° 27157 y N.° 29090, D. S. N.° 008-2013-VIVIENDA, entre otras, que regulan las llamadas habilitaciones urbanas de oficio.
[18] DECRETO SUPREMO N. 008-2013-VIVIENDA.
Capítulo VII. Habilitación urbana de oficio.
Artículo 40. Habilitación Urbana de Oficio 40.1 La Declaración de Habilitación Urbana de Oficio es un procedimiento administrativo mediante el cual las municipalidades declaran habilitado de oficio un predio ubicado en zonas urbanas consolidadas que cuente con edificaciones destinadas a vivienda y demás complementarias a dicho uso, con servicios públicos domiciliarios de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público e inscrito registralmente como predio rústico. [Continúa en el libro]
[19] TRIBUNAL REGISTRAL Resolución N.° 054-2001-ORLC/TR.
Conforme al artículo 168 el acto jurídico se interpreta de acuerdo a lo que se haya expresado en él y según d principio de la buena fe, haciendo un análisis sistemático de sus cláusulas, las cuales se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndose a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de ellas. Habiéndose celebrado un contrato por el cual una de las sociedades conyugales arrienda el bien común a la otra sociedad conyugal. contrato en el que se ha mencionado expresamente que los arrendadores son copropietarios de dicho predio, nos conduce a la conclusión necesaria que solo son objeto del arrendamiento las acciones y derechos que le corresponden a los arrendadores. [Continúa en el libro]
